Süddeutsche Zeitung

Essen:Wie ein Immobilienkonzern einen Stadtteil umbaut

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Von Jannis Brühl, Essen

"Kanackengegend". So nennt der rundliche Mann in Jeans und T-Shirt das Essener Eltingviertel und breitet die Arme aus. Er steht zwischen dunkelroten Backsteinbauten und sagt, er komme nur noch her, um in seiner Werkstatt zu arbeiten: "Ich bin froh, dass ich hier nicht mehr wohne."

Das Eltingviertel hat einen schlechten Ruf - zumindest bei den Essenern, die überhaupt wissen, dass es existiert. Eine Handvoll Straßenzüge, die im Stadtzentrum liegen, eingequetscht zwischen Fußgängerzone, dem Konzern-Gelände von RWE und der Grünen Mitte. Das ist jene moderne Neubausiedlung, von deren stylischen Eigentumswohnungen die Bewohner des Eltingviertels nur träumen können, wenn sie nach Südwesten blicken. In diesem Teil Essens lebt mehr als ein Drittel der Bewohner von Hartz IV. Fast die Hälfte der Bewohner hat die doppelte oder eine nichtdeutsche Staatsbürgerschaft. Darauf spielt die Beleidigung des ehemaligen Bewohners an. "Ich bin die einzige in meinem Haus, die ihre Miete selbst zahlt", sagt Elisa Meyer, die seit 15 Jahren hier lebt und die ihren echten Namen nicht veröffentlicht sehen will.

Für die Bewohner des Viertels soll sich nun alles ändern. In diesen Wochen beginnt im Eltingviertel ein Experiment: Ein sozial schwaches Quartier, voll mit schönen, aber ramponierten Altbauten, wird in einer konzertierten Aktion erneuert.

Selbst wenn es im Rest von Essen Anzeichen für einen kleinen Aufschwung gibt: Ruhrgebietsstädte leiden unter Arbeitslosigkeit, Schulden und Leerstand. Dass das Eltingviertel eine Art Generalprobe für die Problemzonen einer ganzen Region sein soll, machte Nordrhein-Westfalens Bauminister Michael Groschek bei der "Innovation City"-Vorstellung im April klar: "Wir wollen das, was hier passiert, ins ganze Land hinaustragen."

Bringt das Ufo die Aufwertung, die das Viertel braucht?

Durchgeführt wird das Experiment von der Deutschen Annington. Dem größten deutschen Wohnungsunternehmen gehören hier 1400 Wohnungen, mehr als 40 Prozent des Wohnraumes. Die Annington hat sie vor einigen Jahren auf einen Schlag dem Energierkonzern RWE abgekauft. Jetzt hat sie einen Masterplan für die Gegend entwickelt, zusammen mit Innovation City, einem Unternehmen für Stadtentwicklung, und der Stadt Essen.

9,3 Millionen Euro gibt die Annington allein für die erste Bauphase aus. In zehn Jahren soll das Eltingviertel ein "lebendiges Quartier" mit energetisch sanierten Altbauten sein, in dem laut Annington "sozial Benachteiligte, Studenten und Rentner" zusammenleben. Auch wenn die Planer das nicht zugeben: Besserverdienende Mieter wären natürlich auch nicht schlecht.

"Jetzt packen wir mal 'nen ganzen Stadtteil an", sagt Arnd Fittkau von der Annington. Er dürfte an diesem Nachmittag der einzige Mensch in einem dunklen Anzug im Viertel sein und steht in einem Container, den das Unternehmen auf einen Rasen gestellt hat. Hier werben die Sanierer bei den Bürgern für ihr Projekt. Vor dem Häuserkarree, das einmal eine Bergmannssiedlung war, wirkt der Metallkasten mit den sich automatisch öffnenden Türen und den bunten Glaskuben an der Decke wie ein Ufo.

