Eine gesprungene Scheibe im Schlafzimmer, eine Kerbe in der Badewanne, eine ungestrichene Decke in der Küche: Wer solche Dinge vor dem Einzug in eine neue Wohnung nicht dokumentiert, für den kann es beim Auszug ein böses Erwachen geben. Denn Vermieter verlangen mitunter, dass solche Mängel behoben werden. Um solchen Streitigkeiten vorzubeugen, sollten Mieter ein Übergabeprotokoll erstellen, bevor die ersten Möbel in die neue Bleibe geschleppt werden - und zwar am besten gemeinsam mit ihrem Vermieter. Doch wie geht das? Antworten auf wichtige Fragen.
Ist ein gemeinsames Übergabeprotokoll Pflicht?
Nein, weder Mieter noch Vermieter müssen daran mitwirken, erklärt der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Will zum Beispiel der Vermieter nicht daran mitwirken, kann der Zustand der Wohnung auch mit einem nur von einer Seite erstellten Protokoll dokumentiert werden. Aber bei einem späteren Gerichtsprozess hat es weniger Beweiskraft als ein gemeinsam erstelltes Dokument. Wird das Protokoll ohne den Vermieter erstellt, können Mieter hilfsweise mit einem Freund oder Handwerker die Wohnung begehen und deren Zustand festhalten, rät Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Also unbedingt mit Zeugen.
Wie wird das Protokoll erstellt?
Am besten ist es, die Wohnung Raum für Raum zu dokumentieren. Im Protokoll sollten der Zustand der Räume sowie mögliche Schäden genau aufgelistet sein. Konkretes Beispiel: "Im Wohnzimmer hat der Dielenboden im Bereich vor der Balkontür tiefe Kratzer." Fotos können helfen. Es ist auch generell empfehlenswert, von der leeren Wohnung ausführlich Bilder zu machen. Außerdem werden in dem Protokoll die Zählerstände und die Zahl der übergebenen Wohnungsschlüssel notiert.
Welche Mängel sollten dokumentiert werden?
Alle, die einem auffallen. Häufige Mängel neben Kratzern im Boden sind etwa Kerben in Waschbecken, Tür- oder Fensterrahmen, durch lange Lichteinstrahlung verfärbte Wände sowie ungestrichene Decken. Ebenfalls ratsam: Mängel im Treppenhaus vor dem Umzug dokumentieren. So können Mieter beweisen, dass sie bereits vorhandene Beschädigungen nicht beim Schleppen der Kisten und Möbel verursacht haben.
Ist der Gesamtzustand der Wohnung wichtig?
Ja, er sollte dokumentiert sein. Denn Schönheitsreparaturen können auch fällig sein, wenn die Wohnung nicht frisch renoviert übergeben wurde, wie eine Entscheidung des Landgerichts Berlin zeigt (Az.: 65 S 106/15). Der Mieter lehnte Schönheitsreparaturen beim Auszug ab, weil die Wohnung schon vor seinem Einzug renovierungsbedürftig gewesen sei. Doch ihr Renovierungszustand wurde im Übergabeprotokoll, das beide unterschrieben hatten, als "in Ordnung" bezeichnet.
Der Vermieter hatte die anfallenden Kosten für die Schönheitsreparaturen mit der Kaution des Mieters verrechnet. Der Mieter klagte dagegen - und blitzte beim Gericht ab. Der Vermieter konnte nachweisen, dass er die Wohnung ein halbes Jahr vor dem Einzug renovieren ließ. Der Mieter hatte keine Belege für seine Vorwürfe.
Wer den Renovierungszustand dagegen im Übergabeprotokoll festhält, ist auf der sichereren Seite. Ropertz stellt klar: "Wird die Wohnung nicht oder nur teilweise renoviert übergeben, muss der Mieter weder während des Mietverhältnisses noch beim Auszug renovieren."
Sollen Vereinbarungen über Reparaturen in das Protokoll?
Ropertz rät davon ab. Wichtig sei, dass in dem Protokoll nur der Zustand der Wohnung festgehalten und damit "außer Streit" gestellt wird, erklärt er. Es sollte keine Vereinbarung dahingehend getroffen werden, dass sich der Mieter zum Beispiel verpflichtet, einen Mangel zu beseitigen, empfiehlt der Experte.
Was ist, wenn man in eine möblierte Wohnung einzieht?
Dann gehört auch eine ausführliche Inventarliste in das Übergabeprotokoll, rät der Immobilienverband IVD. Oft notieren Vermieter nicht jeden einzelnen Gegenstand, sondern etwa nur Sammelbegriffe wie "Geschirr". Wertvolle Einrichtungsgegenstände aber sollten genau beschrieben werden. Durch die möglichst exakte Auflistung sichern sich Mieter und Vermieter gleichermaßen ab.
Sollte man auch beim Auszug ein Übergabeprotokoll machen?
Ja, das verhindert einen möglichen Streit. Denn damit lässt sich im Zweifelsfall belegen, dass ein bestimmter Schaden erst nach der Wohnungsrückgabe eingetreten ist - und damit nicht vom Mieter verursacht wurde.