Quizfrage: Was erreicht Prinz Harry nach einem tagelangen, kräftezehrenden Fußmarsch? Wo kommt er an nach 260 Kilometern? Die Frage aus dem Arsenal des Onlinespiels „Quizduell“ beruht auf einer Charity-Aktion, an der auch der Prinz teilgenommen hat. Die richtige Antwort lautet: Müde und erschöpft erreicht Prinz Harry endlich den Südpol. An einem Freitag, den 13., im Dezember vor einigen Jahren.
Falsch, aber dafür lustiger ist diese Alternative, die im Quiz ebenfalls angeboten wird: Müde und erschöpft erreicht Prinz Harry endlich die Toilette in Buckingham Palace. Bei 775 Zimmern, die sich auf knapp 80 000 Quadratmetern verteilen, kann die Suche nach dem Klo zur kräftezehrenden Expedition werden. 260 Kilometer, vorbei im gebotenen Marschtempo an grimmig aussehenden Ahnenporträts und hochmütigen Bediensteten. Grausam.
Das ist witzig. Wenn auch nicht für Harry, der womöglich auch deshalb nach Kalifornien geflüchtet ist. Aber angesichts des ins Adipöse wuchernden Immobilienmarkts, der auch abseits von Palästen und Schlössern und auch abseits der Extragrößen-Habitate für Putin, Trump & Co. im Premiumsegment immer größere Villen und Penthouse-Imitate produziert, angesichts solcher Verirrungen kann das Lachen auch ins Grübeln umschlagen.
Zu große Wohnungen, ganz normale Wohnungen, im Durchschnitt in Deutschland: Das ist ein Befund, der sich in die Kausalkette der aktuellen Wohnungsmisere auf logische Weise einfügt. Wobei die Misere nicht drastisch genug zu schildern ist: Es ist die soziale Frage der Gegenwart, die empfindlich auf alle anderen Felder abstrahlt, auf Ökonomie, Ökologie, Politik und Gesellschaft. Wohnen ist ein existenzielles Bedürfnis nicht nur der Menschen, sondern auch der Volkswirtschaften. Zu große Wohnungen (im Vergleich) für zu wenige Menschen (ebenfalls in Relation): fatal.
Die Deutschen leben schon lange – im Durchschnitt – auf zu großem Fuß. Der insgesamt maßlose Raumhunger ist eine Schubkraft der Wohnungsnot. Deutschland gehört sowohl im europäischen als auch im globalen Vergleich, historisch bedingt durch Wohlstand und daraus folgend aufgrund eines nicht ungebührlichen Wunsches nach Komfort, zu den besonders hungrigen Nationen.
Es gibt eine Fettsucht des Wohnens
Allein seit 1965 wurden die Wohnungen in Deutschland im Schnitt um 25 Quadratmeter größer. Haben sich vor 60 Jahren noch 2,7 Bewohner vier Zimmer mit insgesamt 69 Quadratmetern geteilt, so sind es heute 4,4 Zimmer für nur noch zwei Personen – auf nun 94 Quadratmetern. Ganz früher, 1861, etwa in Berlin, gab es 0,4 beheizbare Zimmer pro Person. Zuletzt, im Vergleich zu 2014, ist die Gesamtwohnfläche um etwa neun Prozent nochmals deutlich gestiegen, während die Anzahl der Wohnungen immer seltener Schritt halten kann. Die Gesamtwohnfläche wächst schneller als die Zahl der Wohnungen. Baupolitisch betrachtet: Es gibt, abseits von Verteilungsfragen, eine Wohn-Adipositas als Fettsucht der Quadratmeter. Um das festzustellen, muss man kein Verzichts-Apostel aus der wohlhabenden Fraktion der Entsagung sein.
Analog zur Zunahme der Wohnfläche verbesserte sich auch die Ausstattung der Wohnungen. Nachzulesen ist das in der „Geschichte des Wohnens“: „In der früheren Bundesrepublik verfügten 1968 nur 30 Prozent der Wohnungen über Bad, WC und Sammelheizung.“ Das klingt exotisch, da heute manche Bäder eher an geräumige Wellnesstempel erinnern. Die „Nasszelle“ war einmal eine wohnsoziologische Errungenschaft ersten Grades. Das Wort „Zelle“ war wörtlich zu verstehen, wurde aber gefeiert als Luxus. Das Wohnen als Raumbegriff unterliegt immer gesellschaftlichen Strömungen. Es ist veränderlich. Wachstum ist auch hier kein Naturgesetz.
