Wohnungsbau Zwischen Wunsch und Wirklichkeit

Genossenschaften schaffen günstige Wohnungen. Wegen hoher Kosten sind Neubauten für kleine Gemeinschaften aber eine große Herausforderung.

Von Lars Klaaßen

München ist in vielerlei Hinsicht Spitze, auch bei den Mietkosten: Laut einer Erhebung des Deutschen Immobilienverbandes kostet eine Dreizimmerwohnung im Durchschnitt 12 Euro pro Quadratmeter. Im Mittel bringen Münchner 23,7 Prozent ihres Haushaltsnettoeinkommens für die Wohnung auf. Damit sind sie bundesweit allerdings nicht allein. In Berlin liegt der Quadratmeterpreis statistisch mit 7,45 Euro zwar vergleichsweise niedrig. Das gilt aber auch für die dortigen Haushaltseinkommen. So ergibt sich an der Spree ein Anteil von 22,9 Prozent am Einkommen. In anderen Großstädten ist dieses Verhältnis ähnlich. Steigende Mieten haben den Ruf nach mehr Neubau in Ballungsräumen laut werden lassen, der aber bezahlbar sein soll. Insbesondere Genossenschaften sollen beziehungsweise können den Spagat zwischen ökonomischen Hürden und sozialem Anspruch meistern.

"Die Zahl gemeinschaftlicher Wohnprojekte ist in den vergangenen Jahren gestiegen - sowohl insgesamt als auch in der Rechtsform der eingetragenen Genossenschaft (eG)." Zu diesem Ergebnis kommt die Studie "Neues Wohnen - Gemeinschaftliche Wohnformen bei Genossenschaften" des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). Die Mehrzahl der untersuchten Wohnprojekte waren Neubauten. "In keiner anderen Trägerform verbindet sich die soziale Utopie vom Leben in der Gemeinschaft so eng mit einem konkreten Rechtsmodell", sagt Constance Cremer, Projektleiterin der Netzwerkagentur "Generationen-Wohnen" und Geschäftsführerin der Stadtentwicklungsgesellschaft Stattbau. "Die rechtliche Übereinstimmung von Eigentümer und Nutzer sowie der Verzicht auf Profit zugunsten des Förderprinzips ebnet den Weg zu langfristig bezahlbarem Wohnraum."

Genossenschaften wie hier in München bieten neben günstigeren Mieten oft auch besondere Wohnformen.

(Foto: Alessandra Schellnegger)

Alt, neu, klein, groß: Die Genossenschaften sind sehr vielfältig

Eine besonders vielfältige Landschaft von Genossenschaften hat Berlin, "vielleicht sogar die vielfältigste in Europa", wie die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung kokettiert. Die Spanne reicht von den großen Traditionsgenossenschaften mit bis zu 10 000 Wohnungen über die ehemaligen Arbeiterwohnungsgenossenschaften der DDR bis zu kleinen, völlig neu unter dem genossenschaftlichen Gedanken gegründeten Projekten. Mehr als die Hälfte der Berliner Genossenschaften haben einen Bestand von weniger als 2500 Wohnungen. Alle zusammen haben einen Anteil von zwölf Prozent an den Mietwohnungen in der Hauptstadt. Um die Genossenschaften zu Neubauprojekten zu ermuntern, hatte die Senatsverwaltung 2012 einen Wettbewerb ausgerufen. Ende 2014 folgte die zweite Runde. Der Titel lautet: "Generationenwohnen - Wohnen in Gemeinschaft". Den ersten Preis, dotiert mit 50 000 Euro, erhielt Ende vergangenen Jahres ein Projekt der Gemeinnützigen Baugenossenschaft Steglitz, die elf Wohnhäuser bauen will. Darin sollen 192 Wohnungen mit 36 bis 108 Quadratmetern entstehen sowie Gemeinschaftsflächen und ein Nachbarschaftsgarten. Der durchschnittliche Mietpreis wird mit 8,50 Euro pro Quadratmeter kalkuliert. Das ist für einen Neubau sehr günstig, liegt aber über dem Berliner Mittel. Selbst Genossenschaften tun sich generell schwer, wirklich günstigen Wohnraum zu schaffen: "Mit Neubau sind relativ hohe Baukosten verbunden, die sich in der Höhe der Pflichtanteile bei den Projektgenossenschaften und bei den Nutzungsentgelten niederschlagen", konstatiert die BBSR-Studie. "Solche Kosten stehen allerdings in Relation zur Qualität der Wohnprojekte", sagt Barbara von Neumann-Cosel, Geschäftsbesorgerin des Genossenschaftsforums. "Genossenschafen bieten in dieser Hinsicht meist ein überdurchschnittliches Niveau."

