Urteil des Bundesgerichtshofes: Vermieter dürfen Heizkosten nur nach exaktem Verbrauch abrechnen

Einige Vermieter machen es sich einfach: Sie rechnen bei den Heizkosten nicht nach dem genauen Verbrauch ab, sondern stellen ihren Mietern in Rechnung, was sie als Hauseigentümer pauschal an den Energieversorger entrichtet haben. Das erklärten die BGH-Richter für unzulässig und stärkten damit die Rechte der Mieter.

Sie werden oft als "zweite Miete" bezeichnet: die Neben - und Heizkosten einer Wohnung. Stichproben des Mieterbundes haben in der Vergangenheit regelmäßig ergeben, dass ein großer Anteil der Abrechnungen nicht korrekt ist.

Rauchende Schornsteine über den Dächern von Leipzig: Stichproben des Mieterbundes haben in der Vergangenheit regelmäßig ergeben, dass ein großer Anteil der Heizkostenabrechnungen nicht korrekt ist.

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Auch Gerichte beschäftigen sich immer wieder mit unrechtmäßigen Heizkostenforderungen und überhöhten Nachzahlungen. Jetzt hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Vermieter bei der Heizkostenabrechnung nur die tatsächlich verbrauchte Energie abrechnen dürfen.

Nach dem Urteil ist es nicht zulässig, dem Mieter die Abschlagzahlungen in Rechnung zu stellen, die im Voraus an den Energieversorger geleistet werden. Eine Berechnung anhand der Vorauszahlungen könne zu Ungerechtigkeiten führen, weil dafür nicht der aktuelle Verbrauch, sondern der des Vorjahres maßgeblich sei, so die Richter (Az.: V III ZR 156/11).

Der Entscheidung lag der Fall einer Frau aus Hessen zugrunde. Ihr Vermieter hatte von einem Gasunternehmen Energie für die zentrale Heizungsanlage bezogen. Dafür zahlte er monatliche Abschläge. Aufgrund dieser Zahlungen erstellte er die Heizkostenabrechnungen für 2007 und 2008 und verlangte Nachzahlungen.

Die Mieterin verweigerte die pauschale Nachzahlung und verlangte eine Abrechnung auf der Grundlage des tatsächlichen Gasverbrauchs der Heizanlage. Ihrer Ansicht nach hatte der Vermieter die Heizkosten in dem teilweise leerstehenden Haus einseitig auf sie abgewälzt.

Der BGH erklärte jetzt eine solche Art der Abrechnung nach dem sogenannten Abflussprinzip für unzulässig. Damit werden auch entsprechende Regelungen in bestehenden Mietverträgen unwirksam. Vermieter können nicht mehr ihre Rechnung für die Öllieferung vorlegen und ohne Angabe des tatsächlichen Jahresverbrauchs abrechnen.

Der Deutsche Mieterbund sieht die Position der Mieter in Deutschland durch die Karlsruher Entscheidung gestärkt. Das Urteil "ist richtig und gerecht", sagte Verbandssprecher Ulrich Ropertz in Berlin. In der Praxis sind Abrechnungen nach dem Abflussprinzip jedoch die Ausnahme. Die meisten Vermieter verlangen eine Vorauszahlung und legen dann die Verbrauchsabrechnungen der Energieversorger vor.