Das Geschäftsfeld ist lukrativ, und es zieht viele Mitspieler an. Es geht um die Projektentwicklung bei Immobilien, also um diejenigen, die auf eigenes Risiko Grundstücke erwerben, bebauen und an Investoren verkaufen. Diesen Markt hat das Analyseunternehmen Bulwiengesa jetzt zum 10. Mal untersucht und festgestellt, dass das Flächenvolumen an Immobilienprojektentwicklungen in den sieben größten deutschen Städten bei 25,4 Millionen Quadratmetern stagniert.
Was nicht bedeutet, dass auch der Gesamtmarkt bei Projektentwicklungen stagniert oder rückläufig ist, heißt es in der aktuellen "Projektentwicklerstudie Deutsche A-Städte", denn der Markt verändert sich. Bulwiengesa-Vorstand Andreas Schulten: "Es gesellen sich, mit circa 10 Millionen Quadratmetern, vermehrt Akteure des Investor Developments hinzu: Land Bankers, Großprojekt-Investoren und städtische Wohnungsgesellschaften." Er registriert zumindest in Teilen des Marktes eine erhöhte Risikobereitschaft.
Im Bürosegment sei dies besonders gut zu beobachten, denn hier gingen die Flächen bereits seit Längerem zurück. Das aktuelle Volumen liege bei 4,9 Millionen Quadratmeter, knapp 600 000 Quadratmeter unter dem Vorjahresniveau. Inklusive Investor- und Service-Developments seien die Projektflächen dagegen seit einigen Jahren gestiegen. Den Anteil der Investor Developments am Gesamtprojektentwicklungsvolumen beziffern die Bulwiengesa-Experten auf 43 Prozent.
Die Studie bezieht sich auf reine Trading Developments. Dafür wurden etwa 3400 Bauvorhaben in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart ausgewertet, und zwar alle zwischen 2013 und 2020 geplanten, in Bau befindlichen oder fertigen Projekte.
Für die Stagnation bei diesem Entwicklervolumen findet Bulwiengesa mehrere Ursachen. In den großen Städten werde die Bautätigkeit trotz steigender Nachfrage durch zusätzliche Kosten gebremst. Das liege an planerischen Restriktionen durch Bund, Land und Kommunen, fehlenden beziehungsweise zu teuren bebaubaren Grundstücken und steigenden Baukosten. Erschwerend komme hinzu, dass die Anforderungen der Banken an Eigenkapital und Sicherheiten bei den Projektentwicklern mit Kreditwunsch weiterhin hoch sei. Alternative Finanzierungen durch Joint-Ventures, Mezzanine oder Forward Deals füllten diese Finanzierungslücke mehr und mehr aus.
In diesem Umfeld dominiert das Wohnsegment den Projektentwicklermarkt. Er wächst der Analyse zufolge erneut um 1,1 Millionen Quadratmeter - was nicht ausreiche, um den Rückgang in anderen Bereichen wie Büros oder Hotels auszugleichen.
Auf Städteebene ergibt sich ein unterschiedliches Bild: Berlin wächst, München und Stuttgart ebenfalls, die übrigen Städte schrumpfen in ihren Projektvolumina. In Bayerns Hauptstadt liegt das Projektentwicklungsvolumen aktuell bei 4,5 Millionen Quadratmetern, womit München Hamburg als Stadt mit dem zweithöchsten Volumen abgelöst hat, heißt es bei Bulwiengesa. Das liege vor allem am Wohnsegment. Die Projektentwicklungen in diesem Bereich wüchsen in München erstmalig vergleichbar stark wie in der Hauptstadt Berlin (plus elf beziehungsweise plus zehn Prozent). Und in München legten die Trading-Development-Projekte sogar im Bürosegment zu. Das sei im Vergleich zum hier allgemein rückläufigen Trend innerhalb der A-Städte schon auffällig.