Bringt dieses Ufo die Aufwertung, die ein abgerutschtes Viertel braucht? Oder will da ein börsennotierter Konzern viel Geld verdienen, und Hartz-IV-Empfänger haben das Nachsehen?

Ute Hennemann sitzt im Innenhof eines der Karrees. Sie lebt seit 38 Jahren hier und sagt: "Gemacht werden muss was. Das ist nicht mehr das Viertel, das es mal war." Sie zeigt auf die abgenutzte Grasfläche vor sich. "Da war mal ein Spielplatz, den haben sie irgendwann abgerissen." Einen neuen will jetzt die Annington bauen, außerdem Geschäfte und Cafés ins Viertel holen. Hennemann und vielen anderen Mietern will sie einen Balkon an die Wohnung bauen. Noch aber ist Hennemann skeptisch: "Ich bin mal gespannt, was passiert."

Die Annington verspricht "Flügelfenster, Balkone, neu gestaltete Hauseingänge und Treppenhäuser, Fassadenüberarbeitung in Anlehnung an die Ursprungsgestaltung, Dämmung der Keller- und Dachgeschossdecke". Glaubt man den Vertretern des Unternehmens, soll der alte Charme des Viertels aus den bröckelnden Fassaden wieder herausgeschält werden.

Gebaut hat die Häuser der Unternehmer Hermann Elting Ende des 19. Jahrhunderts. Hier lebten die Arbeiter der Zeche Victoria Mathias. Heute gibt es zwei Kneipen, einen Schrotthändler, eine Moschee im Erdgeschoss eines Eckhauses. Die Nahversorgung besteht aus einem Geschäft, über dem ein verblichenes Schild verkündet: "Fleischerei Wittlings". Darunter ist ein Laden eingezogen, aus dem es nach arabischen Gewürzen riecht. Der Rollladen der Trinkhalle nebenan ist heruntergelassen.

Eltingviertel, das bedeutet auch: viele Altbauten, von den Fassaden starren bärtige Gesichter aus Stuck. Das Holz mancher Fensterrahmen ist mit Säulenmustern verziert. Die Karrees der alten Bergmannssiedlungen, in denen die Arbeiter lebten, erinnern ein bisschen an Wien. In den weiten Innenhöfen spielen Kinder aus dem Libanon, aus Ghana und Syrien.

"Das ist vergammelt. Schade."

Auch wenn hier Menschen aus Dutzenden Ländern lebten und Nachbarn gelegentlich übereinander schimpften, gebe es einen starken Zusammenhalt, sagen hier viele. Man muss ja nur miteinander reden.

"Die Nachbarn im Nebenhaus habe ich mit den Gepflogenheiten der Mülltrennung in Deutschland vertraut gemacht", sagt Harry Schöpke und lacht. Der Architekt ist dem Charme des Viertels erlegen. Er wohnt und arbeitet hier unter 3,30 Meter hohen Decken, auf seinem PC lagern Dutzende historische Stadtpläne und Fotos des Eltingviertels. Schöpke ist so etwas wie der Archivar des Stadtteils. Er kann Gäste stundenlang durch die Straßen führen. Im Vorbeigehen klopft er gegen eine Hauswand und sagt: "Da hört man die Wärmedämmung." Oder er bleibt vor einer der Überraschungen stehen, wie sie hier typisch sind: ein verwitterter, aber wunderschöner Altbau mit viel Stuck und Balustraden. Schöpke sagt: "Das ist vergammelt. Schade." Architektenschmerz.

Schöpke träumte auch davon, die Kultur ins Viertel zu holen, an einen Ort, an dem früher oft Drogensüchtige lungerten. Für das leerstehende Stellwerk, einen Bau aus Stahl und Stein oben auf dem Bahndamm, arbeitete er an Ideen für ein modernes Café. Bis ein Unbekannter das Gebäude vor einigen Wochen anzündete. Jetzt wird es wohl abgerissen.

