BGH-Urteil:Münchner Musterklage zu Mieterhöhungen scheitert in letzter Instanz

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Das Oberlandesgericht München hatte 2019 schon ein Urteil gefällt. Das letzte Wort hatten jetzt die BGH-Richter. (Foto: dpa)

Eine Mieterhöhung von 729 Euro pro Monat? Vier Tage bevor im Januar 2019 eine mieterfreundliche Gesetzeslage in Kraft trat, kam diese Ankündigung in einem Münchner Wohnhaus an. Der Bundesgerichtshof erklärte das für zulässig - das dürfte auch in anderen Städten Folgen haben.

Von Wolfgang Janisch und Anna Hoben

Eigentlich sollte der 31. Dezember 2018 für Mieter ein erfreuliches Datum sein. Der drastische Anstieg, den die Miete bislang nach einer der gefürchteten Modernisierungen nehmen konnte, wurde mit diesem Tag ein wenig abgeflacht - auf nur noch acht Prozent der aufgewendeten Kosten, statt zuvor elf. Auch eine neue Kappungsgrenze sollte den Mietern helfen. Vielen wird der 31. Dezember 2018 aber in schmerzhafter Erinnerung bleiben. Das Datum löste eine regelrechte Modernisierungswelle aus, viele Vermieter wollten die alten elf Prozent noch mitnehmen.

In München traf es etwa das Hohenzollernkarree in Schwabing mit seinen 230 Wohnungen. Am 27. Dezember 2018 schickte die Eigentümerin, die Max-Emanuel Immobilien GmbH, den Mietern die Modernisierungsankündigung. Die Mieter wehrten sich, und noch im Herbst 2019 durften sie nach einem mieterfreundlichen Urteil des Oberlandesgerichts München hoffen. Diese Hoffnungen sind an diesem Freitag zerstoben, für München und den Rest der Republik. Der Bundesgerichtshof (BGH) erklärte die Last-Minute-Mieterhöhung auf Basis der alten Rechtslage für zulässig. Es handelte sich um die erste Musterfeststellungsklage zum Mietrecht, die der BGH entschieden hat.

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Hauptstreitpunkt in der Karlsruher Verhandlung war die Frage, ob der Vermieter kurz vor Torschluss eine zeitlich noch einigermaßen entfernt liegende Modernisierung ankündigen durfte. Bis zu den ersten Bauaktivitäten sollte fast ein Jahr vergehen, und da ging es erst einmal um die Fundamente für die Balkone. Insgesamt waren sechs Bauabschnitte bis Mitte 2023 geplant, für die Wärmedämmung, für den Einbau von Türen und Fenstern, für Rollläden und eben für die Balkone. Das OLG München hielt den Vorlauf für zu lang: Die Ankündigung müsse in einem "engen zeitlichen Zusammenhang" mit der eigentlichen Modernisierung stehen.

Nun müssen solche Modernisierungen laut Gesetz zwar spätestens drei Monate vorher angekündigt werden. "Von einer Höchstfrist steht dort eigentlich nichts", hatte die BGH-Senatsvorsitzende Karin Milger bereits in der Verhandlung signalisiert. Natürlich könne man sich extreme Beispiele vorstellen. Wenn jemand eine Modernisierung für 2030 ankündige, dann sei das vermutlich nicht ernst gemeint. "So einen Extremfall haben wir hier aber nicht."

Zwei Stunden später war klar, dass die Münchner Mieter in Karlsruhe verloren hatten. Zwar müssten die Planungen so weit fortgeschritten sein, dass man eine ordnungsgemäße Ankündigung formulieren könne, erläuterte Milger. Darin liegt durchaus eine gewisse Bremswirkung, denn nach Paragraf 555c Bürgerliches Gesetzbuch müssen Art und Umfang, Beginn und Dauer der Modernisierung in der Ankündigung bereits einigermaßen klar umrissen sein - und natürlich die zu erwartende Mietsteigerung. Aber das war es dann auch. "Eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Modernisierungsankündigung und dem voraussichtlichen Beginn der Modernisierungsmaßnahmen im Sinne einer Höchstfrist oder eines fortgeschrittenen Planungsstandes bedarf es hingegen nicht", urteilte der BGH.

Mieteranwalt Volkert Vorwerk hatte in der Verhandlung zwar noch davor gewarnt, die Tür für "Vorratsankündigungen" zu öffnen: "Es kann nicht sein, dass schon die Idee einer Modernisierung zu ordnungsgemäßer Ankündigung führt." Thomas Winter, Anwalt des Vermieters, hielt es dagegen nicht für einleuchtend, warum der Mieter benachteiligt sein sollte, wenn er sogar mehr Zeit hat als gesetzlich vorgesehen, um sich auf die neue Situation einzustellen. So sah es letztlich auch der BGH-Mietrechtssenat: Dass die Sache "missbräuchlich" oder "treuwidrig" gewesen sei, könne man nicht erkennen. Auch nicht darin, dass sich ein Vermieter einen nun mal gesetzlich festgeschriebenen Stichtag zunutze gemacht habe.

"Kein guter Tag für Mieterinnen und Mieter"

Der Spruch aus Karlsruhe dürfte auch andernorts bei Mietern zu Ernüchterung führen. In Berlin etwa, so schätzt der dortige Mieterverein, lag die Zahl der angekündigten Modernisierungen in den letzten beiden Dezemberwochen 2018 um etwa 150 Prozent über dem Vergleichszeitraum des Vorjahres. Nachvollziehbar aus Sicht der Vermieter, denn der Unterschied zwischen den möglichen Steigerungskurven von 2018 und 2019 ist beträchtlich, wie das Münchner Beispiel zeigt: Ein betroffenes Ehepaar wohnt seit ungefähr sechs Jahrzehnten in seiner Wohnung und bezahlt für 77 Quadratmeter 763 Euro kalt. Nach altem Recht haben die beiden eine Mieterhöhung von 729 Euro pro Monat nach der Modernisierung angekündigt bekommen - die Miete soll sich also künftig fast verdoppeln. Nach neuem Recht dürfte sich die Miete dagegen um maximal 230 Euro erhöhen, wie der Mieterverein München vorrechnet. Bei einer anderen Mieterin soll die Kaltmiete von 395 auf 1040 Euro steigen - eine Steigerung um 163 Prozent.

Es sei "kein guter Tag für Mieterinnen und Mieter", hieß es nach dem Urteil in einer Mitteilung des Mietervereins. Viele Menschen würden sich künftig das Leben im Hohenzollernkarree nicht mehr leisten können und somit ihr Zuhause verlieren, sagte Geschäftsführer Volker Rastätter. Die Entscheidung bedeute aber nicht, dass alle die angekündigten Mieterhöhungen in der geforderten Höhe auch bezahlen müssten. "Es gibt noch andere juristische Möglichkeiten, die wir derzeit prüfen", so Rastätter. Auch Oberbürgermeister Dieter Reiter (SPD) sprach von einem "bitteren Tag" für Mieter. Er sei "enttäuscht, dass der Bundesgerichtshof der Entscheidung des Obersten Landesgerichts nicht gefolgt ist". Gefordert sei für einen besseren Mieterschutz aber der Bundesgesetzgeber.

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