Virtual Reality Neue Welten

Mit modernen Computerbrillen können potenzielle Käufer oder Mieter Immobilien besichtigen, die noch gar nicht gebaut sind. Zu Besuch in einer anderen Realität.

Von Andreas Remien

Die Äste der Bäume wehen sanft im Wind, in der Ferne steigt ein Schwarm Vögel in die Luft, die tief stehende Sonne taucht den Garten in ein sanftes Licht. Auf die Terrasse der Neubauvilla hat sogar schon jemand die Gartenmöbel gestellt. Es ist ein Idyll. Allerdings eines mit einem Haken: Die Szenerie existiert nur digital, in einer virtuellen Welt, die permanent von einem Computer berechnet wird. Wer in sie eintauchen will, muss eine Hightech-Brille aufsetzen. Bei Computer- und Videospielen erschließt die "Virtual Reality", kurz VR, gerade ein neues, extrem schnell wachsendes Marktsegment. Sebastian Meister und seine Mitarbeiter sind dabei, das Konzept von der Unterhaltungsindustrie in die Immobilienbranche zu übertragen. "Das ist die Zukunft", sagt der Geschäftsführer von Meister Immobilien.

Wie diese Zukunft aussieht, demonstrieren Immobilienkaufmann Meister und Büroleiter Nils Mikolajczak im Showroom ihres Büros in München-Schwabing. Dort haben sie ausreichend Platz. Denn wer sich in der virtuellen Welt bewegen will, braucht in der physischen Realität knapp fünf mal fünf Meter Fläche. Lasersensoren an der Decke registrieren die Bewegungen, die sofort in die digitale Welt übertragen werden: Wer im Schwabinger Keller einen Schritt macht, bewegt sich auch in der digitalen Realität nach vorne. Die Sensoren an der Decke und in der Brille registrieren außerdem alle Kopfbewegungen. Nach links oder rechts blicken, nach oben oder nach unten: Allein mit dem eigenen Körper lässt sich die virtuelle Welt intuitiv erkunden, ganz ohne Maus oder Tastatur.

Der Nutzer entfernt sich von seiner realen Umgebung und fühlt sich mehr und mehr als Teil der virtuellen Welt.

Das Herzstück der Technologie ist die VR-Brille. Wie der magische Spiegel für Alice im Wunderland, ist sie das Tor zu einer anderen Realität. Zwei Bildschirme in der Brille - einer für das linke, einer für das rechte Auge - zeigen dem Träger die dreidimensionalen Computerwelten. Um sich fortzubewegen, kann man mit einem kleinen Controller in der Hand schnell an einen anderen Ort beamen, zum Beispiel vom Balkon direkt in den Garten.

Brille auf und eintauchen: Die neue Technologie vermittelt das Gefühl, Teil einer anderen Welt zu sein. Bisher ist das Konzept vor allem bei Videospielen erfolgreich. Nun hat auch die Immobilienbranche die virtuelle Realität entdeckt.

(Foto: PR)

Das Eintauchen in die digitalen Welten mit Hilfe einer VR-Brille ist keine neue Idee - schon seit den Neunzigerjahren gab es auf dem Markt Brillen und Helme, die aber letztendlich am Stand der Technik und den Kosten gescheitert sind. Die Computer waren noch nicht gut genug, um glaubwürdige Welten darzustellen. Heute schaffen PCs oder Spielekonsolen der neuesten Generation so viel Rechenleistung, dass sie überzeugende Szenerien simulieren können - mit vielen Details, einem breiten Farbspektrum und einer hohen Bildauflösung.

Die neuen technischen Möglichkeiten schaffen das, was von Experten als Immersion beschrieben wird: Der Nutzer entfernt sich von seiner realen Umgebung und fühlt sich mehr und mehr als Teil der virtuellen Welt. Um diese plausibel darzustellen, ist viel Rechenleistung nötig. Im Showroom der Immobilienmakler steht daher ein hochgerüsteter PC mit zehn Prozessorkernen, die 90 Bilder pro Sekunde berechnen. Damit der Rechner nicht heiß läuft, sind statt der üblichen Lüfter zwei Wasserkühlungen eingebaut. "Die Technik ist so ausgereift, dass sie die Realität überzeugend simulieren kann", sagt Mikolajczak.

Darauf kommt es den Immobilienberatern an. Während Spieleentwickler eher futuristische Raumschiffe oder Fantasy-Welten entwerfen, bauen Sebastian Meister und seine Mitarbeiter möglichst wirklichkeitsgetreu Einfamilienhäuser, Wohnungen oder Büros nach. "Wir ermöglichen unseren Kunden eine Zeitreise", sagt Meister. Käufer oder Mieter können einen virtuellen Rundgang machen, selbst wenn der Bau in der echten Welt noch gar nicht begonnen hat. Doch auch der virtuelle Hausbau braucht seine Zeit. Der Rohbau am PC ist zwar relativ schnell aus den Grundrissen erstellt. Dann aber beginnt die Detailarbeit. "Und die ist extrem wichtig, um am Ende ein wirklich gutes Ergebnis zu bekommen", betont Mikolajczak.

