Vermieter: Wann ein Bußgeld droht

Sie tragen Verantwortung für ihre Immobilie und können mit Strafen belangt werden, wenn sie ihren Pflichten gegenüber Mietern und der Allgemeinheit nicht nachkommen. Eine Übersicht.

Vermieter können schneller als gedacht vor dem Kadi landen: Wenn sie bestimmte Gesetze und Regelungen nicht beachten, die ein Bußgeld nach sich ziehen. Welche Pflichten sie haben - ein kleiner Überblick.

Meldegesetz

Seit Ende 2015 haben Vermieter die Pflicht, dem einziehenden Mieter den Einzug innerhalb einer Frist von zwei Wochen schriftlich zu bestätigen. Die Vermieterbescheinigung muss Name und Anschrift des Vermieters enthalten, den Einzug mit dem Einzugsdatum, die Anschrift der Wohnung sowie die Namen der eingezogenen Personen. Der Vermieter muss die Bescheinigung dem Mieter zukommen lassen. "Da ansonsten ein Bußgeld droht, sollte sich der Vermieter von seinem Mieter gegenzeichnen lassen, dass er die Vermieterbescheinigung erhalten hat", sagt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland in Berlin.

Alternativ kann der Vermieter die Bescheinigung auch elektronisch direkt gegenüber der Meldebehörde abgeben. Der Vermieter kann auch bei der Meldebehörde nachfragen, ob sich der Mieter ordnungsgemäß angemeldet hat. Außerdem hat er, soweit er ein rechtliches Interesse darlegen kann, das Recht auf Auskunft, wer tatsächlich in seiner Wohnung gemeldet ist. Vermietern, die die Bescheinigung nicht, nicht richtig oder nicht innerhalb der Zweiwochenfrist ausstellen, droht ein Bußgeld von bis zu tausend Euro.

Deutlich teurer wird es für einen Vermieter, der einem Dritten eine Wohnanschrift anbietet, ohne dass dieser dort tatsächlich einzieht oder einziehen will. Er muss dann mit einer Geldbuße von bis zu 50 000 Euro rechnen.

Energieeinsparverordnung

Auch die Energieeinsparverordnung (EnEV) 2016 ist nicht von schlechten Eltern und hält saftige Bußgelder für all jene bereit, die ihre Regelungen ignorieren. Energieausweise sind grundsätzlich nur zehn Jahre gültig. Wer deshalb ungültige Ausweise weiter verwendet, muss mit einem Bußgeld in Höhe von bis zu 15 000 Euro rechnen. In gleicher Höhe kann der Vermieter zur Kasse gebeten werden, wenn er bei einem Verkauf oder einer Neuvermietung keinen Energieausweis vorgelegt hat. Ebenso, wenn er keinen Energieausweis bei Verkauf oder Neuvermietung nach Abschluss des Miet- beziehungsweise Kaufvertrags übergeben hat.

Falls ein Energieausweis vorliegt, müssen dessen Kennwerte auch in Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien angegeben werden. Andernfalls droht ebenfalls ein Bußgeld in Höhe von bis zu 15 000 Euro. Die Pflichtangaben umfassen die Art des Energieausweises, also ob es sich um einen Bedarfs- oder um einen Verbrauchsausweis handelt, den im Ausweis angegebenen Endenergiebedarfs- oder- verbrauchswert und den im Ausweis angegebenen wesentlichen Energieträger der Heizung. Bei Wohngebäuden muss zudem das im Energieausweis angegebene Baujahr und die Energieeffizienzklasse angegeben werden.

Ein Bußgeld riskiert auch der Vermieter, der Rohre und Armaturen nicht wie gefordert gedämmt hat. Ebenso besteht oftmals eine Pflicht des Vermieters, oberste Geschossdecken zu dämmen. Andernfalls kann ein Bußgeld bis zu 50 000 Euro eingefordert werden.

Feuerungsanlagen

Auch der Betrieb von Kachel- und Kaminöfen können den Eigentümer teuer zu stehen kommen: Am 31. Dezember lief die Frist für Öfen ab, die vor dem 1. 1. 1985 eingebaut wurden. Falls nicht nachgewiesen werden kann, dass diese die gesetzlichen Grenzwerte für Feinstaub und Kohlenmonoxid einhalten, müssen sie entweder mit einem Staubfilter nachgerüstet oder außer Betrieb genommen werden. Der Kaminkehrer überprüft diese Pflicht im Rahmen der Feuerstättenschau. Ein Verstoß kann wiederum mit einem Bußgeld bis zu 50 000 Euro belangt werden.

Trinkwasserverordnung

Auch die Trinkwasserverordnung hält Anzeige-, Untersuchungs-, Aufzeichnungs- und Unterrichtungspflichten für Vermieter parat. "Wer dagegen verstößt oder seine Trinkwasserversorgungsanlage nicht instand hält, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die mit einer Geldbuße von bis zu 25 000 Euro geahndet werden kann", warnt Gerold Happ von Haus & Grund Deutschland.

Rauchwarnmelder

Rauchwarnmelder müssen neuerdings in allen Wohngebäuden - egal ob vermietet oder selbst genutzt - eingebaut werden. In Bayern lief die Frist zum Einbau am 31. Dezember 2017 ab. Je nach Regelungen der einzelnen Bundesländer drohen Vermietern teilweise empfindliche Geldstrafen, wenn Vermieter in ihre Mietwohnungen keine Rauchmelder einbauen. So können etwa Vermieter in Niedersachsen mit Geldbußen von bis zu 50 000 Euro belegt werden. Bremen verhängt in solchen Fällen mehrere Hundert Euro Bußgeld. Es gibt zwar keine offiziellen Kontrollen, betroffene Mieter können aber die Bauaufsichtsbehörden informieren.

Zweckentfremdung

Wer meint, er könne seine Immobilie auf einer Plattform wie Airbnb vermarkten, stößt in vielen Bundesländern bei den Behörden auf erhebliche Widerstände. Ein Bußgeld kann jeden treffen, der seine Wohnung - egal, ob gelegentlich oder regelmäßig - auf solchen Portalen anbietet.

Im vergangenen Sommer hat der bayerische Landtag den Bußgeldrahmen für illegale Zweckentfremdung deutlich angehoben. Auch das Münchener Sozialreferat langt nun kräftig zu: Bisher konnte die Verwaltung Vermieter, die ihre Räume als Ferienwohnungen an Touristen vergeben hatten, mit einem Bußgeld bis zu 50 000 Euro belegen. Nun können Strafen bis zu 500 000 Euro ausgesprochen werden, wenn gegen die sogenannte Zweckentfremdung verstoßen wird. "Im Einzelfall kann gegen einen Vermieter, der Wohnraum zweckentfremdet, sogar eine Ersatzzwangshaft angeordnet werden", weiß Erika Schindecker, geschäftsführende Gesellschafterin der Erika Schindecker Gesellschaft für Organisation, Vorbereitung und Betreuung von Bauobjekten mbH.

Doch Bußgelder drohen vielerorts nicht nur durch eine Vermietung an Fremde: Auch demjenigen, der seine Immobilie leer stehen lässt oder zu mehr als 49 Prozent gewerblich nutzt, droht ein Bußgeld. Weil sich leere Wohnungen teurer verkaufen lassen als bewohnte, verzichten manche Vermieter lieber von vorneherein auf Mieteinnahmen. In manchen Verordnungen werden deshalb Bußgelder zwischen 50 000 und 100 000 Euro angedroht.