"Zukunft der Stadt": Wohnen: "Es darf kein privates Eigentum mehr an Baugrund geben"

Boden und Wohnen dürfen keine Ware sein, sagt der Berliner Architekt Christian Schöningh. Aus der SZ-Serie "Zukunft der Stadt".

Die Welt wird urban. Immer mehr Menschen wollen in der Stadt leben, weil Metropolen gute Jobs bieten, Universitäten oder ein abwechslungsreiches Kulturprogramm. Dazu noch ein eng getaktetes Nahverkehrssystem, die besten Krankenhäuser und eine gute Internetverbindung. Nicht zu vergessen Flugzeug und Bahn, wenn man mal schnell weg will. Aber wie müssen sich Metropolen verändern, um einer urbanen Gesellschaft gerecht zu werden? Damit beschäftigt sich die SZ-Serie "Zukunft der Stadt". In dieser Folge lesen Sie über Wohnen. Alle Texte lesen Sie hier.

Der Berliner Architekt Christian Schöningh zweifelt manchmal selbst daran, ob das noch Architektur ist, was er macht: Er interessiert sich dafür, welche Strukturen überhaupt erst bezahlbaren Wohnraum möglich machen und stellt dabei die großen Fragen: Wem gehören die Häuser? Wie verhält man sich zur Stadt?

Wo sehen Sie die größten Probleme?

Das größte Problem ist, dass Immobilien und damit in Summe auch Stadtentwicklung, kurz: all unsere gebaute Umwelt, zunehmend aus der Sicht der Finanzinvestoren gehandhabt werden. Grund und Boden sowie die Gebäude darauf haben wichtige Funktionen im Finanzsystem. Dort werden die Schulden gemacht und untergebracht, die erforderlich sind, um auf der anderen Seite Unmenge an Guthaben zu erzeugen. Was in den Häusern oder mit einem ganzen Stadtgefüge passiert, hat nur noch sekundäre Bedeutung. Aber es ist offensichtlich ein Bewusstseinswandel im Gange, für den ich den Durchbruch erhoffe: Wohnen als Infrastruktur der Stadt zu verstehen.

Was sind die Ursachen für diese Probleme?

Nicht die Architekten - es gibt so viele gute und engagierte Architekten. Es ist die Mehrheit der Bauherren, die Wohnungsbau vielfach mit der falschen Intention betreiben. Die Ergebnisse davon sind offensichtlich und endlich hat dieses Thema den Stellenwert in der öffentlichen Debatte, den es verdient. Jetzt müssen wir noch die richtigen Schlüsse daraus ziehen. Wohnungen als Infrastruktur zu verstehen, heißt eben auch, als öffentliche Hand einen gleichberechtigten beziehungsweise fairen Zugang zu den Wohnungen zu gewährleisten. Das muss nicht bedeuten, dass es nur noch staatlichen oder kommunalen Wohnungsbau gibt; aber zum Beispiel dürfen Grundstücke nur noch an Bauherren vergeben werden, die Wohnen als Grundrecht und Wohnungen im weiteren Sinne als Gemeingut definieren.

Was wäre die Lösung?

Nicht die Lösung, aber eine Voraussetzung dafür: Boden und Wohnen dürfen keine Ware sein. Es darf kein privates Eigentum mehr an Baugrund geben, sondern nur noch die Nutzung davon. Das funktioniert durch die Vergabe eines Grundstücks mit einem Erbbaurecht. Denn damit werden Boden und Haus in zwei Eigentumspositionen aufgeteilt. Die Kommune bleibt Eigentümerin des Bodens und vergibt das Recht, ein bestimmtes Haus dort zu bauen. So wie heute mit Planungs- und Baurecht etwa der Neigungswinkel eines Daches durchgesetzt werden kann, würde das Erbbaurecht finanzielle und soziale Aspekte des Wohnens regeln und sichern. Das besonders Schöne an Erbbaurechten ist, dass sich für Bebauungsmöglichkeiten, die günstiges Wohnen verlangen, nur noch solche Bauherren interessieren, die die gleichen Interessen verfolgen, nämlich kommunale Wohnungsbaugesellschaften sowie Selbstnutzer und Genossenschaften.

Ein gut gemachtes Erbbaurecht würde auch Steuermittel für geförderten Wohnungsbau vermehren. Üblicherweise laufen die Mietpreisbindungen nach 20 bis 30 Jahren aus. Geförderter Wohnungsbau kann dagegen 99 Jahre (eine übliche Dauer für Wohnungserbbaurechte) und länger günstig bleiben, wenn die geförderten Wohnungen in den Händen derer sind, die sich günstiges Wohnen in ihre Satzung geschrieben haben. Denn es ist extrem schwierig, den renditeorientierten Investor zu zwingen, etwas zu tun, was nicht seinem Ziel und seiner Motivation entspricht, nämlich Gewinn zu machen.

Wo gibt es das schon als bestes Beispiel für die Zukunft?

Bei der Frage lande ich (wie so oft bei der Suche nach Antworten) in der Schweiz. Das Projekt "Mehr als Wohnen" in Zürich ist für mich ein hervorragendes Beispiel, weil es zeigt, dass sogar am Stadtrand ein gemischtes Wohnquartier neu entstehen kann, das sehr gute Angebote an die Bewohner macht. Nach meiner Einschätzung wird dieses Projekt aber auch den Bauherren viel Freude machen, weil es zukunftsfähig ist; einschließlich guter Architektur und nicht nur, was Energie-Nachhaltigkeit, Nutzungsmischung und gemeinschaftliche Wohnformen angeht. Außerdem haben sich dort etliche Genossenschaften zusammengetan für ein Projekt, das für alle von ihnen alleine zu groß gewesen wäre. Damit sind wir dann bei der "gemeinsamen Verantwortung"; aktuell mein Lieblingsbegriff, um etliche scheinbare Widersprüche zu überwinden, etwa den zwischen Bauherrenschaft und Nutzer, zwischen Politik und Gesellschaft oder den zwischen Kapital- und Nutzerinteressen.

Ihre verrückteste Idee, die wenig kostet?

Ich scheue zwar ein bisschen das Wort Wohnungsnot, wenn in Deutschland immer noch mehr als 40 Quadratmeter Wohnfläche pro Person im Schnitt zur Verfügung stehen. Es ist eher eine Not oder Krise der Organisation des Wohnens. Deswegen sind auch fast alle Vorschläge, die "wenig kosten" organisatorischer oder legislativer Natur, zum Beispiel eine Wiedereinführung der Hauszinssteuer oder die Neuverhandlung der Standards. Ein Berliner Finanzsenator hat mal im Zusammenhang mit der Diskussion, welche Wohnnebenkosten im Zuge von Transfergeldleistungen vom Staat zu leisten seien, den Vorschlag gemacht, sich einen Pullover anzuziehen, wenn im Winter das Geld nicht fürs Heizen reicht. Das ist eigentlich eine ganz vernünftige Sache und zugleich abgrundtief zynisch, wenn das nicht in eigener Verantwortung oder Selbstbestimmung passiert. Anders ausgedrückt: Standards, etwa die Innenraumtemperaturen oder den Dämmstandard senken und gleichzeitig Pullover anziehen geht nur, wenn die davon Betroffenen selber die technischen und finanziellen Parameter ihres Wohnens zumindest mitbestimmen.