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Stadtentwicklung in Berlin:Endlich wird gestritten

Mieten explodieren, die Spekulation boomt. Nun steht die Liegenschaftspolitik Berlins an einem Wendepunkt - der Ausverkauf muss aufhören. Denn die Hauptstadt ist zu arm für Geschäfte um jeden Preis.

Laura Weißmüller

Endlich wird gestritten. Nachdem die SPD-Fraktion im Berliner Abgeordnetenhaus kürzlich einen Verkaufsstopp für landeseigene Grundstücke beschlossen hat, kommt nach Jahren des Abwartens Bewegung in Berlins Liegenschaftspolitik. Gerade arbeitet der Senat an einer Vorlage für eine Neuausrichtung. Es wird aber auch Zeit. Denn das, was die Stadt bislang mit ihren Grundstücken macht, kann man nur verantwortungslos nennen - und zwar in Hinblick auf die eigene Bevölkerung, die Stadtentwicklung und die Finanzen. Ja, auch die.

Prinzessinnengarten Berlin

Der Prinzessinnengarten in Berlin im Panorama

(Foto: Marco Clausen / Prinzessinnengarten)

Die Misere hat vor allem einen Grund: Beim Verkauf von stadteigenen Grundstücken entscheidet das höchste Gebot - und zwar per Gesetz. Wer also am meisten zahlen kann, bekommt den Zuschlag. Was angesichts der notorisch leeren Kassen in Berlin gut klingen mag, ist fatal. Denn was anschließend auf dem Areal passiert, ist zweitrangig. Die vermeintlich hohen Einnahmen gehen auf Kosten von sozialen, gesellschaftlichen und kulturpolitischen Gesichtspunkten, ganz zu schweigen von einer nachhaltigen Stadtentwicklung. Internationale Immobilieninvestoren und Großfirmen können nun mal am meisten zahlen - und deren Portfolios sind begrenzt: Büroflächen und Luxuswohnungen erschöpfen das Angebot meist schon. Nicht zuletzt die aktuelle Liegenschaftspolitik hat damit dem Explodieren der Mieten und dem Spekulationsboom in Berlin den Boden bereitet. Was von allen Parteien beklagt wird, ist per Gesetz verordnet.

Der Glaube, das höchste Gebot sei auch das beste für die Stadt, speist sich aus der irrigen Vorstellung, die öffentliche Hand müsste so agieren wie die private - ausgerichtet am schnellen Profit. Das führt so weit, dass Grundstücke und Gebäude, die von den Bezirken gerade nicht benötigt werden, an den Liegenschaftsfonds abgegeben werden müssen, damit dieser sie privatisiert. Nun ist es aber so, dass solche Liegenschaften sehr wohl in einigen Jahren für Kitas oder Schulen gebraucht werden könnten. Zwischennutzung heißt in diesen Fällen eigentlich das Zauberwort: Für einen begrenzten Zeitraum und oft zum Nebenkostenpreis bekommen Interessenten, die meist soziale oder kulturelle Anliegen verfolgen, die Fläche von der Stadt zur Verfügung gestellt. Künstlerateliers oder freie Theaterspielstätten sind so schon entstanden. Gerade in Berlin hat das wichtige Impulse in der Stadtentwicklung gegeben.

Einer der umkämpftesten Bezirke Berlins

Das Problem: Die Bezirke können es sich nicht mehr leisten, ihre Gebäude und Grundstücke günstig zu vermieten, selbst wenn es stadtpolitisch sinnvoll wäre. Es taucht nämlich negativ in ihren Bilanzen auf. Und zwar weil ihre Kostenleistungsrechnung im Sinne der freien Marktwirtschaft auch kalkulatorische, also rein fiktive, Kosten kennt. Diese entstehen, weil das Grundstück ja nicht meistbietend verkauft wurde. Oben drauf kommen auch noch die kalkulatorischen Zinsen. "Das hält kein Bezirk lange durch", sagt Franz Schulz, Bezirksbürgermeister von Friedrichshain-Kreuzberg.

Schulz' Bezirk - angesagt, zentral, mit Ufernähe - ist in puncto steigender Mieten und Immobilienspekulation einer der umkämpftesten in ganz Berlin. Es ist also nicht sonderlich überraschend, dass die beiden Grundstücke, deren Fortgang nun die Liegenschaftspolitik auf den Prüfstand gebracht hat, sich dort befinden.

Da ist einmal das Areal an der Holzmarktstraße, das weit über Berlins Stadtgrenzen hinaus bekannt geworden ist. Auf dem Grundstück an der Spree gastierte nämlich für einige Jahre die Bar 25, Synonym für das wilde und aufregende Berlin. Dieser Mythos wird nicht nur regelmäßig von Wowereit beschworen, er hat auch dazu geführt, dass die Jugend Europas ein festes Reiseziel hat: die Clubstadt Berlin. Die Bar 25 war ein klassisches Zwischennutzungsprojekt. Der Verkauf des Areals, das sich im Besitz der landeseigenen Berliner Stadtreinigung (BSR) befindet, von Anfang an klar. Auch hier nach dem Höchstpreisverfahren versteht sich, der Bebauungsplan sah dementsprechend ein großes Bauvolumen inklusive Hochhaus vor. Interessant ist so etwas nur für Großinvestoren.

