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Steuererklärung:Putzen, pflegen, reparieren

Taschenrechner

Einnahmen, Ausgaben, Abschreibungen: In den nächsten Wochen wird wieder viel gerechnet, denn bis Ende Mai sollte die Steuererklärung fertig sein.

(Foto: plainpicture)

Viele Kosten rund um die Immobilie können steuerlich geltend gemacht werden. Dazu gehören Handwerkerleistungen ebenso wie haushaltsnahe Dienstleistungen.

Ende Mai läuft die Frist aus. Bis dahin muss jeder, der dazu verpflichtet ist, seine Einkommensteuererklärung abgegeben haben. Steuerzahler sollten nicht vergessen, darin Kosten anzugeben, die ihnen im Zusammenhang mit ihrer Immobilie entstanden sind. Welche Ausgaben die Finanzämter akzeptieren, hängt vor allem von der Art des Objekts ab: Ist es gemietet, gelten andere Vorschriften als bei eigengenutzten oder vermieteten Immobilien.

Sowohl Mieter als auch Bewohner einer eigenen Immobilie können Kosten für Handwerker geltend machen. Bis zu 20 Prozent der Ausgaben, maximal 1200 Euro, können von der Steuerschuld abgezogen werden. Mit einer Einschränkung. "Begünstigt sind generell nur die Arbeitskosten", heißt es in einem Anwendungsschreiben des Bundesministeriums der Finanzen vom 10. Januar 2014 (zum Herunterladen unter www.bundesfinanzministerium.de, Publikationen, BMF-Schreiben). Materialkosten sind beispielsweise ausgenommen, es sei denn, es handelt sich um Verbrauchsmaterial. Für die Leistung muss eine Rechnung vorhanden sein, und das Honorar muss überwiesen werden.

Diese Bedingungen gelten auch für haushaltsnahe Dienstleistungen. Deren Arbeitskosten können ebenfalls von der Steuerschuld abgezogen werden. Wer zum Beispiel eine Putzfrau oder einen Pflegedienst beschäftigt, kann bis zu 4000 Euro geltend machen. Abzugsfähig sind auch Kosten für den Winterdienst oder Gartenarbeiten wie Rasenmähen. Das Schreiben des Ministeriums listet genau auf, welche Leistungen in welche Kategorie fallen - und was ausgeschlossen ist.

Mieter und Eigentümer einer Wohnung in einer Wohnanlage haben Anspruch darauf, dass die Abrechnung ihrer Nebenkosten die ansetzbaren Ausgaben für Handwerker und haushaltsnahe Dienstleistungen korrekt ausweist. Hinzuzählen dürfen sie auch Arbeiten dieser Art, die sie selbst veranlasst haben, beispielsweise die Reparatur ihrer Spülmaschine. Wer sein eigenes Einfamilienhaus bewohnt, muss sich die erforderlichen Angaben aus den einzelnen Rechnungen selbst heraussuchen.

Welche Kosten anerkannt werden, beschäftigt oft auch die Gerichte

Was genau zu den begünstigten Tätigkeiten zählt, beschäftigt auch die Gerichte. Erst Ende Januar hat der Bundesfinanzhof in München entschieden, dass eine Prüfung der Abwasserleitung eine Handwerkerleistung sei (Az. VI R 1/13). Das zuständige Finanzamt hatte sie als Gutachtertätigkeit eingestuft, und die werden nicht akzeptiert.

Zumindest dieses Problem haben Vermieter nicht. Für sie zählen Aufwand für Handwerker und haushaltsnahe Dienstleistungen zu den Ausgaben. Ebenso sämtliche weitere Kosten, die ihnen im Zusammenhang mit ihrer Immobilie entstehen, beispielsweise Provisionen für einen Makler. Sie gelten als Werbungskosten. Diesen Positionen stellen sie die Einnahmen gegenüber. Das sind die Kaltmiete, die Vorauszahlungen für Nebenkosten sowie eine eventuelle Nachzahlung. Einnahmen abzüglich Ausgaben ergeben den Gewinn oder - bei negativem Ergebnis - Verlust aus Vermietung und Verpachtung. Steuerpflichtige, die ein oder mehrere Objekte vermieten, müssen ihre damit verbundenen Einnahmen und Ausgaben eigens in der Anlage V zu ihrer Steuererklärung aufführen.

Vorsicht, einige Handwerkerleistungen dürfen nicht im gleichen Jahr voll angesetzt werden, in dem sie bezahlt wurden, sondern müssen über 50 Jahre abgeschrieben werden. Das gilt, wenn die Maßnahmen nicht der Erhaltung, sondern der Herstellung oder Erweiterung des Gebäudes dienen.

Auch kann es sinnvoll sein, auf steuerliche Vergünstigungen zu verzichten. Einige Maßnahmen fördert der Staat durch Zuschüsse und günstige Darlehen, zum Beispiel die Entfernung von Barrieren oder energetische Verbesserungen. Eine Kombination von Fördermitteln und Steuervorteilen ist jedoch nicht gestattet. Vermieter dürfen zwar die Investitionskosten geltend machen, ebenso die Zinsen für ein Förderdarlehen. Zuschüsse müssen sie aber im Gegenzug als Einnahme buchen.

Ein Sonderfall sind Maßnahmen an denkmalgeschützten Gebäuden und an Immobilien in städtebaulichen Sanierungsgebieten. Hier kommt auch ein Eigentümer zum Zug, der sein Objekt selbst bewohnt. Aufwendungen für Sanierung oder Erhaltung gelten als Sonderausgaben, die er abschreiben darf. Bis zu 90 Prozent der Kosten, verteilt auf zehn Jahre, kann er so geltend machen. Vermieter schreiben solche Ausgaben wie gewohnt zu 100 Prozent ab. Allerdings dauert es hier nur zwölf und nicht 50 Jahre. In den ersten acht Jahren kommen jeweils neun Prozent der Kosten zum Ansatz, in den folgenden vier Jahren jeweils sieben Prozent. Wichtig ist, dass die Maßnahmen denkmalgerecht sind. Die geschützte Bausubstanz muss erhalten bleiben. Damit das Finanzamt die Ausgaben und die schnellere Abschreibung anerkennt, benötigen die Steuerzahler eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde.

Und dann sind da noch unerwartete Kosten nach Katastrophen wie Orkan, Blitzschlag oder Erdrutsch. Oft wird durch solch ein Ereignis eine Immobilie ganz oder teilweise unbewohnbar. Wieder in den eigenen vier Wänden wohnen zu können, ist oft mit hohen Kosten verbunden. Soweit diese nicht von einer Versicherung übernommen werden, fallen sie in die Rubrik außergewöhnliche Belastung, allerdings nur, wenn sie den Wohnbereich betreffen. Reparaturen an der Garage sind beispielsweise ausgeschlossen. Wichtig ist auch, dass der Immobilienbesitzer Feuer-, Hausrat- und Gebäudeversicherung abgeschlossen hat. Steuerlich geltend machen kann er nur die Ausgaben, die nicht von der Versicherung getragen wurden, abzüglich der individuellen, zumutbaren Belastung. Diese wird aus dem Einkommen und der familiären Situation berechnet. Als Frist gilt: Spätestens drei Jahre nach dem Unglück sollten die Reparaturarbeiten stattfinden. Die Finanzämter akzeptieren nur Instandsetzungen. Einen Wertverlust des Objekts, der beispielsweise durch Orkan Niklas Ende März entstanden ist, hingegen nicht.