Hat die Wohnung einen Balkon, eine Terrasse oder bestenfalls einen kleinen Garten? Ganz klar, die Corona-Krise hat die Nachfrage am Immobilienmarkt bei Käufern genauso wie bei Mietern verändert, erklärt Stephan Kippes. Der Professor für Immobilienmarketing stellt am Montagvormittag den Immobilienbericht für das Münchner Umland vor - natürlich per Videokonferenz vor dem Bücherregal aus dem Home-Office.
"Im Zuge von Corona analysieren die Interessenten das Immobilienangebot auf die Nutzbarkeit von Home-Office hin", sagt Kippes, der die Zahlen für den südlichen Ableger des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) präsentiert. Gleichwohl schränkt Kippes ein, dass sich der Normalbürger kaum ein eigenes Arbeitszimmer gönne, es gehe eher darum, sich in der Wohnung oder im Haus eine Nische für Laptop und Telefon einrichten zu können. Was nicht zuletzt an den weiter steigenden Preisen von Wohnungen und Häusern liegt - egal ob zur Miete oder zum Kauf. Diesen konnte das Virus keinen Dämpfer versetzen, auch wenn es während des Lockdowns einen vorübergehenden Rückgang bei Angebot und Nachfrage gegeben hatte.
Besonders gerne ziehen die Menschen, die es sich leisten können, in den Landkreis Starnberg. Wer sich dort ein Häuschen anschafft, könnte dieses im Prinzip auch in München bezahlen. Die Preise liegen auf einem vergleichbar hohen Niveau. Für ein Einfamilienhaus zahlt man in Starnberg und Oberhaching im Schnitt 1,7 Millionen Euro, in der Landeshauptstadt müsste man lediglich 20 000 Euro drauflegen. Am günstigsten ist das Häuschen im Grünen noch in den Landkreisen Fürstenfeldbruck oder Ebersberg. Wer hier eine Bestandsimmobilie erwirbt, bezahlt dafür 850 000 beziehungsweise 880 000 Euro. Wobei Fürstenfeldbruck im Münchner Umland den größten Preisanstieg verzeichnet. Wer sich hier ein Einfamilienhaus kaufen will, muss im Vergleich zum Herbst des Vorjahres bereits 4,7 Prozent mehr bezahlen.
Auch bei den beliebten Doppelhaushälften steigen die Preise "in eigentlich unfassbare Bereiche", wie Kippes umschreibt, dass eine Doppelhaushälfte in Starnberg 1,2 Millionen Euro kostet. Der Mittelwert für alle Landkreise, der sich auf die Kreisstädte Freising, Dachau, Fürstenfeldbruck, Erding, Starnberg und Ebersberg bezieht, liegt bei 895 000 Euro. Am deutlichsten ist der Preis für die Haushälfte in Freising (plus 6,7 Prozent) gestiegen.
Etwas gedämpfter entwickelt sich das Preisniveau auf dem Mietmarkt. Seit Frühjahr 2015 stiegen die Mietpreise für Bestandswohnungen im Münchner Umland durchschnittlich um 25 Prozent, während das Kaufpreisniveau für Eigentumswohnungen aus dem Bestand um 55 Prozent nach oben kletterte. Seit Herbst 2019 stechen vor allem Fürstenfeldbruck (plus 4,6 Prozent) sowie Freising (plus 3,8 Prozent) mit deutlich ansteigenden Durchschnittsmieten heraus. In den übrigen Kreisstädten bewegen sich die Zuwächse zwischen 0,7 und 1,5 Prozent.
Was in allen Landkreisen gleich schwierig bleibt, ist die Ausweisung von Bauland. So übersteige etwa in Dachau die Nachfrage das Angebot bis zum Dreieinhalbfachen, sagt der Dachauer IVD-Vertreter Stank Cvijanovic. Und auch ins Oberland zieht es Zuzügler gerne. "Wer hier in ländlichen Gemeinden etwas sucht, muss einen langen Atem haben", so der Wolfratshauser Makler Peter Schneider, der von Münchner Interessenten verstärkte Nachfragen verzeichnet. Eine Doppelhaushälfte sei im Landkreis Bad-Tölz-Wolfratshausen mit etwa 500 000 Euro auch noch vergleichsweise erschwinglich. Was sich allerdings schnell ändern kann. Kippes rechnet mit einer Verschiebung des Interesses an Kauf- und Mietobjekten in Regionen, von denen man es nicht erwarten würde. "Wer durch die Möglichkeit zum Home-Office nicht mehr fünf Tage die Woche nach München pendeln muss, ist in einem größeren Radius zum Pendeln bereit", sagt Kippes.