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Wohnung mieten:Worauf sollten Mieter bei der Nebenkostenabrechnung achten?

Wohnung mieten Nebenkosten Thermostat Heizung

Heizkosten muss der Mieter nur nach individuellem Verbrauch bezahlen.

(Foto: dpa)

Zur Miete kommen meist noch Nebenkosten dazu. Einen Teil davon darf der Vermieter auf die Mieter umlegen. Welche Posten er aufteilen kann und für welche der Vermieter selbst bezahlen muss.

Um die Nebenkosten gibt es in deutschen Mietshäusern oft Streit. Der Deutsche Mieterbund schätzt, dass jede zweite Abrechnung fehlerhaft ist. Dietmar Wall, Jurist beim Mieterbund, betont aber, dass hinter falschen Abrechnungen nicht unbedingt "böser Wille, sondern oft Unkenntnis" stecke. Gerade Privatvermieter wüssten oft nicht genau, welche Kosten sie tatsächlich auf die Mieter umlegen könnten - dabei ist dies in § 2 der Betriebskostenverordnung genau geregelt. Mieter sollten ihre Abrechnungen daher genau prüfen. Jeder Mieter hat das Recht dazu und er darf sich dafür auch ausreichend Zeit zu nehmen.

In der Regel zahlt jeder Mieter neben seiner Kaltmiete noch Neben- oder Betriebskosten - außer bei Bruttomieten oder festen Pauschalen, in denen die Nebenkosten bereits enthalten sind. Dazu gehören Abschläge beispielsweise für Wasser oder Heizung, Straßenreinigung und Müllentsorgung, Grundsteuer und Hausmeister - also alles, was mit dem Betrieb des Hauses oder des Grundstücks zu tun hat und in diesem Zusammenhang wiederholt an Kosten anfällt. Selbst die Bekämpfung von Ungeziefer kann der Vermieter hier abrechnen.

Übersichtlich und nachvollziehbar

In der Regel beträgt der Abrechnungszeitraum zwölf Monate - es sei denn, ein Mieter ist während des Kalenderjahres ein- oder ausgezogen. Nebenkostenabrechnungen müssen schriftlich angefertigt werden, dazu übersichtlich sein in der Darstellung und auch für einen nicht betriebswirtschaftlich beschlagenen Menschen nachvollziehbar. Bei Mehrparteienhäusern ist es erforderlich, alle Posten der Gesamtkosten aufzuführen, sowie den jeweilige Anteil der einzelnen Mieter. Bei den Heizkosten sind außerdem Angaben zum individuellen Verbrauch des Mieters nötig. Aus der Abrechnung muss hervorgehen, nach welchem Schlüssel der Vermieter die Gesamtkosten auf die Mietparteien umlegt. Meist ist das die Wohnfläche. Nebenkosten muss nur zahlen, wer sich dazu im Mietvertrag verpflichtet hat, und auch nur jene Mieter, die dort aufgelistet sind.

Betriebskostenspiegel zur Orientierung

Auch wenn es lästig erscheint: Vergleichen Sie die aktuelle Nebenkostenabrechnung mit der des Vorjahres. Achten Sie dabei auf überraschende Preisanstiege bei einzelnen Posten und überprüfen Sie auch vermeintlich feste Größen. Manche Vermieter tricksen bei den Quadratmeterangaben, um den Anteil einer Mietpartei an der Gesamtabrechnung für das Wohnhaus zu erhöhen. Eine Orientierung, ob die Kosten angemessen sind, bietet der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes.

Umlegbare und nicht umlegbare Nebenkosten

Von besonderem Interesse für Mieter sollte auch die Art der einzelnen Posten in der Nebenkostenabrechnung sein. Ausgaben des Vermieters für Verwaltungsarbeiten wie Porto- oder Telefonkosten oder auch für die von ihm beauftragte Hausverwaltung hat er aus der eigenen Tasche zu bezahlen. Entsprechende Klauseln im Mietvertrag sind ungültig.

Grundsätzlich gilt: Nebenkosten betreffen Mieter nur dann, wenn sie direkt mit dem Haus zu tun haben, in dem sie wohnen. Bei den Versicherungsgebühren etwa darf nur eine Gebäudeversicherung für das Wohnhaus auf die Mieter umgelegt werden, nicht aber die Rechtsschutzversicherung für Vermieter. "Übertragbar sind außerdem Wartungs-, nie aber Instandhaltungskosten", betont Wall. Das bedeutet, dass die Rechnung für die Reparatur der kaputten Heizung an den Vermieter geht. Den Installateur, der die Heizung jährlich überprüft, kann er von den Bewohnern bezahlen lassen. Nach dem gleichen Prinzip kann der Vermieter die Bezahlung der Stunden, die der Hausmeister mit dem Reparieren der Wohnungstür verbringt, nicht auf die Mieter umlegen - wohl aber die Vergütung für die Arbeitszeit, in der der Hausmeister Rasen mäht oder das Treppenhaus putzt.

Fristen für Erstellung und Prüfung der Abrechnung

Bei Zweifeln an der Korrektheit der Nebenkostenabrechnung hat der Mieter das Recht, sich vom Vermieter Verträge, Rechnungen oder Bescheinigungen zeigen zu lassen und in Ruhe durchzugehen. Der Vermieter hat zwölf Monate Zeit, die Abrechnung zu erstellen. Genauso lang hat auch der Mieter Zeit, um dagegen Einspruch zu erheben.

Linktipp: Tipps zur Überprüfung der Betriebskosten bietet Stiftung Warentest in einer Übersicht.