Süddeutsche Zeitung

Abgeschlossene Luxus-Wohnsiedlungen:Reiche hinter Gittern

Wenn Wohlhabende sich abschotten: Die Häuser stehen akkurat nebeneinander, die Blumen gießt der Concierge - und ein abgeschlossenes Tor schützt vor Fremden. Hermetisch abgeschlossene Viertel, sogenannte Gated Communities, gibt es nicht nur in China, Russland und Ägypten. Sondern auch in München.

Melanie Staudinger

Die weißen Häuser am Ende der Winzererstraße sind unübersehbar. Sie sind nicht nur neuer als die anderen Gebäude, die eher an Plattenbauten im Osten erinnern. Sie stehen auch alleine am Ende der Straße, direkt neben dem Olympiapark und einer Kleingartensiedlung. Richtig gefährlich sieht es hier in der Gegend nicht aus.

Und doch sind diese weißen Häuser, in deren Mitte zwei Brunnen einen großzügigen Platz schmücken, eingezäunt. Auf einer Seite werden sie sogar von einer knapp zweieinhalb Meter hohen Mauer geschützt, die nur unterbrochen ist für die Feuerwehrzufahrt. Tilman Harlander kennt sich mit abgeschirmten Siedlungen aus. "Da kommen Sie nicht rein", sagt der emeritierte Professor für Architektur und Stadtplanung an der Universität Stuttgart.

Damit hat er recht. Durch das Tor am Eingang gelangt nur, wer drinnen jemanden kennt. An diesem Vormittag ist nicht viel los. Aus der Wohnanlage hetzt eine Frau mit Kinderwagen. Zeit für ein Gespräch hat sie nicht. Über die Gründe, warum sie lieber von der Umwelt abgeschottet lebt, will sie erst recht nicht reden.

Richtig hermetisch abgeschlossene Viertel, in der Fachsprache Gated Communitys genannt, gibt es in Deutschland kaum. Bekannt ist der Barbarossapark in Aachen. Schlagzeilen haben auch die abgeriegelten Wohnanlagen in Potsdam, Berlin, Münster und Leipzig gemacht.

Harlander hat sich viele solcher Viertel angeschaut - in den USA, in Brasilien, Südafrika, Russland, Ägypten, China oder Polen. Alleine in Warschau seien seit der Wende gut 400 Gated Communitys entstanden, sagt er. In seinen Studien hat er herausgefunden, dass Menschen dort entweder leben, weil sie sich sicherer fühlen, oder weil sie zeigen wollen, dass sie Geld haben, viel Geld.

Nun gibt es auch in München reiche Menschen, Gated Communitys aber liegen nicht im Trend. Schon gleich gar nicht im Umland. "Menschen, die gute Immobilien in Starnberg oder Feldafing kaufen, haben Geld und Anspruch. Sie wollen sich aber nicht abschotten", sagt der Makler Andreas Botas. In Starnberg lebe der Vorstandsvorsitzende neben dem Fischer. "Da gibt es eine gesunde Struktur", sagt Botas.

Das Ziel: Keine Reichenghettos

Makler Detlev von Wangenheim verkauft seit 1969 Immobilien in der Stadt München. "Natürlich konzentrieren sich exklusivere Wohnungen und Häuser auf bestimmte Viertel. Da finden Sie kaum mehr Objekte, die für den Mittelstand bezahlbar wären", sagt er. In Bogenhausen, in Schwabing, im Lehel, um den Gärtnerplatz herum oder in Solln und Grünwald. Aber abgeschottete Siedlungen würden sich nicht verkaufen lassen.

Immer mehr Luxuswohnanlagen entstehen. "The Seven" wird gerade im früheren Heizkraftwerk im Glockenbachviertel gebaut - die Preise werden nicht genannt. Das Penthouse mit 700 Quadratmetern soll für 14 Millionen Euro verkauft worden sein. Neben einem Concierge-Service sind eine Kindertagesstätte sowie ein Spa- und Wellnessbereich geplant.

In den "Lenbach-Gärten" kümmert sich ebenfalls ein Concierge um Besucher und die Post sowie ums Blumengießen und Lüften im Urlaub.

Einen Pförtner gibt es auch im "Isar Stadt Palais" in der Maistraße, das von der JK Wohnbau entwickelt wurde. "Man muss den Käufern schon etwas bieten", sagt Geschäftsführer Josef Kastenberger. Neben einer hohen Bauqualität und einer anmutenden Architektur müssen auch die Lage stimmen und die Serviceleistungen. Von elitärer Abschottung will er nicht sprechen.

Trotzdem ist es aus seiner Sicht nur schwer vorstellbar, im "sehr hochpreisigen Niveau" - im "Isar Stadt Palais" zahlt man bis zu 4600 Euro pro Quadratmeter - Sozialwohnungen unterzubringen. "Das ist ein gewisser Widerspruch."

Dennoch ist die Stadt bemüht, dass keine Reichenghettos entstehen. "München ist in dieser Hinsicht vorbildlich", sagt Harlander. Es gibt eine Reihe von Instrumenten: Die städtischen Gesellschaften Gewofag und GWG besitzen 53 000 Wohnungen. Das Zweckentfremdungsverbot stellt sicher, dass Wohnraum nicht in Gewerbeimmobilien umgewandelt wird. In 14 Erhaltungssatzungsgebieten bedarf jede Veränderung einer Genehmigung. Seit 1994 gibt es den Beschluss zur sozialgerechten Bodennutzung: Grundstückseigentümer, die von neuen Baugebieten profitieren, werden finanziell an Planungskosten und Infrastrukturmaßnahmen beteiligt. Und das "Münchner Modell" schreibt vor, dass in Neubaugebieten ein Anteil von 30 Prozent an Sozialwohnungen errichtet werden muss. Auch in den exklusiven Lenbach-Gärten gibt es günstigere Wohnungen, das hatte die Stadt so vorgeschrieben. Ein Projekt für die soziale Mischung - doch auf seiner Internetseite wirbt der Betreiber Frankonia nicht damit.

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SZ vom 19.11.2011/tob
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