Italien: Haus am See

Viele Deutsche träumen von der eigenen Ferienimmobilie in Italien. Worauf man achten sollte, damit man am Ende nicht böse überrascht wird.

Im Land des "Dolce Vita" ein Häuschen oder eine Wohnung kaufen? Das können sich viele Deutsche gut vorstellen. Zudem preisen schon seit einigen Jahren Dörfer und kleine Städte besonders im Süden des Stiefels Immobilien an, um die Abwanderung der Bevölkerung aufzufangen. Doch Vorsicht, nicht alles, was angeboten wird, ist auch ein gutes Geschäft. Worauf sollte man also achten, wenn man sich ein Haus oder eine Wohnung in Italien kaufen möchte?

Der Immobilienmarkt dort ist dreigeteilt: zum einen die Metropolen wie Mailand oder Rom mit für den Rest des Landes verhältnismäßig hohen Preisen. Exorbitant teuer ist es in den beliebten Feriengebieten wie beispielsweise am Gardasee, der Costa Smeralda im Norden Sardiniens oder rund um Venedig. Im Rest von Italien sind die Preise für Häuser und Wohnungen dagegen eher moderat. Wer also nicht in den beliebten Ferienregionen eine Immobilie kaufen möchte, sollte einige Kilometer entfernt sein Glück versuchen - zu deutlich günstigeren Preisen.

Der Immobilienkauf in Italien läuft etwas anders als in Deutschland. Um eine Immobilie zu erwerben, ist es zunächst notwendig, eine Steuernummer (codice fiscale) zu beantragen. Sie dient dazu, alle anfallenden Steuern korrekt an den Staat abzuführen. Erhältlich ist die Steuernummer am einfachsten beim Finanzamt des Immobilienstandortes oder bei der italienischen Botschaft in Deutschland.

Wenn die Immobilie mithilfe eines Darlehens finanziert werden soll, ist Vorsicht geboten

Aufgrund der Tatsache, dass Käufer sofort nach der notariellen Beurkundung Eigentümer werden, ist hier ein anderer Ablauf beim Kauf üblich als in Deutschland. Erster Schritt: Es kommt zu einer schriftlichen, unwiderruflichen und befristeten Angebotsabgabe (proposta d'acquisto). Der Immobilienmakler versendet hierzu an die zukünftigen Eigentümer die entsprechenden Unterlagen. Meist handelt es sich um einen standardisierten Entwurf.

Die Zeit sollte dann genutzt werden, die Immobilie noch mal Detail für Detail zu prüfen - unter anderem durch Einsicht der Eintragungen bei Katasteramt und Liegenschaftsregister. So lässt sich sehen, ob auf der Immobilie noch Schulden lasten, die Baugenehmigungen in Ordnung sind oder sonstige Probleme vorliegen, die den Erwerb erschweren. So können auch Argumente gefunden werden, um nochmals mit dem Verkäufer über den Preis zu verhandeln oder Probleme zu lösen. Mit Annahme des Angebotes durch den Verkäufer kommt es automatisch zum Vorvertrag. Es werden etwa zwei Prozent des Kaufpreises für die Angebotsabgabe als Sicherheitsleistung fällig. Wird direkt vom Eigentümer ohne Makler gekauft, entfällt dieser Schritt.

Weiter geht es dann mit dem Vorvertrag (contratto preliminare). Hier müssen Käufer besonders aufpassen. Denn wenn die Immobilie mithilfe eines Darlehens finanziert werden soll, ist Vorsicht geboten. Hier muss klar formuliert sein, dass die Bedingung für den Erwerb der Erhalt des Darlehens ist. Mit der Unterzeichnung des Vorvertrages wird eigentlich immer eine Anzahlung mit Bußgeld (caparra penitenziale) oder ein Angeld (caparra confirmatoria) mit Kaufverpflichtung fällig. Wer noch nicht ganz sicher ist, ob der Kauf am Ende wirklich zustande kommt, sollte sich für die erste Option entschieden. In diesem Fall wird ein Rücktrittsrecht mit in den Vorvertrag aufgenommen, was sowohl vom Käufer wie Verkäufer ausgeübt werden kann. In diesem Fall wird dann eine Anzahlung von zwei bis vier Prozent durch den Käufer geleistet.

Bei Rücktritt des Käufers ist die Anzahlung dann weg. Tritt der Verkäufer zurück, gibt es die doppelte Höhe der Anzahlung als Entschädigung. Beim Angeld mit Kaufverpflichtung liegt die Höhe meist zwischen zehn und 30 Prozent des Kaufpreises. Diese Option sollte gewählt werden, wenn sicher ist, dass das Objekt erworben werden soll. Auch in diesem Fall geht bei Rücktritt die Anzahlung verloren. Ebenso wird bei Rücktritt des Verkäufers die doppelte Summe gezahlt. Eine Eintragung ins Register des Finanzamtes erfolgt bereits zu diesem Zeitpunkt. Und: Eine Eintragung ins Liegenschaftsregister (trascrizione) ist ebenso zu empfehlen, so ist man beispielsweise gegen die Insolvenz oder Betrügereien des Verkäufers größtenteils geschützt. In Italien gibt es praktisch kein vergleichbares Instrument wie das Grundbuch in Deutschland. Einzige Ausnahmen bilden Gebiete, die zu Österreich gehörten, wie beispielsweise Südtirol oder Triest.

Die Kaufnebenkosten sind in Italien vergleichsweise hoch

Der vollständige Notarvertrag bzw. Kaufvertrag (contratto notarile/rigito notarile) wird meist zwei bis vier Monate nach dem Vorvertrag geschlossen. Der Notar überprüft, ob alle Bedingungen des Vorvertrages erfüllt sind. Mit der Unterschrift findet die Eigentumsübertragung statt und der restliche Anteil des Kaufpreises ist sofort fällig. Die Bezahlung wird durch den Notar bestätigt. Gleichzeitig wird das Honorar des Notars fällig und die Grunderwerbsteuer an das Katasteramt überwiesen.

Die Kaufnebenkosten sind in Italien vergleichsweise hoch. Es fällt die Grunderwerbsteuer an, die je nach Nutzung (Erstwohnsitz) bei zwei Prozent des Katasterwertes und bei Ferienimmobilien bei neun Prozent des Katasterwertes liegt. Der Katasterwert ist niedriger als der Kaufpreis, dennoch dürfte der Staat bei Ferienimmobilien mehr Geld kassieren als in Deutschland.

Bei Ferienimmobilien fällt außerdem noch eine jährliche Grundsteuer an. Weitere Gebühren entstehen durch den Kauf. Die Notarkosten schwanken stark je nach Region. Zwischen 3000 bis 5000 Euro sollte man hierfür in jedem Fall einplanen. Wurde ein Makler eingeschaltet, ist eine Provision zu begleichen. Auch hier ist die Höhe abhängig von der jeweiligen Region. Die Provision wird anteilig vom Käufer und Verkäufer gezahlt. Mit etwa vier Prozent vom Kaufpreis sollte kalkuliert werden. Weitere Kosten für Gutachter, einen eigenen Anwalt oder einen Dolmetscher für die Verträge können hinzukommen. Auf alle Serviceleistungen rund um den Kauf sind zusätzlich 22 Prozent Mehrwertsteuer fällig. Bei Luxusobjekten können noch weitere Kosten entstehen.