"Für die Anschaffung eines neuen Autos nehmen sich die Leute häufig mehr Zeit als für den Kauf einer Immobilie", sagt Rudolf Stürzer, Vorsitzender von Haus und Grund München. Dabei ist kein anderes Rechtsgeschäft so folgenreich und existentiell. So mancher tätigt einen Kauf, den er hinterher bereut, weil die Immobilie gar nicht auf die eigenen Bedürfnisse zugeschnitten ist. Da wird das Haus zu groß, wenn die Kinder ausziehen, oder es ist nicht altersgerecht. Versteckte Mängel oder Streit in der Anlage können dem Käufer die Freude am Eigenheim ebenso verderben.
Die Freude am Eigenheim hält oft nicht lange an. Experten helfen, Bedürfnisse und Risiken rechtzeitig zu kalkulieren.
(Foto: Foto: ddp)Wie sollte man also am besten vorgehen, um an seine Traumimmobilie zu kommen? Die herkömmliche Methode ist die Suche über die örtliche Tageszeitung. Wesentlich mehr Angebote finden sich im Internet unter einem der zahlreichen Immobilienportale. "Dort kann man auch selber ein Suchprofil einrichten", empfiehlt Stephan Kippes, Leiter des Marktforschungsinstituts des Immobilien-Verbandes Deutschland (IVD) Süd. Wer sich nicht durch den Wust an Angeboten durcharbeiten will, kann einen Makler mit der Immobiliensuche beauftragen. Der IVD führt eine Liste mit Adressen von Maklern und gibt auch Empfehlungen.
Zeitungsinserat oder Makler?
Vorteil: Diese Makler erfüllen Qualitätsstandards, haben sich einer Fachkundeprüfung unterzogen und sind schon länger auf dem Markt tätig. Beim gemeinsamen Arbeitstermin erstellen Makler und Kunde ein Suchprofil. "Dies hilft, manche nicht realistische Wunschvorstellung zurechtzubiegen", weiß Kippes. Häufig besteht ein so genannter Maklerverbund oder der Makler ist in einer Immobilienbörse. "Für den Kunden hat dies den Vorteil eines breiteren Angebots", sagt Kippes. In Ballungsgebieten wie München bestehe momentan ein großes Objektangebot, vor allem an Zwei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen, so dass man schon innerhalb von zwei Monaten zu seiner Immobilie gelangen könne, meint Kippes.
Bei einem erfolgreichen Abschluss werden in Bayern zumeist jeweils drei Prozent Provision für Käufer und Verkäufer fällig. Eine Investition, die sich auszahlen kann: "Durch seine Kenntnisse marktgerechter Immobilienpreise kann der Makler atypische Preise verhindern", so Kippes. Vor allem beim Kauf einer neuen Immobilie ist das Preis-Leistungs-Verhältnis entscheidend.
Gewährleistung nur bei neuen Immobilien
Anders bei einer Gebrauchtimmobilie: Diese sollte man vor allem hinsichtlich Mängeln unter die Lupe nehmen. Grund: Während sich der Käufer einer neuen Immobilie noch innerhalb von fünf Jahren auf Gewährleistung berufen kann, sind diese Rechte bei einer gebrauchten Immobilie in der Regel ausgeschlossen. Besonders die Fenster, sanitären Anlagen, Böden sowie die Heizung sollte man einer besonderen Prüfung unterziehen, am besten zusammen mit einem Fachmann.
Fehlkäufe lassen sich vermeiden
Auch die nähere Umgebung sollte man sich genau anschauen. Hellhörig sollte man zum Beispiel dann sein, wenn die Hausbesichtigung immer nur am Wochenende stattfindet. Da hat es Rudolf Stürzer schon erlebt, dass sich eine Gegend zwar am Wochenende als himmlisch ruhig empfahl, unter der Woche aber erheblicher Lärm von Betrieben oder stark befahrenen Straßen zu hören war. Bei der Behörde der Stadt oder Gemeinde sollte man sich informieren, ob öffentliche Erschließungsmaßnahmen wie Straßenerneuerung und Kanalisation geplant und welche Kosten damit für die Eigentümer verbunden sind.
Expertenrat unerlässlich
Schließlich sollte man sich den Entwurf des Kaufvertrages vom Notar zuschicken lassen und sich Rat vom Verband, Rechtsanwalt oder Steuerberater einholen. Im Kaufvertrag sollte auch geklärt werden, was mit der Immobilie zusammen verkauft wird. Was passiert mit Einbauküche, Markise, Gartenhaus? Wem gehört das Öl im Tank?Wer eine Eigentumswohnung erwerben möchte, sollte sich sowohl nach der Höhe der Instandhaltungsrücklage als auch nach der Höhe des Wohngelds erkundigen.
Betriebskostenintensiv sind Wohnanlagen mit Lift, Schwimmbad oder Sauna. Auch bei den Kostentragungsregeln in der Teilungserklärung kann es um viel Geld gehen. Treffen die Fenstererneuerung oder die Sanierung des Balkons den Sondereigentümer, kann es für den Wohnungskäufer richtig teuer werden, warnt Rudolf Stürzer. Insbesondere Anlagen mit Flachdächern sollte man genau prüfen. Handelt es sich schließlich um eine umgewandelte Wohnung, muss die zehnjährige Kündigungssperrfrist beachtet werden. Ob es Unstimmigkeiten oder gar Prozesse unter den Wohnungseigentümern beziehungsweise dem Verwalter gibt, kann man aus den letzten Versammlungsprotokollen herauslesen.
Familienplanung berücksichtigen
Auch mit der Finanzierung sollte man auf der sicheren Seite sein. Mindestens 30 Prozent der Kaufsumme sollte aus eigenen Mitteln aufgebracht werden, rät Rechtsanwalt Markus Saller von der Verbraucherzentrale Bayern. Zwar seien die Zinsen für ein Baudarlehen momentan sehr günstig, "man sollte aber immer einplanen, dass Unvorhersehbares eintreten kann, wie eine Vergrößerung der Familie, eine Ortsveränderung oder eine Scheidung", warnt Saller. Zusätzlich zum Preis der Immobilie halten auch Notar, Grundbuch- und Finanzamt die Hand auf. In Bayern muss der Käufer zusätzlich etwa neun Prozent der Kaufsumme für die Nebenkosten einkalkulieren. Bundesweit sind es sogar 11,5 Prozent.