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Wohnungsmarkt:Was Sie zur Mietpreisbremse wissen müssen

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Bezahlbares Wohnen dank Mietpreisbremse? Ein Häuserblock in Hoyerswerda.

(Foto: picture alliance / dpa)

Der Bundestag hat die Mietpreisbremse beschlossen. Was ändert sich jetzt für Mieter, Eigentümer und Makler?

Heiko Maas ist normalerweise ein zurückhaltender Mann. Am Donnerstag war der Bundesjustizminister aber voll des Überschwangs. "Die Sonne scheint, die Sonne lacht, heut wird die Mietpreisbremse gemacht", twitterte der Sozialdemokrat vor der Verabschiedung des Gesetzes im Bundestag. Der Entwurf stammt aus seinem Ministerium. Die Mietpreisbremse war eines der zentralen Wahlversprechen der SPD, jetzt wird sie Realität. Das sind die wichtigsten Details:

Warum kommt die Mietpreisbremse?

Für laufende Mietverträge gibt es bereits gesetzliche Schranken, die den Anstieg der Mieten begrenzen. Diese gelten aber nicht für die Wiedervermietung von Wohnungen. Eigentümer können deshalb bei Mieterwechseln die Miete praktisch frei festlegen. Abgesehen von den "Wucherparagrafen" im Strafgesetzbuch und im Wirtschaftsstrafgesetz gibt es keine Grenzen. Die Wucherparagrafen sind außerdem so weich formuliert, dass sie Mietern nur selten helfen. In vielen Städten gab es seit Jahren keine einzige Strafe auf dieser Grundlage. Die fehlenden Schranken bei Wiedervermietungen führen in begehrten Wohnungsmärkten zu Preissprüngen von mehr als 30 Prozent. Das soll mit der Mietpreisbremse verhindert werden.

Wie funktioniert die Mietpreisbremse?

Künftig gibt es auch bei der Wiedervermietung von Wohnungen eine Preisobergrenze. Die Miete darf nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Dabei gibt es allerdings eine Einschränkung: Der Eigentümer muss die Miete nie senken. Er kann also unabhängig von der Vergleichsmiete immer mindestens die Miete verlangen, die er auch vom Vormieter bekommen hat. Damit der neue Mieter überprüfen kann, ob der Eigentümer die Grenze einhält, gewährt ihm das Gesetz einen Auskunftsanspruch: Der Eigentümer muss ihm auf Anfrage die Miethöhe des Vormieters mitteilen.

Wie ermittelt man die Vergleichsmiete?

Viele Großstädte haben sogenannte qualifizierte Mietspiegel, die nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sind. Sie sind in der Regel auch online zugänglich. Mit Hilfe dieser Mietspiegel kann man die ortsübliche Vergleichsmiete für jede Wohnung ermitteln. In den meisten der kleineren Städte, in denen die Mietpreisbremse gelten wird, gibt es zumindest einfache Mietspiegel, die man zu Rate ziehen kann.

Sommer vor'm Balkon

Schönere Aussichten für Mieter: Zumindest wer neu in eine Wohnung einzieht, kann künftig von der Mietpreisbremse profitieren.

(Foto: Soeren Stache/dpa)

Gilt die Bremse in ganz Deutschland?

Nein, sie soll lediglich in "angespannten Wohnungsmärkten" eingeführt werden können. Schließlich steigen die Mieten nur in einigen Regionen deutlich. Bundesweit sind die Mieten im Jahr 2013 lediglich um 1,3 Prozent gestiegen, die Teuerung lag damit sogar unter der allgemeinen Inflationsrate. Die Bundesregierung geht davon aus, dass gut vier der 21 Millionen deutschen Mietwohnungen in "angespannten Wohnungsmärkten" liegen. Wer in diesen Gebieten einen neuen Mietvertrag abschließt, profitiert künftig von der Preisbremse. Justizminister Maas rechnet damit, dass dies jährlich 400 000 Mieter sein werden.

Wer legt fest, wo die Bremse gilt?

Der Bund regelt nicht selbst, welche Regionen geschützt werden. Das Gesetz ermächtigt stattdessen die Bundesländer, die Gebiete auszuweisen, in denen die Mietpreisbremse in Zukunft gelten soll. Die Länder müssen dazu eine Rechtsverordnung erlassen.

Von wann an gilt die Bremse?

Der Bundestag hat das Gesetz am Donnerstag verabschiedet. Am 27. März kommt es in den Bundesrat. Wenn der Bundespräsident das Gesetz noch im April unterschreibt, tritt es am 1. Juni in Kraft.

Wie lange gilt die Mietpreisbremse?

