Das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) geht davon aus, dass die Kluft zwischen Stadt und Land in den nächsten Jahren wachsen wird. Zwar prognostizieren die Forscher für 52 Prozent der Landkreise und kreisfreien Städte, dass die Immobilienpreise bis zum Jahr 2030 stabil bleiben oder steigen werden. Doch in den anderen 48 Prozent müssten Eigentümer mit Wertverlusten rechnen, zum Beispiel im Ruhrgebiet oder im Saarland. Zu diesem Ergebnis kommt die Wohnatlas-Studie des HWWI im Auftrag der Postbank. Sie liegt der Süddeutschen Zeitung vorab vor.
Darin prognostizieren die Forscher, wie sich Nachfrage und Angebot an Wohnraum in allen 402 Landkreisen und kreisfreien Städten entwickeln werden. Das HWWI bezieht unter anderem Prognosen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung ein. Demnach wird die Einwohnerzahl besonders stark im Umland von München und Freiburg steigen. Für zwei Drittel der Kreise erwarten die Forscher hingegen einen Rückgang der Bevölkerung bis 2030, der in Ostdeutschland und dem Saarland besonders groß ausfällt. Seit einigen Jahren ziehen mehr junge Menschen vom Land in die Städte, um ein Studium oder einen Job anzutreten. Neue Arbeitsplätze sind zuletzt vor allem in den Ballungszentren entstanden.
Das HWWI zieht auch heran, wie sich Größe und Ausgaben der Haushalte entwickeln dürften. Die Forscher gehen davon aus, dass die verfügbaren Einkommen besonders stark in Heilbronn, Potsdam sowie rund um München steigen werden. Zudem berücksichtigen die Autoren, dass in attraktiven Regionen zusätzliche Wohnungen gebaut werden.
Anhand all dieser Faktoren hält das HWWI für möglich, dass Immobilien in Heilbronn jährlich um knapp vier Prozent an Wert gewinnen dürften. Für München, Münster und Potsdam prognostizieren die Forscher Wertsteigerungen von mehr als einem Prozent pro Jahr. Dagegen könnten Immobilien etwa in Essen, Wuppertal oder Duisburg jährlich mehr als ein Prozent ihres Wertes einbüßen. Besonders hohe Wertverluste prognostizieren die Autoren für Ostdeutschland - mit Ausnahme von Berlin, Dresden und Leipzig. "Dresden dürfte wegen seines sehr guten Infrastrukturangebotes und einer stabilen demografischen Entwicklung als Immobilien-Standort attraktiv bleiben", sagt Marco Bargel, Chefvolkswirt der Postbank.
Neben der Landflucht und steigenden Einkommen sind vor allem die niedrigen Zinsen ein Grund, warum Immobilien in den Städten in den vergangenen Jahren deutlich teurer geworden sind: Private Käufer können günstige Baukredite aufnehmen; zugleich legen professionelle Investoren mehr Geld in Bauprojekte und vermietete Immobilien an. Deshalb haben erste Experten gewarnt, die Kaufpreise könnten deutlich sinken, sobald die Zinsen wieder steigen. Die Postbank rät dazu, jede Investition genau zu prüfen. In besonders teuren Regionen bestehe das Risiko, dass künftige Wertzuwächse bereits spekulativ in die heutigen Preise eingeflossen seien. In ländlichen Regionen wiederum sei es wichtig für den Werterhalt, dass Haus oder Wohnung energetisch auf dem neuesten Stand seien, so Bargel.