Ein Bauprojekt überhaupt zu stemmen, schaffen ohnehin nicht alle. "Kleine Genossenschaften würden gern mehr bauen, mehr Grundstücke der Bodenspekulation entziehen, mehr bezahlbaren Wohnraum schaffen", sagt Angelika Noß, Verbandsdirektorin des Prüfungsverbands der kleinen und mittelständischen Genossenschaften. "Dem stehen aber deutlich Hindernisse im Weg. So werden städtische Grundstücke in der Regel entweder bevorzugt an stadteigene Wohnungsbaugesellschaften oder zum Höchstgebot an Investoren veräußert." Kleinere Nachfrager mit einer schwachen Eigenkapitaldecke hätten das Nachsehen.

Wohnungsgenossenschaft

Eine Genossenschaft setzt sich aus Einzelpersonen zusammen, den Mitgliedern. Diese Unternehmensform ist demokratisch organisiert. Eine staatlich anerkannte, "eingetragene Genossenschaft" erkennt man am Kürzel "eG". Um Mitglied einer Genossenschaft zu werden, muss in der Regel ein Beitrag gezahlt werden. Diese Einlage bildet das Stammkapital der Genossenschaft. Wer seine Mitgliedschaft kündigt, bekommt seine Einlage wieder ausgezahlt. Eine Kaution wird hingegen nicht fällig. Die Mitglieder einer Genossenschaft wählen in der Regel alle fünf Jahre die Vertreterversammlung. Diese wählt die Mitglieder des Aufsichtsrates. Darüber hinaus nimmt sie den Lagebericht des Vorstandes sowie den Bericht des Aufsichtsrats entgegen. Der Aufsichtsrat bestellt den Vorstand und begleitet ihn in seiner Arbeit. Der Vorstand leitet die Genossenschaft.

Eine Wohnungsgenossenschaft soll ihren Mitgliedern vor allem eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung gewährleisten. Hierfür wird der Wohnungsbestand entsprechend den Bedürfnissen der Mitglieder angepasst und verwaltet. Die "Mieter", also die Mitglieder, zahlen für ihre Wohnung lediglich, was dafür finanziell vonnöten ist. Überschüsse fließen zurück in die Gemeinschaft. Lars Klaassen

Nicht nur die Kleinen kämpfen mit ökonomischen Hürden. Eines der größten genossenschaftlichen Wohnungsbauprojekte in Berlin musste Ende des vergangenen Jahres einen Baustopp verhängen: Im Kreuzberger Möckernkiez sind 15 Gebäude geplant, in denen 464 Wohnungen entstehen sollen, außerdem ein Hotel, ein Biomarkt und eine Kindertagesstätte. Die Baukosten wurden 2007 mit 80 Millionen Euro angegeben. Mittlerweile liegen die Schätzungen bei 124 Millionen. Es kam zu Auseinandersetzungen mit Banken, wie schnell Kredite zurückgezahlt werden sollen. Mieten, die ursprünglich zwischen sieben und elf Euro kalt pro Quadratmeter veranschlagt worden sind, müssen deutlich höher kalkuliert werden - wenn es denn weitergeht. Genossenschaftler, die schon viel Kapital in das Projekt gesteckt haben, bekommen Angst um ihr Geld.

Gesellschaftlich ist es erwünscht, dass sich nicht ausschließlich wohlhabende Menschen in Genossenschaften engagieren, weil unter anderem das soziale Gefüge der Stadt dadurch stabilisiert wird. "Um solches Engagement zu stärken, sollte die öffentliche Hand mehr tun, denn derzeit bleibt zu vielen Bürgern dieser Weg aufgrund der ökonomischen Hürden versperrt", sagt Rolf Novy-Huy. Der Geschäftsführer der gemeinnützigen Stiftung Trias für Boden, Ökologie und Wohnen hat einerseits die Vergabe von Grundstücken im Blick, darüber hinaus aber auch die Finanzierung: "Ein Nullzinsdarlehen etwa würde vielen Genossenschaften Neubauprojekte ermöglichen - und der gesellschaftliche Mehrwert wäre ebenfalls garantiert." Solche Instrumente gibt es bereits. Beispiel München: Genossenschaften und Baugemeinschaften erhalten bei den Ausschreibungen in den großen städtischen Planungsgebieten eigene Flächenkontingente. Ausschreibungsverfahren werden auf Genossenschaften zugeschnitten.