Die Union hat durchgesetzt, dass die Preisbremse gleich doppelt befristet wird. Zum einen dürfen die Länder nur bis zum 31. Dezember 2020 Rechtsverordnungen erlassen. Zum anderen müssen diese Verordnungen auf fünf Jahre befristet werden. Die Mietpreisbremsen laufen also spätestens Ende 2025 aus. Sie sollen nur ein Notinstrument in einem überhitzten Markt sein.

Gibt es Ausnahmen?

Bei Neubauten soll die Bremse nicht gelten. Als Neubauten gelten alle Wohnungen und Häuser, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal genutzt und vermietet werden. Durch diese Ausnahme soll vermieden werden, dass sich der Neubau für Investoren nicht mehr lohnt. Auch "umfassend modernisierte Wohnungen" werden bei der Erstvermietung nach der Renovierung von der Bremse ausgenommen. Als umfassend renoviert gelten Wohnungen, wenn die Modernisierung mindestens ein Drittel des Werts einer vergleichbaren Neubauwohnung gekostet hat.

Sind auch Staffel- und Index-Mietverträge betroffen?

Bei einem Indexmietvertrag muss die Mietpreisbremse bei der vereinbarten Ausgangsmiete eingehalten werden, bei Staffelmietverträgen bei jeder einzelnen Mietstaffel.

Kann der Mieter zu viel gezahlte Miete zurückfordern?

Ja. Wenn ein Mieter feststellt, dass die vom Eigentümer verlangte Miete gegen die Preisbremse verstößt, muss er dies aber zunächst rügen. Erst von da an hat er einen Rückzahlungsanspruch.

Hilft die Preisbremse auch Mietern in bereits bestehenden Mietverhältnissen?

Indirekt ja. Durch die Preisbremse wird der Anstieg der Neumieten begrenzt. Da diese Neumieten auch in die Berechnung der Mietspiegel eingehen, werden die ortsüblichen Vergleichsmieten aller Wohnungen nicht mehr so schnell steigen. Und weil die Mieten bei laufenden Verträgen höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden dürfen, können auch die Mieten für bereits vermietete Wohnungen nicht mehr so schnell erhöht werden.

Was ändert sich bei der umstrittenen Maklerprovision?

Bisher wird der Makler in der Regel vom Vermieter beauftragt, bezahlen muss ihn aber der Mieter. Dies soll sich ändern. Künftig gilt das sogenannte Bestellerprinzip. Der Makler muss also von dem bezahlt werden, der ihn beauftragt hat. Dazu soll das "Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung" geändert werden. Außerdem sollen alle Vereinbarungen, mit denen die Zahlungspflicht zu Unrecht auf den Mieter abgewälzt wird, für unwirksam erklärt werden. Das Bestellerprinzip gilt aber nur bei der Vermietung von Wohnungen. Beim Verkauf von Wohnungen ändert sich nichts.

Um wie viel Geld geht es?

Die Bundesregierung geht in ihrem Gesetz davon aus, dass die Mieter durch die Mietpreisbremse insgesamt um 284 Millionen Euro jährlich entlastet werden. Durch die Einführung des Bestellerprinzips bei der Maklercourtage sollen sie 574 Millionen Euro sparen.

Was sagt die Opposition?

Linke und Grüne halten die Mietpreisbremse prinzipiell für richtig. Sie beklagen allerdings die vielen Ausnahmen. Ihre Fraktionen haben sich bei der Abstimmung im Bundestag deshalb enthalten. Die Vorsitzende des Rechtsausschusses, Renate Künast (Grüne), warf der Bundesregierung außerdem vor, zu wenig für den Wohnungsneubau zu tun.

Wer hat die Mietpreisbremse erfunden?

Die SPD reklamiert das Urheberrecht gerne für sich. Als sich im Bundestagswahlkampf 2013 überraschend auch CDU-Chefin Angela Merkel für die Einführung einer Mietpreisbremse aussprach, warfen ihr die Sozialdemokraten Themenklau vor. Schließlich handele es sich um eine Idee der SPD. Der damalige SPD-Kanzlerkandidat Peer Steinbrück ätzte, er "finde es sehr erfreulich, dass Frau Merkel keine Probleme mit dem Urheberrecht hat". Allerdings haben nach Ansicht der Grünen auch die Sozialdemokraten die Mietpreisbremse nur geklaut - und zwar von den Grünen. Diese belegen das mit einer langen Liste von Beschlüssen und Anträgen ihrer Bundestagsfraktion. Der erste datiert vom 22. Februar 2011. Darin fordern die Grünen, dass "Mieten bei Wiedervermietung nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen" dürfen. Steinbrück präsentierte erst im Januar 2013 ein "Positionspapier" zur Wohnungspolitik, in dem gefordert wird, bei Wiedervermietungen dürfe "die Miete um nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen". Ein relevanter Unterschied zu dem zwei Jahre vorher gestellten Antrag der Grünen ist da tatsächlich nicht zu erkennen.