Glücklich schätzen können sich Mieter, die einen Garten nutzen und gestalten dürfen. Doch was für die Wohnung gilt, trifft auch auf die Freiflächen zu: Nicht alles ist erlaubt. Außerdem haben Mieter auch Pflichten.
Mieter dürfen den Garten nutzen, wenn er laut Mietvertrag mitvermietet wurde. Duldet der Vermieter nur die Nutzung des Gartens, kann er dieses Recht jederzeit widerrufen. Ausnahme: Bei einem Einfamilienhaus ist der Garten immer mitvermietet, es sei denn, der Mietvertrag sagt darüber etwas Anderes.
Ist dem Mieter die Nutzung des Gartens erlaubt, dürfen sich natürlich auch seine Kinder zusammen mit Spielkameraden dort aufhalten. Der Mieter darf den Garten auch umgestalten und zum Beispiel einen Komposthaufen aufstellen. Im üblichen Umfang darf er Blumen säen oder pflanzen. Bei einer Veränderung des Gartens, zum Beispiel, wenn der Mieter Bäume und Büsche entfernen will, braucht er die Zustimmung seines Vermieters. "Beim Auszug des Mieters muss dieser den Garten in den Zustand versetzen, wie er bei seinem Einzug vorlag", sagt der Münchener Rechtsanwalt Michael Koch. Zieht der Mieter daher aus, kann er die von ihm gesetzten Pflanzen wieder mitnehmen. Dies ist bei Bäumen und Büschen naturgemäß nur begrenzt möglich. Dann bleiben diese Pflanzen entschädigungslos beim Vermieter beziehungsweise müssen auf Wunsch des Vermieters vom Mieter entfernt werden, es sei denn, beide Seiten vereinbaren, dass die Pflanzen bleiben können. Geld für nicht mehr umsetzbare Bäume gibt es allerdings nur bei einer entsprechenden Abmachung zwischen Vermieter und Mieter (Bundesgerichtshof, Urteil vom 13. Juni 2007, VIII ZR 387/04).
Wer auszieht, darf seine Pflanzen mitnehmen - sofern das möglich ist
Ist der Garten zusammen mit der Wohnung vermietet, darf der Vermieter den Garten nicht separat kündigen, sondern nur zusammen mit der Wohnung. Will er einen Teil des Gartens abtrennen, zum Beispiel, weil er diesen Teil verkaufen will, muss er in Übereinkommen mit dem Mieter die Miete entsprechend herabsetzen.
Gibt es keine Regelung im Mietvertrag, muss immer der Vermieter die Außenanlagen pflegen. Den Vermieter trifft auch die sogenannte Verkehrssicherungspflicht. Er muss also dafür Sorge tragen, dass niemand durch herabfallende Äste, nasses Gras und Laub zu Fall kommt und sich verletzt. Gibt es keine gesonderte Vereinbarung im Mietvertrag, muss der Mieter allenfalls einfache Gartenarbeiten übernehmen: Rasen mähen, Unkraut jäten oder Laub rechen gehören dann zu seinen Aufgaben (Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 7. Oktober 2004, - I-10 U 70/04). "Zur Klarstellung sind aber unbedingt Regelungen im Mietvertrag über Art und Umfang der Benutzung sowie detaillierte Vereinbarungen über die Pflege des Gartens empfehlenswert", rät Rechtsanwalt Koch. Nur wenn dort zum Beispiel festgehalten wurde, dass der Mieter die Hecke schneiden muss, kann der Vermieter dies auch von ihm verlangen.
Neben der Art und Weise der Gartenpflege sollte auch der Umfang der Arbeiten möglichst genau vertraglich festgelegt werden. Andernfalls gestehen die Gerichte dem Mieter einen weiten Ermessensspielraum zu. So darf der Mieter den Garten zwar nicht verwildern lassen. Er kann aber einen Naturgarten anlegen, in dem er die Pflanzen im Wesentlichen frei wachsen lässt. Mieter dürfen auch Spielgeräte im Garten aufstellen, soweit sie nicht fest mit Grund und Boden verbunden werden. Ist der Wohnungsmieter vertraglich zur Gartenpflege verpflichtet, kann der Vermieter keine selbst durchgeführten Pflegemaßnahmen auf den Mieter als Betriebskosten umlegen. Muss der Mieter jedoch laut Mietvertrag "die Kosten der Gartenpflege" tragen, kümmert sich der Vermieter um die Gartenpflege und legt die Kosten auf den Mieter um. Wird der Garten dagegen neu angelegt, dürfen diese Kosten nicht dem Mieter aufgebürdet werden. Zu den umlagefähigen Materialkosten gehören Dünger sowie Betriebs- und Wartungskosten für die Geräte. Von vielen Gerichten wird inzwischen anerkannt, dass die Anschaffungskosten zum Beispiel für einen neuen Rasenmäher, einen Laubsauger oder Häcksler auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Werden Pflanzen erneuert, dürfen diese Kosten nur dann auf den Mieter abgewälzt werden, wenn damit abgestorbene Pflanzen ersetzt werden. Viel Streit gibt es um die Kosten für das Fällen von Bäumen: Die Kosten können dann angesetzt werden, wenn die Bäume durch Alter, Witterungs- oder Umwelteinflüsse schadhaft geworden sind oder wenn der Baum zu nahe am Wohngebäude steht. Schließlich kommt es auch darauf an, ob es sich um eine Maßnahme im Rahmen einer ordnungsgemäßen laufend ausgeführten Gartenpflege handelt. Grundsätzlich jedoch gilt, dass der Mieter Aufwendungen für die Gartenpflegekosten nur bis zur Höhe der tatsächlich angefallenen und nachgewiesenen Beträge anteilig zahlen muss. "Die Kosten der gemeinschaftlichen Gartenfläche eines Mehrfamilienhauses können auch dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn der Mieter den Garten gar nicht nutzt oder nutzen will", sagt Rechtsanwalt Koch.
Wird der Garten vom Mieter angelegt und gepflegt, steht ihm auch das Recht zu, Blumen zu pflücken oder Obst zu ernten. Mieter, die ohne Rücksicht auf den Nachbarn und Zustimmung des Vermieters Baum oder Strauch in die Erde setzen, riskieren aber nicht nur den Konflikt mit dem Vermieter, sondern auch mit dem Nachbarn. So enthalten die Nachbarschaftsgesetze der Bundesländer Vorschriften, wonach bestimmte Pflanzabstände zum Nachbargrundstück eingehalten werden müssen. In Bayern dürfen Bäume, Sträucher und Hecken bis zu zwei Meter Höhe nicht näher als 50 Zentimeter vom Nachbargrundstück entfernt angepflanzt werden. Bäume, Sträucher und Hecken über zwei Meter Höhe müssen mindestens einen Abstand von zwei Metern zur Grenze einhalten. Andernfalls hat der Nachbar einen Anspruch auf Entfernung oder Rückschnitt. Dieser Anspruch verjährt allerdings in Bayern nach fünf Jahren. "Um Streit mit Vermieter und Nachbarn zu vermeiden, sollten pflanzende Mieter die Wuchshöhe der Gehölze bereits beim Anpflanzen berücksichtigen und die vorgeschriebenen Grenzabstände einhalten", rät Koch.