Was von Reits zu halten ist:Neue Hüllen für alten Beton

Politiker versprechen sich viel von Reits, den neuen Immobilienaktien. Alle sollen profitieren - doch was steckt tatsächlich hinter dem Finanzprodukt?

Simone Gröneweg

Nun ist der Bundestag am Zug: An diesem Freitag soll er der Einführung der sogenannten Reits zustimmen - rückwirkend zum 1. Januar 2007. Bereits nächste Woche ist der Bundesrat gefragt. Über die neuen Immobilienaktien ist jahrelang gestritten worden. Erst am Montag einigten sich Vertreter der Union und der SPD auf einen endgültigen Gesetzentwurf. Die SZ beantwortet die wichtigsten Fragen zum neuen Finanzprodukt.

Was sind Reits?

Immobilien an der Börse - so könnte man Reits kurz umschreiben. Natürlich steckt mehr dahinter: Der Name "Reit" ist aus den Initialen des englischen Begriffs "real estate investment trust" gebildet. Das heißt übersetzt "Immobilienfonds". Genau genommen sind Reits eine Mischform zwischen einem Fonds und einer Aktiengesellschaft. Mindestens 75 Prozent ihrer Erlöse müssen aus Vermietung, Verpachtung und Verkauf von Immobilien stammen. Gleichfalls mindestens 75 Prozent des Vermögens sollten in Gebäuden stecken.

Wo werden die Reits gehandelt?

In den Dax oder MDax wird es wohl kein Reit schaffen, denn die Deutsche Börse will ein neues Segment kreieren. Details wird sie im April bekannt geben.

Wie werden Reits besteuert?

Das Besondere: Sie sind von der Gewerbe- und Körperschaftsteuer befreit. Ein Reit muss aber mindestens 90 Prozent des Gewinns an die Anleger ausschütten. Dort wird er mit dem persönlichen Satz des Aktionärs besteuert. Kein Anleger darf direkt zehn oder mehr Prozent an einem Reit halten. Läge ein ausländischer Investor über der Grenze, bräuchte er unter Umständen in Deutschland keine Steuern auf die Gewinne zahlen. Das wollte man verhindern.

Wer soll in Reits investieren?

Fonds, Versicherer, Banken, internationale Investoren und private Anleger sind zu nennen - sie alle können ihr Geld nun recht einfach in deutsche Immobilien stecken. Aber vor allem ausländische Investoren will man anlocken. "Reits sind international ein beliebtes Anlagesegment'", argumentieren Finanzexperten.

Sind Reits für Privatanleger geeignet?

Die Immobilienaktien werden an der Börse gehandelt. "Dadurch sind sie spekulativ", sagt Michael Trübestein vom Institut für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg. Nicht nur die Preise am Immobilienmarkt können fallen, mit Reits sind die Anleger auch den Schwankungen am Aktienmarkt ausgesetzt. Privatanleger sollten vorsichtig sein.

Wie sieht der Markt aus?

Der Immobilienbestand in Deutschland ist gigantisch. Vielen Firmen gehören ihre Gebäude selbst. Das könnte sich nun ändern: Die Besitzer von Büros, Hallen oder Pflegehäusern sollen ihre Bestände in Reits einbringen, so die Pläne. Das Marktvolumen liegt Schätzungen zufolge bis 2010 bei 80 Milliarden Euro. Damit könnten die Reits für die Finanzbranche zum Milliardengeschäft werden, denn zahlreiche Börsengänge stehen an.

Was bedeuten Reits für Mieter?

Die Politker haben einen Kompromiss gefunden: Deutsche Wohnungen, die vor dem 1. Januar 2007 erbaut wurden, können nicht in einen Reit eingebracht werden. Mieterschützer hatten sich vehement gewehrt, weil sie den Renditedruck fürchten. Nun sind deutsche Wohnungen weitgehend ausgeschlossen. Das Volumen der Neubauten ist nicht nennenswert. Wohnbestände im Ausland können aber in einen deutschen Reit kommen. Darauf haben sich die Politiker noch am letzten Montag geeinigt.

Profitiert der Staat von Reits?

Bundesfinanzminister Peer Steinbrück (SPD) hofft auf ein Plus in der Staatskasse. Der Grund: Bisher haben Konzerne Immobilien behalten, die mit niedrigen Buchwerten in der Bilanz stehen. Bei einem Verkauf werden stille Reserven gehoben, die zu versteuern sind. Daran hat der Staat natürlich Interesse. Die Politiker sind den Firmen entgegengekommen, um einen Anreiz zum Verkauf zu schaffen. Die sogenannte Exit Tax ermöglicht es, Immobilien zum halben Ertragsteuersatz an Reits zu verkaufen. Die Regelung soll drei Jahre gelten. Sie greift aber nur, wenn die Gebäude mindestens seit Januar 2002 im Besitz der Firma sind.

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