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Urteile:Kleine Happen

Sind die monatlichen Vorauszahlungen für die Nebenkosten zu niedrig, müssen Mieter am Jahresende oft hohe Summen nachzahlen. Das ist zulässig. Drei Urteile.

Sanierung in der WEG. Wer auf eigene Faust Sanierungen am Gebäude veranlasst, kann dafür nicht mehr nachträglich die Eigentümergemeinschaft zur Kasse bitten. Das gilt selbst dann, wenn jemand fälschlicherweise angenommen hat, dass er sich um die Arbeiten selbst kümmern muss, wie der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe entschied. Mit dem Urteil verschärft der Senat seine eigene Rechtsprechung. Bisher war es in bestimmten Fällen möglich, erst die Handwerker kommen zu lassen und die Kosten dann der Gemeinschaft aufzubürden - nämlich immer dann, "wenn die Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen", wie es in einem BGH-Urteil von 2015 heißt. In dem jüngsten Fall hatte sich ein Mann in seiner Wohnung 2005 für etwa 5500 Euro neue Fenster einsetzen lassen. Damals waren sämtliche Eigentümer der Überzeugung, dass das seine Richtigkeit hat - alle anderen hielten es genauso. Erst Jahre später stellte sich durch ein BGH-Urteil in einem anderen Fall heraus, dass die Grundregeln der Gemeinschaft falsch interpretiert wurden. Tatsächlich wäre der Austausch der Fenster seit jeher Sache der Gemeinschaft gewesen. Trotzdem bleibt der Mann nun auf den Kosten sitzen. Alles andere "liefe den schutzwürdigen Interessen der anderen Wohnungseigentümer zuwider", begründete der BGH seine Entscheidung. "Sie müssen ihre private Finanzplanung (...) nicht darauf einrichten, dass sie im Nachhinein für abgeschlossene Maßnahmen aus der Vergangenheit, auf die sie keinen Einfluss nehmen konnten, herangezogen werden." (Az. V ZR 254/17 und V ZR 246/14)

Gebäudeversicherung. Wenn eine Immobilie verkauft wird, geht die Gebäudeversicherung in der Regel auf den Käufer über. Dieser darf jedoch nicht blind darauf vertrauen, dass das Gebäude auch tatsächlich versichert ist, denn eine Versicherungspflicht gibt es nicht. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Hamm entschieden, wie die Zeitschrift Das Grundeigentum des Eigentümerverbandes Haus & Grund Berlin berichtet. Im verhandelten Fall war ein Haus im Februar verkauft worden, die Übergabe fand im April statt. Zuvor hatte die Gebäudeversicherung den Vertrag mit Wirkung zum Mai gekündigt, der Verkäufer teilte dies dem Käufer aber nicht mit. Kurz nach Ende des Versicherungsschutzes wurde das Dach bei einem Unwetter beschädigt. Der Käufer verlangte daraufhin vom Verkäufer Schadenersatz - ohne Erfolg. Zwar ist laut Gesetz beim Verkauf ein lückenloser Versicherungsschutz zu gewährleisten. Es bestehe aber keine allgemeine Pflicht eines Verkäufers, den Versicherungsschutz aufrechtzuerhalten, so das OLG. Auch sei er nicht dazu verpflichtet, den Käufer darauf hinzuweisen. Vielmehr müssen Käufer selbst dafür sorgen, dass zum Zeitpunkt des sogenannten Gefahrübergangs weiter Versicherungsschutz besteht. (Az. 22 U 104/18)

Nebenkosten. Manche Vermieter setzen die Betriebskostenvorauszahlungen bewusst niedrig an. Damit soll die Gesamtmietbelastung nicht so hoch erscheinen. Mieter haben in solchen Fällen keinen Schadenersatzanspruch. Sie müssen im Zweifel Betriebskosten nachzahlen, entschied das Landgericht Berlin. In dem Fall musste der Mieter für seine 41 Quadratmeter große Wohnung 329 Euro Kaltmiete und 170 Euro für Betriebskosten im Voraus zahlen. Schon die erste Betriebskostenabrechnung nur für November und Dezember enthielt eine Nachzahlungsforderung von 214 Euro. Die Hausverwaltung räumte ein, die Vorauszahlungen zu niedrig angesetzt zu haben, um die Bruttomiete unter 500 Euro zu halten und so für Mietinteressenten attraktiver zu machen. Einen Schadenersatzanspruch des Mieters lehnte das Gericht dennoch ab. Der Vermieter müsse die Zahlungen nicht kostendeckend kalkulieren, er könne sogar ganz auf monatliche Vorauszahlungen verzichten und die vollständigen Betriebskosten auf einen Schlag in Rechnung stellen. Etwas anderes könne nur gelten, wenn der Vermieter besondere Aufklärungspflichten habe. (Az. 65 T 106/18)