Erbpacht:Haus ohne Grund

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Kaufen oder pachten: Ein Haus auf Erbbaugrund zu bauen, kann eine kostengünstige Alternative zu hohen Grundstückspreisen sein. (Foto: Arne Dedert/dpa)

In begehrten Lagen ist die Erbpacht für viele die einzige Möglichkeit, den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Doch dabei gibt es auch Risiken.

Von Eike Schulze

Gerade in Ballungsräumen sind Grundstücke mittlerweile so teuer geworden, dass der Hausbau für viele Menschen kaum noch erschwinglich ist. Ein Erbbaugrundstück kann einen Ausweg aus diesem Dilemma bedeuten. In Deutschland befinden sich etwa fünf Prozent der Gebäude auf solchen Grundstücken.

Worum geht es beim Erbbaurecht?

Schon die Römer haben dieses besondere Prinzip entwickelt, und seither hat sich tatsächlich wenig daran geändert. Es wird meist ein Baugrundstück gegen eine Zinszahlung zur Verfügung gestellt. Geregelt ist das Ganze im Erbbaugesetz. Manchmal wird auch der Begriff Erbpacht statt Erbbaurecht verwendet. Statt eines Kaufpreises wird normalerweise jährlich ein Zinsbetrag gezahlt. Dieser entspricht etwa drei bis fünf Prozent des ermittelten oder festgelegten Wertes eines Grundstücks. Im Gegenzug für die Zinszahlung erhält der Erbbaunehmer nun das Recht, das Grundstück zu bebauen und zu nutzen. Die Erbpacht wird sowohl im Grundbuch und in diesem Fall zusätzlich im Erbbaurechtsgrundbuch eingetragen und verwaltet.

Wer sind die Anbieter von Erbbaugrundstücken?

Solche Grundstücke werden meist von Kommunen, Stiftungen oder Kirchen vergeben, seltener von Immobilienunternehmen oder Privatpersonen. Das heißt, ein Erbbauvertrag unterliegt bei Kommunen, Kirchen oder Stiftungen auch bestimmten Bedingungen. Bei Kirchen gelten meist zwei: zum einen muss es sich um Gläubige, katholisch oder evangelisch, und zum anderen um eine Familie handeln. Andere Glaubensgemeinschaften bieten aktuell keine Erbbaugrundstücke an. Kommunen haben meist bei der Vergabe die Einschränkung, dass soziale Belange berücksichtigt werden. Eine Familie mit mehreren Kindern hat also beispielsweise bessere Karten bei der Vergabe solcher Grundstücke. Bei Stiftungen muss der Stiftungszweck erfüllt werden, dies können soziale oder auch andere Gründe sein.

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Wie ist der Zeitrahmen beim Erbbaurecht?

Meistens wird ein Erbbauvertrag über 75 oder 99 Jahre geschlossen, manchmal auch über 60 Jahre. Allerdings sind auch andere Zeiträume möglich, letztendlich kommt es auf die geschlossene Vereinbarung an. Über den gesamten Zeitraum ist dann der Erbbauzins zu zahlen. Der wiederum muss über die Laufzeit nicht gleich hoch sein, regelmäßige Erhöhungen sind möglich und an den Verbraucherpreisindex gekoppelt.

Welche Vorteile bietet das Erbbaurecht?

Entscheidender Vorteil der Erbpacht ist der vergleichsweise günstigere Erwerb eines Grundstücks zur Nutzung. Damit bleibt ein größerer Spielraum bei der Finanzierung beim Hausbau. So können gerade Familien noch in Ballungsräumen bauen, wo bezahlbarer Baugrund knapp ist. Außerdem haben Erbpächter praktisch die gleichen Rechte wie Eigentümer, sie können eine Immobilie bauen, sie selbst nutzen oder auch vermieten oder verkaufen.

Welche Risiken gibt es?

Das mögliche Auslaufen des Vertrags kann es unter Umständen schwierig machen, eine Erbbau-Immobilie als Altersvorsorge zu nutzen, sie zu vererben oder weiterzuverkaufen. Zum einen muss bedacht werden, dass nicht jeder Kaufwillige ein Haus auf Erbpachtbasis erwerben möchte, zum anderen kann es Probleme geben, wenn ein Verkauf spät, also in zeitlicher Nähe zum Auslaufen der Erbpacht erfolgt. Insoweit sollte dann geklärt sein, dass der Erbpachtgeber auch bereit ist, den Vertrag zu verlängern. Ein weiterer Nachteil ist, dass der Erbbaugeber baulichen Änderungen oder einer Nutzungsänderung (beispielsweise vom Wohnhaus zum Wohnhaus mit gewerblicher Nutzung) zustimmen muss. Wird keine Zustimmung eingeholt, so droht im schlimmsten Fall der "Heimfall". Das heißt, das Grundstück fällt bei vertragswidrigem Verhalten an den Erbbaurechtsgeber zurück. Dies kann auch bei Verwahrlosung des Grundstücks passieren.

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Was passiert, wenn das Erbbaurecht ausläuft?

Wenn der Zeitpunkt des Vertragsendes naht, muss gehandelt werden. Zwei Möglichkeiten stehen offen: die Vertragsverlängerung (dann gegebenenfalls zu anderen Konditionen) oder die Rückgabe des Grundstücks. Normalerweise sollte eine Vertragsverlängerung möglich sein, gerade wenn es sich bei dem Erbrechtsgeber um eine Kommune, Kirche oder Stiftung handelt. In jedem Fall hat der Erbbaunehmer als Erster das Recht, die Weiternutzung auszuüben. Anders sieht es aus, falls das Erbbaurechtsverhältnis beendet werden soll. In diesem Fall muss eine Bewertung der Immobilie stattfinden, damit ein Entschädigungsbetrag für das Gebäude ermittelt und vom Erbbaugeber an den Erbbaunehmer ausbezahlt werden kann. Denn dem Erbbaunehmer steht für das Gebäude in jedem Fall eine Zahlung zu, ob diese aber dem tatsächlichen Marktwert entspricht, ist nicht immer ganz klar. Auch möglich ist, dass der Erbbaugeber das Grundstück zum Vertragsende verkauft, hier sollte beim Vertrag darauf geachtet werden, dass für diesen Fall der Erbbaunehmer das Vorkaufsrecht hat.

Welche Besonderheiten bei der Baufinanzierung gibt es?

Bei der Kreditvergabe wird der Verkehrswert der Immobilie berechnet, abzüglich des zu zahlenden Erbbauzinses. Von diesem Betrag wird noch ein pauschaler Abzug vorgenommen, damit das Erbbaurecht sich nicht zu stark auf die Wertermittlung niederschlägt. Grundsätzlich ist eine Baufinanzierung aufgrund des geringeren Kreditvolumens leichter umsetzbar. Eine Ausnahme gibt es allerdings: Wird eine Erbbauimmobilie erworben und die Laufzeit des Vertrags ist gering, beispielsweise 20 Jahre, kann es mit einer Finanzierung schwierig werden. Je nach Kreditinstitut wird erwartet, dass das Darlehen zehn bis 15 Jahre vor Auslaufen der Erbpacht auch getilgt ist. Dann ist es besser, die Finger von dem Objekt zu lassen oder genügend Eigenkapital aufzubringen.

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