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Stadtumbau:Aufbruch statt Abriss?

In Ostdeutschland sollen in den nächsten Jahren Tausende Wohnungen vom Markt verschwinden. Doch der Zuzug von Flüchtlingen verändert die Lage. Manche Länder überprüfen ihre Pläne.

Zwischen 2002 und Ende 2014 verschwanden in Ostdeutschland insgesamt 337 785 Wohneinheiten. Den Abbruch von 312 424 Wohnungen förderte das Bund-Länder-Förderprogramm Stadtumbau Ost, für die restlichen gab es spezielle Länderprogramme, oder der Abbruch wurde frei finanziert. Zwar verlangsamt sich diese Entwicklung seit 2014 deutlich - es verschwanden nur noch circa 8200 Wohnungen mit staatlicher Förderung. Doch in den neuen Bundesländern stehen immer noch zwischen zwölf und 16 Prozent der Wohnungen leer. Die nächste Abbruchwelle wird kommen. Manche reiben sich verdutzt die Augen: Wieso wird überhaupt noch Geld für den Abbruch ausgegeben, während Flüchtlinge in Container-Siedlungen leben? Doch so einfach ist es nicht.

Wie das Wirtschaftsinstitut Prognos in einer neuen Studie zeigt, driftet der Immobilienmarkt in Deutschland weiter auseinander. In Städten wie Berlin, München oder Hamburg ziehen in den nächsten Jahren mehr Menschen zu, während in manchen Regionen Ostdeutschlands die Bevölkerung immer stärker schrumpft. "Prognosen gehen davon aus, dass es bis 2030 hohe Leerstandszuwächse in Ostdeutschland geben wird", sagt Anja Nelle vom Leibniz-Institut für Raumbezogene Sozialforschung in Erkner bei Berlin.

Nicht jeder leer stehende Plattenbau lässt sich in eine gute Siedlungsstätte verwandeln

In Ostdeutschland finden sich für viele Altbauten keine Mieter mehr, während westdeutsche Kommunen stärker mit dem Strukturwandel, stillgelegten Militärbrachen und verödeten Gewerbegebieten kämpfen. Allerdings gibt es im ganzen Land strukturschwache Regionen, Dörfern und Siedlungen, die wie Geisterstädte wirken. Bereits einige Jahre nach der Wiedervereinigung zeichnete sich ab, dass es im Osten zu viele Plattenbauten und zu viel Geschosswohnungsbau gibt. Mit dem staatlich geförderten Programm "Stadtumbau Ost" finanziert der Steuerzahler seit 2002 den kontrollierten Abbruch und die Aufwertung von Quartieren. Da es aber auch im Westen der Republik Regionen gibt, die Bevölkerung verlieren und wirtschaftlich ins Straucheln gerieten, gibt es seit 2004 auch ein Programm "Stadtumbau West‟.

Stadtumbau

Seit 2002 gibt es das Förderprogramm Stadtumbau Ost, zwei Jahre später wurde das Programm Stadtumbau West aufgelegt. Mit den Fördermitteln unterstützt der Bund Städte und Kommunen, den Strukturwandel besser zu meistern. Die im Koalitionsvertrag festgeschriebene Überprüfung der beiden Förderprogramme Stadtumbau Ost und West läuft noch. Ein Ziel der Evaluation soll sein, beide Programme zu einem zusammenzulegen.

Braucht es nach mehr als 25 Jahren deutsche Einheit zwei Programme? Das fragten sich auch zahlreiche Politiker und vereinbarten im Koalitionsvertrag eine Evaluation. Einen Abschlussbericht gibt es noch nicht, das Forschungsprojekt läuft noch bis Ende des Jahres. Ob die Ergebnisse vor der nächsten Bundestagswahl 2017 veröffentlicht werden, ist fraglich. Wenn beide Programme zusammengelegt werden, könnte die neue Ausrichtung und der Verteilungsschlüssel der Mittel strittig sein.

Doch seit Herbst ist alles anders. Inzwischen benötigen auch Kommunen in Ostdeutschland wieder mehr Wohnraum, um nach Deutschland Geflüchteten ein Dach über dem Kopf zu bieten. Diese Variante war in der Evaluation nicht vorgesehen. Längst nicht jeder leer stehende Plattenbau lässt sich in eine funktionierende Siedlung verwandeln. Trotzdem stoppten einige ostdeutsche Bundesländer den Abriss.

