Stichwort Wirtschaftlichkeit

Der Vermieter lässt drei Mal die Woche putzen? Das könnte gegen das Prinzip der Wirtschaftlichkeit verstoßen.

(Foto: Jens Büttner/dpa)

Vermieter dürfen viele Nebenkosten auf den Mieter umlegen, sollten aber wirtschaftlich handeln.

Von Andrea Nasemann

Wenn es um die Abrechnung der Betriebskosten geht, kann im Mietverhältnis schnell Streit entstehen. Zwar darf der Vermieter im Mietvertrag vereinbaren, dass bestimmte Betriebskosten vom Mieter zu tragen sind. Dafür leistet der Mieter in der Regel eine monatliche Vorauszahlung, über die der Vermieter jährlich abrechnen muss. Die Betriebskosten können aber nicht in beliebiger Höhe auf den Mieter umgelegt werden. Denn das Gebot der Wirtschaftlichkeit weist den Vermieter in die Schranken, wenn er einzelne Betriebskosten zu hoch angesetzt hat.

Das kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn das Haus dreimal in der Woche geputzt wird, obwohl auch nur ein Mal genügen würde. Auch ein überhöhtes Gehalt für den Hausmeister oder Wartungskosten, die viel höher liegen als in anderen vergleichbaren Anlagen, können Einwände des Mieters begründen. "Vermieter müssen darauf achten, dass sie preiswert einkaufen und Preisvergleiche anstellen", erläutert Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Zwar habe ein Vermieter beim Abschluss von Verträgen einen Ermessensspielraum, entschied auch das Amtsgericht Berlin-Mitte. Der Vermieter müsse sich aber bemühen, einen günstigen Vertrag abzuschließen (Urteil vom 9. April 2018, 18 C 46/17).

Auch der Bundesgerichtshof (BGH) bestätigte die Verpflichtung des Vermieters, Verträge auf Wirtschaftlichkeit zu überprüfen. Diese Verpflichtung gehe allerdings nicht so weit, dass Vermieter langfristig geschlossene Verträge vorzeitig kündigen müssen, um zu einem günstigeren Anbieter zu wechseln (Urteil vom 28. November 2007, VIII ZR 261/06). Vermieter müssen nicht immer den günstigsten Anbieter wählen. Sie brauchen jedoch gute Gründe, warum sie sich für ein anderes Angebot entschieden haben. Also sollten sie beispielsweise damit argumentieren, dass die ausgewählte Firma besonders zuverlässig ist oder qualitativ hochwertige Arbeit erbringt.

Sind die Betriebskosten gegenüber der Abrechnung im Jahr zuvor wesentlich gestiegen, kann der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit verletzt sein. "Gravierende Abweichungen gegenüber dem Vorjahr muss der Vermieter auf Nachfrage des Mieters erläutern", erklärt Ropertz.