Der 190 Meter hohe Frankfurter Omniturm hat eine, das Zalando-Quartier Stream in Berlin, auch das neue Rathaus Freiburg: Plaketten, die eine nachhaltige Bauweise bescheinigen. Sogenannte Zertifizierungen, die in den 1990er Jahren zunächst im angelsächsischen Raum aufkamen, haben sich inzwischen auch in Deutschland etabliert. Insbesondere bei anspruchsvollen Büroneubauten ist die Auszeichnung fast schon selbstverständlich.
Am Markt etabliert haben sich vor allem die Siegel der gemeinnützigen Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB), das Label Leadership in Energy and Design (LEED) des amerikanischen Green Building Council und die britische Building Research Establishment Environmental Assessment Method (BREEAM). Gemeinsam ist ihnen, dass sie bereits bei der Planung das Gebot der Nachhaltigkeit berücksichtigen: etwa Boden-, Wasser- und Energieverbrauch, Materialeinsatz und Innenraumqualität.
Je nach Bewertung gibt es Auszeichnungen unterschiedlicher Güte, LEED-Zertifizierungen etwa werden in den Rubriken Platin, Gold und Silber erteilt. In den vergangenen Jahren sind zudem weitere, spezielle Zertifizierungen aufgetaucht, wie das Label WELL, das die Wohlfühlqualität eines Gebäudes misst.
In Deutschland ist laut BNP Paribas die DGNB Marktführer mit einem Anteil von 64 Prozent, während LEED und BREEAM jeweils rund 18 Prozent der Zertifizierungen auf sich vereinen. Für welches System sich Bauherren entscheiden, hängt von ihren Ansprüchen und der Art der Baumaßnahme ab. So gilt BREEAM - 1990 gegründet und damit das älteste der Siegel - als besonders geeignet für Renovierungen, die den ökologischen Standard heben. Daneben spielt eine Rolle, mit welchen Systemen die Bauherren vertraut sind. So ist der Frankfurter Omniturm wohl auch deshalb LEED-zertifiziert, weil er von der New Yorker Immobilienfirma Tishman Speyer entwickelt wurde.
Große Mieter legen zunehmend Wert auf eine grüne Adresse, da müssen Investoren mitziehen: Mit 11,6 Milliarden Euro erreichte das Transaktionsvolumen in Deutschland im vergangenen Jahr ein Rekordhoch. Umweltschutz ist dabei nicht das einzige Motiv. Der Regensburger Hochschulprofessor Sven Bienert schreibt in seiner Metastudie "Nachhaltigkeit contra Rendite?": "Für Green Buildings besteht eine erhöhte Zahlungsbereitschaft, die sich letztlich in höheren Mieten und Verkaufspreisen widerspiegelt." Inzwischen schmückt sich nicht mehr nur Bürobauten mit einem der Siegel, sondern auch fast jede fünfte Logistikimmobilie, die den Besitzer wechselt.
Allerdings gibt es auch Kritik an der Zertifizierung. Als "Marketing-Instrument", das die ökologische Qualität der Gebäude nicht unbedingt verbessere, bezeichnet sie Stephan Bone-Winkel, geschäftsführender Gesellschafter der Berliner Investmentgesellschaft Ceos und Honorarprofessor an der Universität Regensburg. Ihn stören die Kosten, die bei großen Projekten schon mal "einige hunderttausend Euro" ausmachen könnten, wie er sagt. Bone-Winkel: "Es wäre besser, dieses Geld in das Gebäude zu stecken und damit grüne Features zu stärken."
Christine Lemaitre, Geschäftsführender Vorstand der DGNB, lässt das nicht gelten: "Bezogen auf die Baukosten sind die Gebühren ein kleiner Prozentsatz, und man bekommt ja auch etwas dafür: Qualität und Wertsicherung." Ein anderer Kritikpunkt ist, dass eine Zertifizierung nur eine Momentaufnahme ist. "Dokumentiert wird die gebaute Qualität bei Fertigstellung", bestätigt Lemaitre. "Danach liegt es in der Verantwortung des Besitzers, den Betriebsablauf zu optimieren." Auch hierfür bietet die DGNB eine Zertifizierung an, dessen jüngste Version auch Wege aufzeigt, wie das Gebäude CO2 sparen kann.
Eine noch ungeklärte Frage ist, wie sich die neuen EU-Initiativen zum Klimaschutz (siehe Artikel oben) auf die Akzeptanz von Zertifizierungen auswirken. "Für Investoren ist entscheidend, dass ihre Produkte mit der Regulierung konform sind", sagt Experte Bienert. "Wenn die Vorgaben strenger werden, könnten sich einige fragen: Warum soll ich zusätzlich eine Zertifizierung anstreben?"
Zumal die Immobilienwirtschaft derzeit an einem eigenen System arbeitet, um den Nachhaltigkeitsgrad eines Portfolios zu bestimmen. Mehr als 30 große Spieler gehören dem sogenannten ESG Circle of Real Estate bereits an, unter ihnen Union Investment (UI), Deka, DWS, CommerzReal und Alstria, sowie der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA). Das Modell basiert auf einem bereits eingeführten Label von UI und wäre damit vergleichsweise schnell umsetzbar; auch soll es nach der Absicht seiner Initiatoren weltweit gelten und Anlegern so einen globalen Überblick ermöglichen. Unabhängig festgelegt aber wäre es nicht. Es geht hier auch um Deutungshoheit. "Ich finde es schwierig, wenn sich eine Branche selber Standards gibt", sagt Lemaitre.