Wann hat man das schon mal gesehen: einen scherzenden Investor, der in nahezu glücklicher Eintracht mit Stadtplanungsaktivisten einen Projektentwurf präsentiert, der die lähmenden Konventionen des Wohnungsbaus hinter sich lässt? Die Bayerische Hausbau, einer der größten Immobilienkonzerne Deutschlands, war von der Stadt verpflichtet worden, die Planung für ein innerstädtisches Filetgrundstück an der Reeperbahn im Hamburger Stadtteil St. Pauli mit den Bürgern gemeinsam auszufechten.
Das Ergebnis des vierjährigen Ringens ist ein lauter Einspruch gegen die landesweiten Planungsroutinen mit ihren monotonen Resultaten aus zu großen, zu flachen, zu einseitig genutzten Stadtblöcken. In hoher Dichte gruppieren sich hier individuell gestaltete Einzelgebäude von BeL & NL Architects (die auch für den differenzierten Städtebau verantwortlich sind), ifau & Jesko Fezer, Lacaton & Vassal und Feld 72 mit unterschiedlichen Funktionen vom Hotel bis zum Baugemeinschaftswohnen.
Ab 2019 entsteht auf dem Karree der ehemaligen Esso-Häuser - eines Hochhausensembles der Nachkriegszeit mit billigen Wohnungen und St.-Pauli-typischen Gastronomie-Institutionen, das nach einem Statikunfall 2013 über Nacht geräumt und später abgerissen wurde - eine urbane Anti-Frust-Pille. Schon optisch unterscheidet sich die abwechslungsreiche Architektur stark von den modernen Langscheiben im Rechteckzwang, durch die Städte immer gleicher, immer langweiliger werden. In hoher Dichte gruppieren sich hier individuell gestaltete Einzelgebäude mit unterschiedlichen Höhen und Funktionen vom Hotel bis zum Baugemeinschaftswohnen.
Der kluge Grundsatz für eine Stadt des menschlichen Maßstabs, dass Häuser nicht breiter sein sollten als hoch, wird hier konsequent umgesetzt. Und das ist, wie fast alles andere an diesem außergewöhnlichen Projekt, eine Lehre, die von den Qualitäten des umliegenden Stadtteils abgeleitet wurde. Das war die zentrale Forderung der "Planbude", einer neuen Form der Bürgerbeteiligung, die zu Beginn des Prozesses eine "Wunschproduktion" mit Hunderten Anwohnern durchführte und daraus einen "St.-Pauli-Code" entwickelte.
Ausgehend von der naheliegenden Annahme, dass die Bürger, die ihren Stadtteil lieben, am kompetentesten sind, um städtebauliches Glück und Unglück zu unterscheiden, wurden die St. Paulianer nach ihren Träumen befragt. Und die waren erstaunlich konkret und präzise. "Unterschiedlichkeit statt Homogenität" ist der erste Punkt des neuen Codes, auf den die Stadt dann den Investor verpflichtete. "Kleinteiligkeit" ein weiterer, "Freiraum ohne Konsumzwang", "Originalität und Toleranz" - und günstige statt teure Mieten.
Das sind Ansprüche, die bei einem Immobilienentwickler immer wieder die gleiche Klingel drücken: "Kosten, Kosten, Kosten". Und deswegen wurde in 30 Verhandlungsrunden vehement darum gestritten, wie wirklich gute Stadt entsteht, an der die Firma trotzdem gut verdient. Das Resultat zeigt - und das ist die unmissverständliche Botschaft für alle Kommunen, die ständig behaupten, es ginge nicht anders, wenn sie kalte Großstrukturen mitten in die Stadt pflanzen -, dass eine andere Planung mit anderen Ergebnissen auch mit Investoren möglich ist.
Es ist möglich, 200 Wohnungen im Zentrum einer hochpreisigen Metropole zu bauen, von denen zwei Drittel geförderter Wohnungsbau mit langen Bindungsfristen sind. Es ist möglich, dass in den Erdgeschosszonen bürgernahe Institutionen einziehen und die Dächer des Komplexes mit Basketballfeld, Skateranlage, Spielplatz und einem offenen Garten belebt werden, ohne dass der Investor verarmt. Und es ist möglich, die Weisheit der Zivilgesellschaft für die Entwicklung eines ganzen Stadtblocks so intensiv hinzuzuziehen, dass am Ende auch der Bauherr auf der Pressekonferenz allen Beteiligten dankt, weil das Ergebnis so eindeutig viel besser geworden sei, als wenn er es gebaut hätte wie immer.
Der städtebauliche Vertrag, der nach der Einigung nun aufgesetzt wird, verdient es, als Grundsatzpapier jeder neuen innerstädtischen Ausschreibung in Deutschland beigefügt zu werden. Zwar sind die Bedingungen in St. Pauli speziell. Aber genau das ist es doch, was jedes gewachsene Stadtviertel auch für sich beanspruchen kann.
Wenn das Vielfältige und Besondere eines Quartiers zur Ausgangsthese für alle großen Neubauprojekte gemacht wird und die Nachbarn ihr Wissen in die Planung einbringen können, dann mag endlich Hoffnung keimen für einen gedanklichen Neuanfang in der Stadtplanung. In Form einer neuen glücklichen Allianz, bei der die Träume der Bewohner mit den Renditewünschen von Investoren in Einklang sind.