Wer in Immobilien investiert, muss einen Blick in die etwas fernere Zukunft wagen. Wird die Bevölkerung der Stadt langfristig wachsen? Wie wird sich die Arbeitslosigkeit entwickeln? Um solche Fragestellungen einschätzen zu können, hat die Unicredit-Tochter Wealthcap gemeinsam mit dem Fraunhofer-Institut für Arbeitswirtschaft und Organisation IAO sowie dem MLI-Leadership-Institut München die Studie "DNA des Erfolges, Stadt der Zukunft 2040" erarbeitet. Die Experten haben dafür 30 Wachstumsstädte in Deutschland unter die Lupe genommen. Gewinner des Vergleichs sind vor allem die kleinen Standorte.
Um die Zukunftsfähigkeit der untersuchten Städte vergleichen zu können, haben die Fraunhofer-Experten im quantitativen Teil der Studie den "Morgenstadt City Index" gebildet. Er basiert auf 28 Indikatoren in den Bereichen Lebensqualität, Innovation, Umweltgerechtigkeit und Widerstandsfähigkeit gegen (ökonomische) Krisen. Untersucht wurden Städte, in denen sich der Anteil der 20- bis 34-Jährigen in den Jahren 2008 bis 2013 erhöht hat.
Gewinner des Vergleichs ist keine der großen Metropolen, sondern Karlsruhe
Das überraschende Ergebnis: An erster Stelle des Rankings steht nicht eine der großen Metropolen, sondern das etwa 300 000 Einwohner zählende Karlsruhe. Die zweitgrößte Stadt Baden-Württembergs ist damit laut Index die "zukunftssicherste Stadt Deutschlands". Karlsruhe punktet vor allem mit einer hohen Lebensqualität und einer hohen Innovationskraft. Als einzige Millionenstadt unter den zehn Bestplatzierten liegt München knapp geschlagen auf dem zweiten Platz. In der Rangliste folgen Freiburg, Jena, Dresden und Heidelberg. Große Metropolen wie Hamburg (13. Rang) oder Berlin (14. Rang) haben in der Bewertung deutlich schlechter abgeschnitten.
Besonders genau haben sich die Experten München angeschaut, wo der Investor Wealthcap seit 2012 Gewerbeimmobilien im Wert von mehr als einer Milliarde Euro gekauft hat. Ganz vorne liegt die Metropole in der Kategorie Innovation. Das liegt laut den Experten vor allem am sehr hohen Bildungsgrad der Bevölkerung, vielen Firmengründungen und dem Zusammenspiel von global agierenden Unternehmen, mittelständischen Firmen und Start-ups.
Ebenfalls sehr weit oben liegt München in der Kategorie Widerstandsfähigkeit, mit der die Autoren untersucht haben, wie gut eine Stadt gegen (ökonomische) Krisen gewappnet ist. München profitiere hier von der guten Finanzlage, der hohen Anzahl der Dax-Unternehmen und der breiten Branchenstruktur. Auch in der Kategorie "umweltgerechte Stadt" erreicht München eine vergleichsweise hohe Punktzahl. Die Recyclingquote ist laut Studie zwar eher mäßig. Dafür punkte München aber mit einem hohen Anteil erneuerbarer Energien bei der Stromerzeugung und einem geringen Müllaufkommen.
Einen vergleichsweise niedrigen Wert erzielt München dagegen in der Kategorie "lebenswerte Stadt". Die Autoren haben den Index anhand harter Faktoren wie der Luftqualität, der Armutsquote oder der Miete gemessen. Weiche Faktoren blieben außen vor - die Nähe zu den Bergen oder die Biergartenkultur spielten also keine Rolle.
Der Blick auf die harten Faktoren macht deutlich, dass in München zunehmend die Folgen des Wachstums sichtbar werden. In keiner anderen deutschen Metropole gebe es weniger Flächenpotenzial als in München, so die Autoren der Studie. Das heißt: Der Druck zur Nachverdichtung steigt. So wirken sich zum Beispiel der sinkende Grünflächenanteil, die hohe Anzahl an Autos pro Einwohner und die vergleichsweise schlechte Luftqualität negativ auf die Bewertung aus. Auch die steigenden Mieten, die vor allem für Familien zu einem immer größeren Problem werden, mindern die Lebensqualität. Mit 41,74 Prozent ihres Gesamteinkommens geben die Münchner im deutschlandweiten Vergleich für ihre Warmmieten beinahe am meisten aus. Einen höheren Anteil müssen Mieter in Freiburg, Stuttgart, Köln, Mainz und Rostocker zahlen. Positiv auf die Bewertung wirken sich in München die geringe Armutsquote, die niedrige Arbeitslosigkeit, die geringe Kriminalitätsrate sowie die hohe Lebenserwartung aus. Weil die Stadt nach den Prognosen weiter wächst, wird laut der Studie der Nachfragedruck nicht an Schärfe verlieren.