Doch ein alternatives Konzept einer Bietergemeinschaft, zu der auch die ehemaligen Betreiber der Bar 25 gehören, will nun zeigen, was möglich wäre, wenn nicht nur die schnelle Rendite bei der Grundstücksvergabe ausschlaggebend ist: eine kreative Mischnutzung aus bezahlbarem Wohnraum, Kulturprojekten und kleinteiligen Büro- und Verkaufsflächen. Wie ausgegoren das alles ist, muss sich noch zeigen. Doch das Grundkonzept ist überzeugend - auch für die Politik. Als Schulz den Bebauungsplan zugunsten der kleinteiligen Lösung änderte, hat der Senat für Stadtentwicklung - anders als früher - keinen Einspruch eingelegt. Wie ernst es der Stadt mit der oft beschworenen Neuausrichtung der Liegenschaftspolitik ist, muss jetzt die Vergabe des Grundstücks beweisen.

Nicht jede Brache muss zubetoniert werden

Das andere Gelände, um das es geht, ist eine ehemalige Brache am Moritzplatz in Kreuzberg. Dort hat eine gemeinnützige Organisation seit 2009 einen urbanen Garten angelegt. Die Pflanzen wachsen in recycelten Bäckerkisten, Reissäcken und Tetra-Paks. Gegärtnert wird interkulturell und multikulti. Wer das sucht, was die Hauptstadt ausmacht, wird von Berlinern gerne hierher geschickt. Die vielen Ausstellungen zum Modethema Urban Gardening, egal ob in Wien oder New York, zeigen alle den Prinzessinnengarten. Doch 2013 läuft der Zwischennutzungsvertrag aus - und die Interessenten stehen beim Liegenschaftsfonds bereits Schlange. Die Gegend hat sich gemacht, nicht zuletzt dank der Initiative selbst: Gleich gegenüber eröffnete voriges Jahr das Aufbauhaus mit dem Aufbauverlag, Galerien und anspruchsvollen Geschäften. Die Angst, dass der Vertrag nicht verlängert wird, ist groß. Innerhalb kürzester Zeit unterschrieben mehr als 10.000 Menschen eine Petition an den Berliner Senat, damit der sich "für eine tragfähige Zukunft" des Gartens einsetzt.

Es ist kein Zufall, dass gerade an diesen beiden Grundstücken der Streit um die Liegenschaftspolitik entbrannt ist. Denn es sind Orte, die mit dem, was dort möglich war und ist, das Image der Stadt geprägt haben. Die internationale Anziehungskraft Berlins speist sich daraus - auch das ist ein Wirtschaftsfaktor, der endlich einmal von der Stadt selbst gesehen werden sollte. Nicht jede Brache muss zubetoniert werden, auch Freiflächenprojekte können einen Mehrwert schaffen.

All das wird bei der Vergabe bisher jedoch nicht berücksichtigt. Was zählt, ist das schnelle Geld. Doch dass dies auch rein marktwirtschaftlich Unsinn ist, machen gerade die internationalen Immobilieninvestoren vor. Die kennen seit einigen Jahren nur ein Motto in Berlin: Kaufen! Und das sicherlich nicht, weil sie das Nachtleben hier so schätzen. Sie können mit starkem Wertzuwachs rechnen. Die Gentrifizierung nimmt ihren Lauf. Wer jetzt verkauft, dürfte etwas falsch machen. Berlin ist zu arm, um sich das leisten zu können.

Schuld an der aktuellen Lage ist nicht etwa die BSR oder der Liegenschaftsfonds, die nur das Gesetz ausführen. Schuld ist der Senat. Der muss endlich eine neue Geschäftsgrundlage für alle stadteigenen Gesellschaften schaffen, wie sie in Zukunft mit ihren Liegenschaften umgehen sollen. Und es müssen Verfahren entwickelt werden, die auch soziale, gesellschaftliche und kulturpolitische Gesichtspunkte bei der Vergabe von Grundstücken berücksichtigen. Einfach wird das nicht. Wie wägt man ein urbanes Gartenprojekt gegen bezahlbaren Wohnraum ab? Wie neue Arbeitsplätze mit einem Wohnprojekt für schwer erziehbare Jugendliche? Doch es gibt Vorbilder, Amsterdam etwa mit seinem Erbbauverfahren. Und: Kaum eine Stadt dürfte so aktive und kundige Initiativen haben, die sich mit dem Thema Stadtentwicklung auseinandersetzen, wie Berlin. Team11 und Stadt Neudenken sind zwei davon. Auf deren Wissen darf nicht verzichtet werden. Ein runder Tisch muss her.

Was Berlin in Zukunft sein will, wird auch in der Liegenschaftspolitik entschieden. Die Stadt sollte sich dabei auf ihre Stärken konzentrieren und die liegen nicht in hochpreisigen Büroflächen oder homogenen Wohnbezirken. Vorbilder und Ideen sind da. Nun braucht es eine politische Entscheidung und zwar schnell. Der Ausverkauf von Berlin muss endlich aufhören.

© SZ vom 10.09.2012/ihe
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