Im August startet das Projekt der Annington. Sie tauscht zuerst die unpraktischen Nachtspeicheröfen, die mit teurem Strom betrieben werden, gegen Zentralheizungen. Bis zu elf Prozent der Kosten darf sie auf die Miete umlegen. Die Sanierung werde aber "weitestgehend warmmietenneutral", sagen ihre Vertreter.

Was dieses "weitestgehend" bedeutet, steht in dem 14-seitigen Brief, den die Annington schon an die ersten Mieter geschickt haben: Die Kaltmiete steigt, es geht um Summen im dreistelligen Bereich. Das meiste davon sollen die neuen Heizungen bei den Nebenkosten wieder einsparen. Aber eben nicht alles. Eine Sprecherin der Annington sagt, letztendlich würden die Warmmieten um "25 bis 30 Euro" steigen.

"Das ist für mich zu teuer", sagt Elisa Mayer, die in ihrer Küche Kuchen serviert. Durchs Fenster fällt nur wenig Licht herein, abends ist es kalt wegen der Nachtspeicheröfen. "Aber wo soll ich hin? In anderen Vierteln ist es ja noch schlimmer."

Dass ausgerechnet die Annington Gentrifizierungsängste auslöst, ist eher neu. Der Konzern hat seit Jahren einen schlechten Ruf. Allerdings in erster Linie, weil er sich zu wenig um seine hunderttausenden Wohnungen gekümmert haben soll, die er oft an Hart-IV-Empfänger vermietet. Vor allem Schimmel war ein Problem, Mieter klagten, dass sich der große Vermieter nicht kümmere.

Seit die Annington 2012 an die Börse gegangen ist, arbeitet sie an ihrem Image (ein Interview mit Annington-Chef Rolf Buch lesen Sie hier). Von Herbst an wird sie sich deshalb auch Vonovia nennen. Deutsche Annington, das hat für viele einfach einen schlechten Klang. Das Projekt Eltingviertel soll zeigen, dass das Unternehmen sich gewandelt hat und nun langfristig investiert. Arnd Fittkau sagt: "Wir gehen hier nicht rein und sagen: 'Wir wollen schnell Geld verdienen.' Wir denken hier in zehn Jahren."

Siw Mammitzsch von der Mietergemeinschaft begrüßt die Investition grundsätzlich, bleibt aber skeptisch: "Diejenigen, die über geringe Einkommen verfügen, haben große Angst, dass sie da raus müssen. Wer mehr verdient, freut sich über den Balkon." Wenn die raus seien, sei die Annington sicherlich froh, Mieter zu finden, die keine Transferleistungen beziehen - denn die könnten ja mehr zahlen.

Deshalb sagt Mammitzsch: "Mittelfristig wird es zu Verdrängung kommen." Arnd Fittkau von der Annington beschwört dagegen: "Es kommt nicht zu einer aktiven Verdrängung."

Zumindest für die Transferempfänger haben Annington und Stadt erst einmal eine Lösung gefunden: Das Job-Center passt seine Berechnung an, damit Kaltmietenerhöhungen etwas abgefedert werden.

Die Sehnsucht nach Aufwertung ist in Essen so groß, dass sogar Die Linke den Umbau des Eltingviertels begrüßt - solange die Mieterverbände mit eingebunden werden. Verglichen mit Berlin und München wirken die Verdrängungsängste hier bisher überschaubar. Die Kreativszene im Ruhrgebiet ist zu verteilt, um die Rolle der "Pioniere" einer Gentrifizierung zu übernehmen. Und viele Kreative und Akademiker pendeln ins Revier, wohnen lieber in Düsseldorf, Köln oder Münster.

Das hält Arnd Fittkau von der Annington nicht vom Träumen ab. Einen Traum, in dem er das zahlungskräftige Bürgertum doch noch ins Eltingviertel lockt: "Ein bisschen Prenzlauer Berg darf schon sein. Sie brauchen auch den Professor mit dem Karbonrad."

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