Eigentlich ist es selbstverständlich: Wer ein Haus bauen will, sollte sich vorher mit den rechtlichen Vorschriften und Möglichkeiten auseinandersetzen. Doch der Verband Privater Bauherren (VPB) macht andere Erfahrungen. "Viele Bauherren schließen heute Hausbau-Verträge über 500 000 Euro oder mehr ab, ohne zu wissen, ob das Haus, das sie kaufen, auf ihrem Grundstück überhaupt gebaut werden darf", schreibt Gerhard Schoberth, Bausachverständiger beim Verband und Leiter des VPB-Büros Alpenvorland, in einer Verbandsmitteilung. "Ein großes Problem ist dabei die untrennbare Verknüpfung von Planungs- und Bauleistungen vom gleichen Anbieter", erklärt er.
Jedes Haus müsse für das betreffende Baugrundstück genehmigt werden. Der Bebauungsplan regele Größen, Höhen, Abstände und Lage des Gebäudes. Plane ein freier Architekt das Haus, beginne er stets mit der Grundlagenermittlung und kläre, was auf dem Terrain rechtlich und bautechnisch möglich ist. Weil heute aber neun von zehn Bauherren nicht mehr mit dem eigenen Architekten bauten, sondern sich für ein Schlüsselfertigobjekt entschieden, kennten sie das Prozedere nicht. "Sie zäumen vielmehr das Pferd von hinten auf und suchen sich zunächst ein Haus im Katalog oder Internet und lassen es dann erst fürs Grundstück anpassen", heißt es beim VPB. Diese Anpassung erledigten dann etwa Planungsbüros, die die Schlüsselfertigfirmen den Bauherren vermittelten.
Schoberth rät Bauherren von solchen Verquickungen ab: "Die Schlüsselfertig-Anbieter passen das Haus nur vermeintlich an das Grundstück an, um ihre Gesamtleistung kalkulieren zu können. Eine genehmigungsfähige Planung ist das aber noch lange nicht. Die genaue Planung für das Grundstück übernehmen die Firmen in der Regel erst dann, wenn die Bauherren sich vertraglich verpflichtet haben, auch das Haus zu kaufen."
"Viele werden mit günstigen Konditionen geködert."
Eine Zwickmühle, meint er - vor allem, wenn sich erst während der eigentlichen Planungsphase herausstelle, dass das Haus gar nicht wie vorgesehen gebaut werden könne, etwa, weil der Bebauungsplan etwas anderes vorgebe, das Grundstück ungünstig geschnitten sei oder die Bodenverhältnisse eine kompliziertere Gründung erforderten als gedacht. "Das neue Haus wird mit den dann nötigen Umplanungen für die meisten Bauherren unrentabel. Auch eine freie Kündigung des gesamten Bauvertrags wird immer ein teurer Spaß", betont der Experte. Er rät Bauherren, entweder zuerst nur einen vom eigentlichen Bauvertrag getrennten Planungsvertrag mit dem Schlüsselfertiganbieter zu vereinbaren oder die Planungen von vornherein von einem freien Architekturbüro machen zu lassen, und sich dann mit der vom Bauamt genehmigten Hausplanung auf dem Markt eine Baufirma zu suchen, die das Objekt realisiere. "Nur wer selbst plant, bekommt auch ein Haus, das wirklich zu seinen Bedürfnissen passt", so Schoberth.
Trotz der Risiken gebe es bei Bauherren die "kritiklose Bereitschaft", Planung und Hausbau in einer Hand zu belassen. Herbert Oberhagemann, Leiter des Hamburger VPB-Büros, berichtet über ähnliche Erfahrungen wie Schoberth: "Viele wissen gar nicht, dass sie sich die Genehmigungsplanung von einem freien Architekten ihrer Wahl machen lassen können. Und sie werden mit günstigen Konditionen geködert." Baufirmen böten die Planung oft billiger an als freie Architekturbüros. Dafür fehlten dann aber schon mal wichtige Details, die Architekten mitlieferten, die Bauherren bei den Schlüsselfertig-Offerten aber später nachzahlen müssten.