Von der Türklingel über die Deckenlampe und den Lichtschalter bis zur Armatur im Badezimmer versuchen die Entwickler, die einzelnen Räume so genau wie möglich darzustellen. Realitätsnähe ist aber nur der eine Maßstab. Schön soll die Immobilie in der künstlichen Welt natürlich auch wirken, denn am Ende des Tages soll das physische Objekt schließlich verkauft werden. So hübschen die Immobilienmakler die digitalen Räume nach allen Regeln des Marketings mit allerlei Details auf. Eine Obstschale steht auf dem Tisch, an der Wand hängt ein großformatiges Bild und im begehbaren Kleiderschrank akkurat die Abendgarderobe. Der Kochtopf dampft, in der Espressotasse bewegt sich sanft die Crema. Der Kunde soll sich so fühlen, als wäre er schon zu Hause.

Virtual Reality sei für viele ein spielerisches Erlebnis, sagt Meister, "es ist ein Event". Für den Immobilienmakler ist der Einsatz der Technologie aber vor allem ein Geschäftsmodell. "Unsere Hauptzielgruppe sind Bauträger und Projektentwickler", sagt Meister. Sie können Kaufinteressenten virtuelle Rundgänge durch geplante Eigentumswohnungen oder Häuser bieten. Gerade in einer Zeit, in der viele Neubauten weit vor ihrer Fertigstellung verkauft werden, können sich potenzielle Käufer so einen besseren Eindruck verschaffen. Die VR-Ausrüstung passt in ein Container-Büro, das Projektentwickler in Zukunft zum Beispiel an der Baustelle aufbauen könnten. "Wir entwickeln gerade unterschiedliche mobile Lösungen", sagt Meister. Unternehmen könnten dank Virtual Reality ihre Objekte aber nicht nur besser vermarkten. "Sie können auch Fehler in der Planung vermeiden", sagt der Immobilienexperte und berichtet von einem Projektentwickler, der seine Objekte noch vor Baubeginn in der virtuellen Welt erkundete. "Da ist ihm aufgefallen, dass die Stellplätze zu schmal sind", sagt Meister. Auf einer Seite hatte eine mannshohe Mauer den Platz stark beengt. In den zweidimensionalen Plänen, in der eine Mauer nicht mehr als ein Strich ist, war das dem Bauträger nicht aufgefallen. Nach der Besichtigung in der 3-D-Welt plante der Entwickler um. Die Stellplätze sind jetzt 20 Zentimeter breiter.

Investieren ist gar nicht so leicht: Die Makler finden kaum qualifiziertes Personal

"Es gibt aber noch viele andere Einsatzmöglichkeiten", betont Mikolajczak. Auch Investoren, die Gewerbeimmobilien kaufen, könnten bald die VR-Brille aufsetzen. Derzeit bauen die Immobilienberater am PC ein Bürogebäude nach, das in München entstehen soll. Potenzielle Käufer könnten dann schon mal einen Blick aus den virtuellen Etagen werfen. "Auch für Nutzer sind die Möglichkeiten hochinteressant", ergänzt Meister. Sie könnten in den virtuellen Räumen Bürokonzepte ausprobieren oder unterschiedliche Einrichtungen testen. Mit einem Klick auf den Controller lässt sich zum Beispiel der Bodenbelag verändern. Ob blauer Teppich oder Parkett: Die Unternehmen können schon vorab ausloten, was ihnen besser gefällt. Derzeit verhandeln die Immobilienexperten mit Möbelherstellern, die ihre Produkte in den digitalen Szenarien vermarkten könnten. Auch bei anderen Gewerbeimmobilien wie Hotels oder Flughäfen könne VR nützlich sein, sagt Meister. "Supermärkte können zum Beispiel ihre Verkaufskonzepte optimieren", ergänzt Mikolajczak. Ob ins obere oder untere Verkaufsregal: Am Computer lässt sich nämlich genau analysieren, wo der VR-Brillenträger hingesehen hat.

"Die Virtual Reality wird sich in vielen Bereichen der Immobilienbranche durchsetzen", sagt Sebastian Meister. Er ist vom Potenzial der Computerwelten so überzeugt, dass er kräftig investieren will. Die Beschaffung von Hochleistungs-PCs und VR-Brillen ist zwar teuer, aber das geringere Problem. Meister will neue Mitarbeiter einstellen. "Und das ist schwierig", sagt der Geschäftsführer. Die Virtual Reality ist noch eine recht junge Disziplin, Fachkräfte sind rar. Doch davon wird er in Zukunft einige brauchen, ist Meister überzeugt. Mittelfristig will der Immobilienberater nämlich nicht nur gewerbliche Kunden wie Bauträger, Investoren oder Büromieter ansprechen, sondern auch private Bauherren. Wer ein Haus plant oder eine größere Modernisierung, kann dann seine Ideen vorab überprüfen. Und sollte es auf der Baustelle nicht wie geplant vorangehen, tröstet der digitale Eskapismus: Brille aufsetzen und rein in die andere Realität, dorthin, wo der Kleiderschrank so schön aufgeräumt ist und immer die Sonne scheint.