Die Kaufpreise für Immobilien im Landkreis fallen stetig, von einem anhaltenden Sinkflug ist dabei jedoch nicht mehr die Rede. Eine schlechte Nachricht gibt es aber für Mieter: Die Mietpreise steigen weiter und weiter. Das geht aus dem jüngsten Regionalreport des Immobilienverbands IVD Süd hervor, der die Preisentwicklung im Münchner Umland untersucht hat. Dabei ist deutlich erkennbar: Steigende Mieten und fallende Kaufpreise sind ein Trend, der sowohl in der Landeshauptstadt München als auch in allen Landkreisen herrscht.
Wer in der Stadt Dachau in diesem Frühjahr ein Baugrundstück für ein frei stehendes Ein- oder Zweifamilienhaus kaufen wollte, musste durchschnittlich 1920 Euro pro Quadratmeter zahlen – ein Rückgang von rund 10 Prozent im Vergleich zum Frühjahr 2023. Wer ein Einfamilienhaus in Dachau erworben hat, blätterte rund 1,06 Millionen Euro hin. Eine riesige Summe, doch eine vergleichbare Immobilie kostete im Vorjahr noch 9,5 Prozent mehr. Allerdings fallen die Preise nicht mehr so stark wie zuletzt; im Herbst 2023 waren Immobilien in dem Bereich nur noch um 1,9 Prozent teurer.
Günstige Häuser gibt es in Petershausen
Dann macht es noch einen Unterschied, für welches frei stehende Haus entlang der S-Bahn-Linie sich der Käufer entscheidet. Im Frühjahr 2024 betrug in Karlsfeld der Hauspreis im Schnitt rund 800 000 Euro, danach folgte Markt Indersdorf mit 670 000 Euro. Schlusslicht war Petershausen mit 440 000 Euro. Damit war Petershausen die günstigste Gemeinde im gesamten Münchner Umland. Und wen es interessiert: Die teuersten Einfamilienhäuser kann man, Überraschung, in Tutzing für durchschnittlich 2,25 Millionen Euro kaufen.
Doch die Immobilienverkäufer stürzen sich nicht auf die günstiger werdenden Häuser, im Gegenteil. Die fallenden Preise sind das Ergebnis der geringen Nachfrage. Als Grund dafür geben die Autoren die gestiegenen Hypothekenzinsen an. Erkennen lässt sich das maue Interesse auch an der Angebotsdauer. Während 2021 eine Immobilie im Landkreis im Schnitt für 8,8 Wochen auf dem Markt war, konnte sie 2023 erst nach 13 Wochen verkauft werden.
Die Bevölkerung im Landkreis wächst rasant
Die Mietkosten hingegen kennen nur eine Richtung: steil nach oben. Wer in den vergangenen Monaten im Landkreis eine Wohnung in S-Bahnnähe mieten wollte, musste deutlich mehr zahlen als im Jahr zuvor. In Dachau lag in diesem Frühjahr der Mietpreis bei 15,70 Euro pro Quadratmeter – ein Zuwachs um 6,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Ein wenig günstiger war es in Karlsfeld mit 13 Euro pro Quadratmeter. Vergleichsweise günstige Mieten fanden Suchende in Petershausen für 11,80 Euro pro Quadratmeter. In nur zwei Gemeinden entlang der S-Bahn-Linien im Münchner Raum waren die Mieten preiswerter: Geltendorf mit 11 Euro pro Quadratmeter sowie in Grafrath mit 11,50 Euro pro Quadratmeter im Landkreis Fürstenfeldbruck. Mit 20,30 Euro pro Quadratmeter war in München das Leben zur Miete am teuersten.
Für eine Trendwende auf dem Mietermarkt spricht den Autoren zufolge wenig. Das liege auch am zunehmend größer werdenden Problem, „dass uns dringend benötigte Wohnungen fehlen“, sagt Marktforscher Stephan Kippes. Von diesem Bevölkerungswachstum ist der Landkreis Dachau nicht ausgeschlossen. Knapp 160 000 Menschen leben hier in 17 Gemeinden. Bis 2042 soll nach Angaben des Bayerischen Landesamtes für Statistik die Einwohnerzahl um 10,5 Prozent wachsen. Nur im Landkreis Ebersberg soll das Wachstum mit vorhergesagten elf Prozent schneller voranschreiten.
Sorge bei sozialem Wohnungsbau
Verschärft wird das knappe Angebot durch den Trend zu immer mehr Ein-Personen-Haushalten, die laut Kippes „Wohnflächenfresser“ sind. Dass im Landkreis die Wohnfläche einer einzelnen Person vergleichsweise hoch ist, zeigte eine Feldstudie, die bereits im vergangenen Herbst präsentiert wurde. Demnach beträgt die durchschnittliche Pro-Kopf-Wohnfläche im Landkreis rund 90 Quadratmeter. Der bundesweite Durchschnitt liegt bei unter 50 Quadratmetern. Grund dafür sei unter anderem die steigende Anzahl an Single-Haushalten.
Um den Siedlungsdruck auszugleichen, muss man bauen – darin sind sich viele Experten einig. Der Landkreis Dachau habe in dieser Sache vor allem von der Attraktivität Münchens profitiert, so der Report. Entlang der S-Bahnstrecke in den Gemeinden Karlsfeld, Röhrmoos und Markt Indersdorf sei ein „regelrechter Bauboom“ entstanden.
Eine große Herausforderung besteht für den sozialen Wohnungsbau, heißt es im Report. In diesem Zug erwähnen die Autoren die Wohnungsbaugesellschaft mbH im Landkreis Dachau. Rund 500 Wohnungen vermietet die Gesellschaft, „die deutlich unter dem ortsüblichen Mietniveau liegen“. Doch von dem Ziel, bis 2035 insgesamt 650 neue Wohnung zu errichten, musste sie sich bereits Ende 2022 verabschieden. Es sollen nur noch 550 Wohnung werden. Hohe Baupreise und Zinsen seien eine „enorme“ Belastung, die nicht nur Kaufinteressenten träfen.