Brandenburg reagierte bereits im vergangenen Herbst und setzte den Abbruch aus. Die eingeplanten Mittel widmete das Bundesland um und investierte sie, um einige der leer stehenden Wohnungen wieder bewohnbar zu machen. "Wir machen Politik auf Sicht", sagt Jürgen Schweinberger, Leiter der Abteilung Stadtentwicklung und Wohnungswesen im Ministerium für Infrastruktur und Landwirtschaft des Landes Brandenburg in Potsdam. 60 000 Wohnungen wurden in den vergangenen Jahren bereits abgebrochen. Schweinberger geht davon aus, dass 2018 und 2019 größere Wohnungsbestände verschwinden werden. "Die Welle des Rückbaus verzögert sich, doch das ändert nichts daran, dass es eine Notwendigkeit für den Abriss gibt.‟ Demografischer Wandel und ein Bevölkerungsrückgang von rund sechs Prozent nennt seien die Gründe.

Eigentlich hatte das Bundesland für das vergangene Jahr Mittel für den Rückbau in Höhe von 17,5 Millionen Euro bereitgestellt. Pro Quadratmeter Abbruchfläche werden 70 Euro veranschlagt. Tatsächlich verschwanden weniger als 1000 Wohnungen vom Markt. "Es gab viele Proteste wegen des Abbruchs", erinnert sich Schweinberger. Stattdessen investierte Brandenburg sechs Millionen in die Sanierung von leer stehenden Wohnungen.

Wolfgang Schönfelder vom Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen in Potsdam nennt noch einen weiteren Grund, weshalb sich der Abbruch verzögert. Etwa 85 Prozent der Wohnungsbestände wurden in den vergangenen Jahren modernisiert. "Mit dem Abbruch wird nicht nur Vermögen vernichtet, es muss auch eine Lösung her, was aus den Sicherheiten für die Kredite wird", sagt er. Bis 2009 gab es die Altschuldenregel. Schönfelder fordert, dass es künftig wieder eine ähnliche Förderung braucht, um leer stehende Wohnungen vom Markt zu nehmen.

Abriss Plattenbau

Vor allem in Ostdeutschland werden viele leer stehende Häuser abgerissen. Manche Bundesländer stellen ihre Pläne jetzt auf den Prüfstand.

(Foto: Stefan Sauer/dpa)

In Brandenburg wurden 1700 Wohnungen, die für den Abbruch vorgesehen waren, inzwischen saniert. Sie sollen an Flüchtlinge vermietet werden, zunächst als Übergangswohnungen. Doch die Kommunen stecken in der Zwickmühle. Niemand weiß, ob die jetzt dort einziehenden Menschen bleiben werden, wenn über ihren Asylantrag entschieden ist, ob sie einen Job finden und die Integration gelingt.

In Mecklenburg-Vorpommern stehen in der organisierten Wohnungswirtschaft circa 16 300 Wohnungen leer, das entspricht einer Quote von knapp sieben Prozent. "Die ländlichen Räume schrumpfen, während die Universitätsstädte sowie Mittel- und Oberzentren bei uns stabil bleiben oder wachsen", sagt Roland Blank, Leiter der Landesgeschäftsstelle Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW) in Schwerin. "Rückbau wird weiterhin notwendig sein‟, sagt er. Vor allem in ländlichen Regionen gibt es viel Leerstand aus der Zeit, als die Landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaften (LPG) viel Personal beschäftigten. "Viele dieser Geschosswohnungen stehen noch, doch die Menschen sind längst weg‟, sagt Blank.

Auch Mecklenburg-Vorpommern steuert um. 1900 leer stehende Wohnungen, die mit Mitteln des Programms Stadtumbau Ost abgerissen werden sollten, wurden wieder hergerichtet, um sie an Schutzsuchende zu vermieten. Doch längst nicht jede Immobilie lässt sich mit etwas Farbe wieder in ein lebenswertes Heim verwandeln. "Bei der Wohnungsbelegung haben wir darauf geachtet, dass die notwendige Infrastruktur wie Kita, Schule oder öffentlicher Personennahverkehr vorhanden waren", sagt Blank. Zwischen 6000 und 14 000 Euro kostet es, eine in die Jahre gekommene und zum Abbruch vorgesehene Wohnung wieder zu sanieren.

Doch alle Kommunen plagen die gleichen Sorgen: Wie lässt sich seriös vorhersagen, ob die Menschen langfristig bleiben oder doch lieber in die Metropolen umziehen möchten? Diskutiert wird eine Residenzpflicht, um den Druck auf Städte zu mindern. "Wir brauchen auch außerhalb der Ballungszentren Ankerpunkte für die Zuwanderung in Deutschland", erklärte Axel Gedaschko, Präsident des Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW). Zeitlich befristete Regelungen könnten die Integration der Menschen erleichtern und gleichzeitig die Entstehung von sozialen Brennpunkten verhindern, glaubt der Verband. Gleichzeitig schafften sie Planungssicherheit für Kommunen.