Dachau Eigene vier Wände: unbezahlbar

Besonders in Dachau und Karlsfeld nähern sich die Miet- und Immobilienpreise immer mehr Münchner Niveau an. Die Große Kreisstadt hatals Standort für Wirtschaft und Kultur in der Region eine starke Anziehungskraft entwickelt, und Baugrundstücke sind äußerst knapp

Von Robert Stocker, Dachau

Die unmittelbare Nähe zu München, die gute Anbindung an den überregionalen Verkehr und der Siedlungsdruck aus der Landeshauptstadt - das sind die wichtigsten Gründe dafür, dass die Miet- und Immobilienpreise in Stadt und Landkreis weiter steigen. Nicht nur in der Großen Kreisstadt, sondern auch in vielen Gemeinden ist das Angebot in allen Marksegmenten sehr knapp. Zu diesen nicht überraschenden Ergebnissen kommt eine Studie des Marktforschungsinstituts des Immobilienverbands Deutschland (IVD), das die Entwicklung der Miet- und Immobilienpreise zwischen Herbst 2015 und Herbst 2016 untersucht hat. Spitzenreiter bei den Preisen für Baugrundstücke, Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen ist erwartungsgemäß Dachau. Neben der Kreisstadt hat das IVD-Institut nur die Gemeinden Markt Indersdorf und Petershausen genauer betrachtet. Auch hier sind die Preise deutlich gestiegen.

Dachau gilt als eine attraktive und lebenswerte Stadt mit einem vielfältigen Kulturangebot. Was die Kaufkraft der Bürger angeht, gehört der Landkreis zu den Top Zehn in Deutschland. Baugrundstücke in Dachau sind knapp. Im Herbst 2015 kostete der Quadratmeter Bauland für Einfamilienhäuser in mittlerer Wohnlage 810 Euro, ein Jahr später 865 Euro. In sehr guten Wohnlagen stieg der Preis von 1200 auf 1265 Euro, jeweils also gut 50 Euro mehr als ein Jahr zuvor. Dies entspricht 54 Prozent des Münchner Werts. In Markt Indersdorf, der drittgrößten Landkreisgemeinde mit inzwischen mehr als 10 000 Einwohnern, stieg der Preis für Bauland in mittleren Wohnlagen von 345 auf 360 Euro, in sehr guten Wohnlagen von 425 auf 490 Euro.

In Petershausen ist es noch günstiger

Mittlerweile wird in dem aufstrebenden Ort teilweise schon deutlich mehr verlangt. In innerörtlichen Lagen, wo es kaum Bauland gibt, müssen Käufer mit bis zu 700 oder 800 Euro rechnen. Dazu hat wohl auch die Elektrifizierung der S 2 nach Altomünster beigetragen, an deren Strecke Indersdorf liegt. Zudem hat die Gemeinde mit einem Krankenhaus und einem Schulzentrum eine gute Infrastruktur. Auch Petershausen ist eine S-Bahn-Gemeinde, die noch besser als Markt Indersdorf an die Landeshauptstadt angeschlossen ist. Dennoch sind laut IVD-Untersuchung die Baulandpreise hier günstiger. Ein Quadratmeter in sehr guter Wohnlage kostete im Herbst 2015 noch 360 Euro, ein Jahr später waren 400 Euro zu zahlen.

Wer in Dachau ein Eigenheim bauen will, muss sehr tief in die Tasche greifen. Freistehende Einfamilienhäuser mit einem sehr guten Wohnwert kosteten im Herbst 2016 983 000 Euro, was 55 Prozent der Kosten in München entspricht. Für neue Reihenmittelhäuser waren 646 000 Euro zu zahlen, für Doppelhaushälften mit guter Ausstattung 800 000 Euro. Das entspricht 70 Prozent der Kosten für eine solche Immobilie in München.

Deutlich günstiger sind Einfamilienhäuser in Markt Indersdorf zu haben. Objekte mit einem sehr guten Wohnwert kosteten im Herbst 2015 630 000 Euro, ein Jahr später mussten dafür 650 000 Euro bezahlt werden. Bestehende Reihenmittelhäuser mit einem guten Wohnwert kosten 345 000 Euro, entsprechende Doppelhaushälften 350 000 Euro.

Im Vergleich zwischen den drei Kommunen sind Einfamilienhäuser in Petershausen am günstigsten. Objekte mit einem sehr guten Wohnwert kosten in der S-Bahn-Gemeinde 380 000 Euro, für bereits bestehende Reihenmittelhäuser sind hier 280 000 Euro zu zahlen. Doppelhaushälften kosten 310 000 Euro, das sind 32 Prozent der Kosten für eine solche Immobilie in München. Auch bei den Preisen für Eigentumswohnungen liegt Dachau weit vorn. Im Herbst 2016 lag der Quadratmeterpreis für neue Objekte bei 4850 Euro, was 64 Prozent der Kosten in München entspricht. Für Markt Indersdorf ermittelten die Marktforscher des IVD einen Preis von 2700 Euro. In Petershausen muss man dafür 3200 Euro zahlen. In diesem Bereich ist das Wohnen teurer als in Markt Indersdorf.

