Spanien: Küste hier, Krise dort

In den Nullerjahren wurde in Spanien viel gebaut - viel zu viel. Vor allem für Häuser im Landesinneren gibt es kaum Interessenten.

(Foto: Johannes Simon)

Vor gut acht Jahren ist in Spanien eine gigantische Immobilienblase geplatzt. Nach dem Absturz haben sich in den Metropolen und entlang der Strände die Märkte wieder erholt. Abseits der Top-Lagen ist die Krise aber noch allgegenwärtig.

Das Maklerbüro auf der Calle Fuencarral, einer beliebten Einkaufsstraße im Zentrum Madrids mit vielen Boutiquen und Bars, hat kürzlich dichtgemacht. Aber nicht, weil es zu wenig, sondern weil es immer mehr zu tun gibt. Ein Zettel an der Tür informiert, dass die Maklerfirma zwei Straßen weiter gezogen ist, in ein größeres Büro. Denn die Umsätze der spanischen Immobilienbranche ziehen spürbar an. Nicht nur in der Hauptstadt, sondern in allen Großstädten des Landes sind längst neue Maklerbüros entstanden. Die Preise für Häuser und Wohnungen steigen. Die Branche ist dabei, die große Krise, ausgelöst durch das Platzen einer gigantischen Immobilienblase 2008, hinter sich zu lassen.

Allerdings ist der Trend landesweit alles andere als einheitlich. Einige Stadtteile der Metropolen Madrid und Barcelona legen kräftig zu, ebenso die meisten Touristenorte am Mittelmeer. Doch im überwiegenden Rest des Landes ist bestenfalls zu verzeichnen, dass der Absturz aufgehalten ist und die Preise sich auf niedrigem Niveau stabilisiert haben. Die Krise hat die traditionellen Unterschiede zwischen den reichen und den ärmeren Regionen noch weiter vergrößert. Denn während der Küstenstreifen und die Inseln, die Balearen und Kanaren, immer im Visier einheimischer wie ausländischer Investoren lagen, ist das Interesse an Immobilien abseits der Urlaubsgebiete, also in 95 Prozent des Landes, nach dem krisenbedingten Einbruch nur punktuell und leicht gestiegen.

Die Zeit der Schnäppchen war nur kurz - und ist schon längst wieder vorbei

Die Krise hatte sehr unterschiedliche Auswirkungen: Landesweit sind die Preise für Wohnimmobilien im Durchschnitt um rund ein Drittel gefallen, in den Metropolregionen und den Küstenorten auf dem Festland sogar um fast 40 Prozent. Auf den Inseln allerdings nur um rund zehn Prozent. Den großen Absturz hat es also weder auf Mallorca noch auf Gran Canaria gegeben, nicht zuletzt, weil dort das Überangebot an Neubauten nur gering war. Auf dem Festland aber war in den Boomjahren der gesamte Küstenstreifen am Mittelmeer, wo immer es die Gegebenheiten erlaubten, zugebaut worden. Auch jenseits der Urlaubsgebiete entstanden im ganzen Land neue Siedlungen. Es war eine Folge der grob fahrlässigen Wirtschaftspolitik der Regierungen in Madrid: Um die Konjunktur anzukurbeln, wurde das Bodenrecht vor knapp zwei Jahrzehnten so novelliert, dass fortan die Bürgermeister für die Umwidmung von Acker- zu Bauland zuständig waren; früher oblag dies den Regionalbehörden. Als die Blase platzte, waren insgesamt 1,5 Millionen neu entstandene Wohnungen und Häuser in verschiedenen Stadien, vom Rohbau bis zur schlüsselfertigen Vollendung, auf dem Markt.

Die internationalen Medien riefen zur Schnäppchenjagd auf spanische Immobilien auf. Am schnellsten waren Investorengruppen aus England, Deutschland und Skandinavien. Allerdings nur in den Urlaubsgebieten an den Küsten des Mittelmeeres. Die größte Gruppe ihrer Kunden machten Briten aus, die dank des damals starken Pfunds günstige Anlagemöglichkeiten sahen. In den vergangenen beiden Jahren sind die Umsätze ausländischer Käufer um 22 Prozent gestiegen. Mittlerweile haben deshalb vor allem auf den Inseln und in den attraktiven Lagen an der Costa del Sol im Süden die Preise für Ferienwohnungen und Alterswohnsitze das Niveau aus den Boomjahren vor der Krise erreicht. Die Zeit der Schnäppchen war also kurz - und ist vorbei. Zum Preisauftrieb trägt auch die allgemeine Verunsicherung angesichts der Nullzinsen und der Terroranschläge in den Urlaubszentren der Türkei, Ägyptens und Tunesiens bei. Spanien gilt im Vergleich dazu als sichere Burg.

Langsamer kommt der Markt in den anderen Regionen des Landes auf Touren, doch auch hier ist die Tendenz eindeutig steigend. Für 2013 hatte das Wirtschaftsministerium landesweit knapp 650 000 fast bezugsfertige unverkaufte Wohnungen erfasst. Bis Ende 2015 sank diese Zahl auf 514 000. Das Geschäft ist mühsam, denn ein beträchtlicher Teil der Siedlungen findet sich in unattraktiven Lagen, beispielsweise in Hörweite von Autobahnen und Eisenbahntrassen. Die schwierigsten Objekte hat eine staatliche Bad Bank übernommen, zu Lasten des Steuerzahlers kommen sie nur mit enormen Nachschlägen auf den Markt. Ein beträchtlicher Teil wird lange unverkäuflich bleiben.

Für ausländische Investoren sind sie meist gänzlich uninteressant, obwohl ein Großteil sich in den Urlaubsregionen Katalonien, Valencia und Andalusien befindet, aber durchweg zu weit vom Meer und den Touristenmeilen entfernt, um als Urlaubsdomizil in Frage zu kommen.

Auch für die alteingesessenen Eigentümer, die nie an einen Verkauf ihrer Immobilien dachten, hat die Krise manche Kümmernisse mit sich gebracht. Denn angesichts der leeren Haushaltskassen ahnden die Behörden nun Verstöße gegen Bauvorschriften, die man früher problemlos durchgehen ließ. Wer ohne Genehmigung das Haus vergrößert oder einen Pool gebaut hat, wird zur Kasse gebeten. Manche Städte setzen dafür Hubschrauber ein, von denen aus die Grundstücke fotografiert werden. Besonders abgesehen haben es die Finanzämter auf Viertel, in denen vor allem Ausländer leben. In dem notorisch korrupten Marbella an der Costa del Sol hat ein Gericht sogar den gesamten städtischen Bebauungsplan für ungültig erklärt, nun fürchten in mehreren Neubauvierteln die Hausbesitzer, dass der nächste Schritt die Abrissverfügung sein wird.

Doch das neue Vorgehen der Behörden schreckt die Interessenten aus dem Ausland nicht ab. Die Branche rechnet mit einem weiteren Preisauftrieb in Küstennähe. Im Vergleich zu Südfrankreich oder den italienischen Urlaubsregionen ist Spanien immer noch günstig, mit durchschnittlichen Preisen um 2000 Euro pro Quadratmeter in Ferienhäusern. Das europäische Land mit den meisten Sonnentagen wird wohl auch in den kommenden Jahren auf Interessenten aus dem kühlen Norden setzen können.