Konstantin Kholodilin und Sebastian Kohl sind die Autoren einer soeben im Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung veröffentlichten Studie, die im Kontext einer auch durch Übergrößen und durch überambitionierte Ausstattungen verursachten Krise aufhorchen lässt. Überschrieben ist die DIW-Analyse so: „Das Zeitalter der immer größer werdenden Wohnungen endet.“ Die durchschnittliche Wohnfläche pro Person, die sich in Deutschland seit 150 Jahren immer nur vergrößert und sich allein seit den Fünfzigerjahren mehr als verdoppelt hat, sinkt erstmals wieder. Das ist eine klare Trendwende, auch wenn das Statistische Bundesamt im vergangenen Herbst noch konstatierte: „Trend zu größeren Wohnungen hält an.“
Das ist richtig unter anderem im Einfamilienhausbereich. Die Wohnungen in den Mehrfamilienhäusern der urbanen Zentren werden indessen kleiner. Bereits seit 2005, das haben die Berliner Forscher nun für den Neubau nachgewiesen. Die durchschnittliche Wohnfläche dürfte bis 2050 klar sinken. Erstmals seit Beginn der Erhebungen stagniert also das Wohnvolumen pro Kopf. Konstantin Kholodilin sagt: „Die Wachstumsphase scheint vorbei. Der Rückgang der Neubaugrößen signalisiert einen strukturellen Wandel.“
Aktuell liegt die Durchschnittsfläche je Person bei fast 50 Quadratmetern in Deutschland. Wenn der Trend anhält, „wird die durchschnittliche Wohnungsgröße von rund 94 Quadratmetern im Jahr 2024 auf rund 88,5 Quadratmeter im Jahr 2050 sinken“. Im Schnitt fast sechs Quadratmeter weniger: Das ist ein halbes Zimmer. Ähnliche Entwicklungen sind übrigens auch in verschiedenen europäischen Ländern, in Japan und sogar in den USA zu beobachten.
Das Schrumpf-Motiv: kleinere Haushalte, höhere Preise
Ursächlich für die Entwicklung, das ist die schlechte Nachricht in einem ökonomischen und demografischen Sinn, sind laut DIW kleinere Haushalte und gestiegene Immobilienpreise: Viele Menschen können sich größere Wohnungen schlicht nicht mehr leisten. Für Bauträger sind zudem kleinere Wohneinheiten wirtschaftlich attraktiver. Außerdem hat sich der Anteil der Einpersonenhaushalte in Deutschland seit den Sechzigerjahren auf 41 Prozent fast verdoppelt. In Großstädten geht es bereits um die Hälfte der Haushalte.
Kommen wir zur guten Nachricht: Obwohl die durchschnittlichen Haushaltsgrößen abnehmen, dominieren im Bestand nach wie vor vergleichsweise große Wohnungen. Aus diesem Ungleichgewicht folgert das DIW eine anstehende Wohnungsmarkt-Anpassung: „Wenn neue Wohnungen kleiner werden, ist dies kein Rückschritt, sondern eine notwendige Anpassung an gesellschaftliche Realitäten“, sagt Studien-Co-Autor Sebastian Kohl. Und weiter: „Kleinere, gut geschnittene und energieeffiziente Wohnungen werden die zentrale Wohnform der Zukunft sein – und sie sind ein Schlüssel, um den großen Energiebedarf des Gebäudesektors zu senken.“
Wir brauchen nicht nur mehr Wohnungen, sondern vor allem schlauere
Das ist der entscheidende Punkt. Der Gebäudesektor und maßgeblich darin das Wohnen: Das ist einer der wirksamsten Hebel im Kontext von Energieeffizienz, Ressourcenverbrauch und Klimawandel. Der ökologische Fußabdruck des Wohnens, Bau und Unterhalt, ist enorm. Entsprechend groß ist das Potenzial. Zuletzt aber konnte man den Autos, Möbeln und Wohnungen beim Mastprozess quasi zusehen. Am Horizont: eine fette Welt, mein Leben (als Sofa, als SUV, als Wohnung) mit 300 Kilo. Auch insofern ist es eine gute Nachricht, dass das Wohnen der Zukunft smarter wird, verhältnismäßiger und letztlich: schöner. Weltweit werden wir uns den bescheideneren Sphären anpassen. Nicht umgekehrt.
Wer schon einmal in der „Poschi“, in der früheren Villa der Familie Mann, war, die umgebaut wurde zu einer Immobilien-Groteske, der weiß, wie trostlos das Wohnen einsamer Menschen in viel zu großen Behausungen ist. Inklusive gewaltiger Showküche, wo aber nicht gekocht, sondern nur drapiert wird. (Das Kochen erledigt das Personal anderswo.) Das Wohnen entscheidet sich nicht an der Quantität, sondern an der Qualität der Räume.
Schön, dass es jetzt einen „Bauturbo“ gibt, um wohnungspolitisch endlich voranzukommen. Mit Blick auf die DIW-Studie ist aber zu sagen: Wir brauchen nicht nur mehr übliche Wohnungen, wir brauchen ganz andere und viel bessere Wohnungen. Smartere Wohnungen. Schlauere Wohnungen. Was wir dagegen nicht mehr brauchen: titanische Schrankwände und gigantische Sofalandschaften. Und auch das ist eine gute Nachricht.