Die Mieten in Dachau gehen weiter nach oben

Auch die Mieten gehen in Dachau weiter nach oben. Bei Altbauwohnungen lag der Quadratmeterpreis im Herbst 2015 bei elf Euro, bis Herbst 2016 stieg er um einen Euro. Wer in der Großen Kreisstadt eine neu gebaute Mietwohnung bezieht, muss jetzt 15 Euro pro Quadratmeter zahlen. Das sind 80 Prozent der Kosten in München. In Petershausen kostet der Quadratmeter in einer neuen Wohnung elf Euro, etwa der Preis, den man in Dachau für eine Altbauwohnung bezahlen muss. Für Markt Indersdorf haben die IVD-Marktforscher keine Mietpreise ermittelt. Sie liegen aber ungefähr auf dem Niveau von Petershausen.

Für eine neue Doppelhaushälfte in Dachau beträgt die Miete im Schnitt 2300 Euro, in Markt Indersdorf müssen Interessenten 1900 Euro zahlen, in Petershausen 1500 Euro. In allen drei Gemeinden zogen die Preise deutlich an, in Petershausen um bis zu 30 Prozent, in Markt Indersdorf um fünf Prozent.

Nach Auskunft von Erwin Richter, Vorsitzender des Gutachterausschusses für die Bewertung von Bauland am Landratsamt, ist der Bodenwert in Dachau von 2015 auf 2016 um 13,5 Prozent gestiegen. Er liegt derzeit bei 1182 Euro. In Karlsfeld hat sich das Bauland noch stärker verteuert: Zwischen 2014 und 2016 stieg der Wert um 39,5 Prozent an. Er liegt jetzt bei 1185 Euro pro Quadratmeter. Bauland ist damit teurer als in Dachau. Im nördlichen Landkreis stieg der Quadratmeterpreis um 18,5 Prozent und beträgt im Schnitt 471 Euro. Auch der Wert der Ackerflächen ist um 20 Prozent gestiegen, er liegt jetzt bei 8,20 Euro. Das hänge insbesondere mit steuerlichen Gründen und den Biogasanlagen zusammen, wie Richter erklärt.

Neue Wohnungen hinter der Klosterbrauerei Indersdorf

Besonders in Dachau und Karlsfeld werden die Miet- und Immobilienpreise wohl weiter steigen. Die Große Kreisstadt hat sich in den vergangenen Jahren zu einem wichtigen Wirtschaftsstandort der Region entwickelt. Die gute Verkehrsanbindung und die Flughafennähe sind bedeutsame Entscheidungsfaktoren für den Standort. In Markt Indersdorf hielten sich Angebot und Nachfrage auf dem Wohnimmobilienmarkt bisher die Waage. Das hat sich in der jüngsten Vergangenheit stark verändert: Die Nachfrage hat sich deutlich erhöht. Da es kaum Flächen für neues Bauland gibt, schafft die Gemeinde zusätzlichen Wohnraum durch Nachverdichtung. Derzeit entstehen größere Baugebiete auf dem ehemaligen Baywa-Gelände neben dem Bahnhof und im Ortszentrum an der Arnbacher Straße. Hier entstehen 50 neue Wohnungen in zwölf Reihenhäusern und dreigeschossigen Mehrfamilienhäusern. An der Rückseite der Indersdorfer Klosterbrauerei wurde ein Komplex mit 49 Wohnungen geschaffen. Außerdem ist ein großes Baugebiet im Ortsteil Niederroth am Eichenweg geplant. Hier wird mit 200 neuen Bewohnern gerechnet. Ein weiteres Projekt mit 20 Sozialwohnungen entsteht am Indersdorfer Busbahnhof. Im Erdgeschoss zieht die Caritas ein.

Petershausen ist in den 1990er Jahren im zentralen und nordöstlichen Bereich stark gewachsen. Der S-Bahn-Anschluss lockte auch viele Münchner an, die aus der Landeshauptstadt nach Petershausen zogen. Im Nordosten entstanden Siedlungen mit Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäusern, im Zentrum dreigeschossige Gebäude. Viele Petershausener sind Pendler, die in München berufstätig sind. Die Gemeinde ist besonders bei jungen Familien beliebt. Sie verfügt über viele Freiflächen und Betreuungsplätze für Kinder. Geplant sind die Erweiterung der Mittelschule und der Neubau eines Kindergartens.