Pullach ist eine klingende Adresse. Das Gebiet rund um den Starnberger See sowieso. Wo der Wohnwert besonders hoch ist, und wo er niedriger ausfällt hat jetzt das Marktforschungsinstitut des Immobilienverbands Deutschland (IVD) untersucht. Erstmals legte es neben einem eigenen Marktbericht für das Münchner Umland auch eine Einwertung vieler Gemeinden vor. In Zukunft soll der Bericht regelmäßig erscheinen.
Der Landkreis München, mit rund 300.000 Einwohnern der größte Landkreis Bayerns, wächst kontinuierlich, in den vergangenen zehn Jahren um zehn Prozent (28.000 neue Bürger). Neben der hohen Wirtschaftskraft, so sagen die Experten, sorgen der hohe Freizeit- und Wohnwert für den beachtlichen Zuwachs.
Der Süden des Landkreises mit seinen ausgedehnten Waldgebieten und der Nähe zu den Seen und Alpen ist laut IVD-Studie eine der bevorzugten Wohngegenden.
Der Norden des Landkreises hingegen profitiert von der Nähe zum Großflughafen München. Industrie und Gewerbe schießen dort wie die Pilze aus dem Boden. In diesen Gemeinden seien im Gegensatz zum südlichen Landkreis auch noch mehr bebaubare Freiflächen vorhanden.
Die Wanderungsbewegung raus aus der Stadt gibt es seit vielen Jahren, besonders bei Familien mit Kindern. Sie haben nämlich dem IVD-Bericht zufolge zunehmend Probleme, im Stadtgebiet größeren, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Anders als im Umland, wobei die Käufer auch andere Kriterien beachten.
In Planegg ist es der Gartenstadtcharakter, der auf Immobiliensuchende anziehend wirkt, wie im IVD-Bericht nachzulesen ist.
In Feldkirchen sorgen namhafte große Firmen für die Nachfrage zahlungskräftiger Mitarbeiter, die schnell am Arbeitsplatz sein wollen.
In Aying und Höhenkirchen ist richtig, wer die würzige Landluft liebt und beim Spaziergang gerne Kühe streichelt. Allerdings ist nach Angaben des IVD dort ein Preisabschlag bei den Immobilien in einzelnen Lagen feststellbar, weil seit Einführung der Lkw-Maut der Schleichweg für den Fernverkehr über einst ruhige Ortsstraßen führt.
Überhaupt spielt Verkehrslärm eine große Rolle bei der Bewertung der Gemeinden.
So wirken beispielsweise in Oberschleißheim die Nähe zur Autobahn und zur kaum minder stark befahrenen B 471 eher abschreckend.
In Haar wird die Nähe zur B 304 als störend empfunden, hingegen gilt die geplante Stilllegung des Krankenhauses für Psychiatrie und Neurologie als positiver Impuls, der die Preise auf längere Sicht in die Höhe treibt.
Eine günstige Entwicklung hat Eching vorzuweisen. Ursachen sind die gute Verkehrslage und der wirtschaftliche Aufschwung dank zweier großer Gewerbegebiete. Nach Ansicht der Experten habe sich Eching zu einem Wohnort mit attraktiven Grünflächen und Freizeitangeboten entwickelt. Ein weiterer Zuwachs ist durch bereits geplante Baugebiete vorhersehbar.
Ebenso wie in Erding, dort rechnet die Stadt mit einem Bevölkerungsanstieg von 500 Einwohnern jährlich.
Als "Perle des Ostens" wird Ebersberg in dem Marktbericht bezeichnet. Es profitiere von seiner Umgebung: der Weiherkette, dem Naturschutzgebiet Egglburger Seen und dem nahen Ebersberger Forst. Nachteile wie die 30 Kilometer nach München und der 20-Minuten-Takt der S-Bahn würden dafür in Kauf genommen.
Wer ins Umland zieht, kann noch mehr Vorteile als eine grüne Umgebung und annehmbare Preise erwarten. Wie der IVD in seiner Studie feststellt, nimmt die Verdichtung generell in und um München in den einzelnen Gemeinden zu und führt zur Bildung neuer Subzentren, die vielerorts mehr Atmosphäre zu bieten hätten als die Fußgängerzone der City. Das Angebot an Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants und Freizeitangeboten deckt mancherorts den gesamten Bedarf der Bevölkerung ab.
Und an Kaufkraft mangelt es den Menschen in der Region auch nicht. Laut einer Anfang 2006 veröffentlichten Studie der Gesellschaft für Konsumforschung (GFK-Gruppe) haben es gleich vier Gemeinden aus dem Umland in Sachen Kaufkraft in die "Top-Ten" geschafft: Grünwald als Nummer eins, Pullach als Nummer drei, Gräfelfing auf Platz fünf und Ottobrunn auf Platz zehn.
Auf der folgenden Seite: die Preise im Münchner Umland.
Geschenkt gibt es nichts - weder im Landkreis München noch im sonstigen Speckgürtel rund um München. Wer hier Besitzer einer Immobilie werden will, muss tief in die Tasche greifen.
In bevorzugten Gegenden wie Oberhaching oder Pullach sogar sehr tief, wie die IVD-Studie mit ihren ersten Zahlen belegt. Das Marktforschungsinstitut des IVD (Immobilienverbands Deutschland Süd) ist nach eigenen Angaben derzeit dabei, sein Berichterstatternetz im Münchner Umland auszubauen. Damit soll das Datenmaterial über die Entwicklung von Kaufpreis und Mieten noch umfangreicher werden. Vom nächsten Jahr an sind Folgeberichte zur Preisentwicklung im Vergleich zu Vorjahresperioden geplant.
Doch einen ersten Eindruck vermitteln die Daten schon jetzt. Das freistehende Einfamilienhaus mit gutem Wohnwert ist in Unterschleißheim für 381.000 Euro zu haben, das Reihenmittelhaus für 330.000 Euro.
In Haar kostet das Haus in vergleichbarer Lage 600 000 Euro, das Reihenhaus 400 000 Euro.
Billiger wird es im Münchner Nord-Westen. So kostet ein Reihenhaus in Markt Indersdorf (Landkreis Dachau) 250.000 Euro, für ein Einfamilienhaus werden durchschnittlich 280.000 Euro verlangt.
Relativ stark differieren die Kosten für Eigentumswohnungen im Neubau. Hier rentiert es sich zu vergleichen.
Der Quadratmeter bei gutem Wohnwert kostet laut IVD-Studie in Höhenkirchen- Siegertsbrunn 3400 Euro, in Gräfelfing und Planegg rund 2600 Euro und in Taufkirchen 2850.
Überall fast gleich teuer ist der Baugrund im gesamten Landkreis München. Einen kleinen Dämpfer - wenn auch auf hohem Niveau - bekommen die Quadratmeter-Preise nach Angaben des Immobilienverbands erst gegen Ende der S-Bahn-Äste etwa in Geltendorf, Ebersberg oder Petershausen.
Eine ähnliche Preisdämpfung sei spürbar zwischen den S-Bahn-Ästen aufgrund der schlechteren Anbindung an den Öffentlichen Nahverkehr Richtung München.
Für den Quadratmeter Baugrund für ein Einfamilienhaus in guter Wohnlage in Unterschleißheim wurden im Frühjahr diesen Jahres im Schnitt 685 Euro bezahlt, in Haar 650 Euro. In Gräfelfing wurden für den begehrten Grund und Boden sogar 700 Euro auf den Tisch gelegt. In Moosinning (Landkreis Erding) mussten Käufer dagegen nur 250 Euro bezahlen.