bedeckt München 13°

Sozialer Wohnungsbau:Raus aus der Schmuddelecke

Sozialwohnungen, damit verbinden viele immer noch Problemsiedlungen der 60er- und 70er-Jahre, etwa das Hasenbergl im Münchner Norden. Heute unterscheiden sich die geförderten Projekte im Standard kaum von frei finanzierten Mietwohnungen - zumal, wenn ein Projektentwickler beides realisiert.

(Foto: Stephan Rumpf)

Weil die Mieten stabil sind und es neue Förderungen gibt, bauen immer mehr private Investoren Sozialwohnungen. Ein Engagement mit Risiken - für Unternehmen und Mieter.

Von Christine Mattauch

Die Lage könnte schöner kaum sein. Im Stadtteil Au, nahe der Isar und trotzdem im Zentrum Münchens. Hier, auf dem ehemaligen Gelände der Paulaner Brauerei, baut die Bayerische Hausbau Eigentumswohnungen. Sie kosten so viel, wie es in München eben üblich ist: Ein Studio geht für mehrere hunderttausend Euro weg, eine Drei-Zimmer-Wohnung für eine Million.

Es wird aber auch acht Häuser mit Mietwohnungen geben, die für Menschen mit geringerem Einkommen erschwinglich sind. 74 sind öffentlich gefördert, weitere 32 preisgedämpft. Die hat die Bayerische Hausbau im vergangenen Jahr verkauft - an Hausinvest, einen offenen Immobilienfonds, betrieben von Commerz Real. Für die Commerzbank-Tochter war das nur der Anfang: In diesem Jahr hat sie in München weitere 146 geförderte Wohnungen erworben, im Stadtteil Allach auf dem sogenannten Diamaltpark.

Commerz Real ist nicht der einzige Fondsanbieter, der das lange verpönte Segment als Anlage entdeckt. Auch andere interessieren sich zunehmend für die Marktnische, die traditionell als renditeschwach galt. Der Münchner Vermögensverwalter Catella etwa platzierte im Mai einen Fonds "Immobilien mit sozialer Verantwortung"; wenig später legte der Frankfurter Portfoliomanager Industria Wohnen, der zur M.M. Warburg Gruppe gehört, einen Spezialfonds für institutionelle Investoren auf. Ein Viertel des Anlagevolumens soll planmäßig in Sozialwohnungen fließen - ein Novum auf dem deutschen Anlagemarkt. "Das Segment hat sein Negativimage verloren", sagt Stefan Behrendt, Senior Research Analyst der Frankfurter Investmentberatung Dr. Lübke&Kelber. Investoren dürfen zwar keine hohe Renditen, dafür Sicherheit erwarten.

In fast allen Großstädten gibt es lange Wartelisten für die subventionierten Wohnungen. Weil die öffentliche Hand das Thema lange vernachlässigte und Private wenig Interesse zeigten, fielen jedes Jahr mehr Sozialwohnungen aus der Bindung, als neue hinzukamen: Gab es 2006 noch mehr als zwei Millionen, so waren es 2018 nur noch knapp 1,2 Millionen. Die gewerkschaftsnahe Hans-Böckler-Stiftung errechnete im vergangenen Jahr, dass allein in den 77 deutschen Großstädten etwa 1,9 Millionen günstige Wohnungen fehlen.

"Viele Investoren assoziieren mit dem geförderten Wohnungsbau von heute den sozialen Wohnungsbau von früher."

Können nicht die Kommunen mit ihren Wohnungsgesellschaften die Lücke schließen? "Können sie eben nicht", sagt Reiner Braun, Vorstandsvorsitzender des Berliner Forschungsinstituts Empirica. Es mangele schlicht an Kapital. Nicht ohne Grund seien in der Vergangenheit viele Landes- und Städtische Wohnungsgesellschaften privatisiert worden. "Sie hatten zu wenig Geld, um die Wohnungen instand zu halten."

Private Immobilieninvestoren gehören - gerade wenn es um Wohnungen geht - in der Öffentlichkeit nicht unbedingt zu den Sympathieträgern. Um schnell mehr Sozialwohnungen zu schaffen, werden sie nach Auffassung vieler Experten aber dringend gebraucht. Der Deal geht so: Die Bauherren erhalten eine Förderung, etwa Darlehen oder Zuschüsse, und akzeptieren dafür regulierte und nach oben begrenzte Mieten für einen Zeitraum von beispielsweise 15 oder 25 Jahren. Die genauen Konditionen sind von Bundesland zu Bundesland und oft auch von Kommune zu Kommune verschieden.

Insgesamt aber blieb das Interesse der privaten Investoren gering.

Noch 2016 scheiterte der Hamburger Lloyd Fonds mit dem Versuch, kapitalstarke Profi-Anleger über eine Investitionsgesellschaft oder einen Fonds für den geförderten Wohnungsbau zu gewinnen. Hauptgrund für die Zurückhaltung: Ein Engagement lohnte sich nicht. In einer Musterrechnung verglich Dr. Lübke&Kelber damals den Bau von 300 Mietwohnungen, einmal mit und einmal ohne Förderanteil. Das Ergebnis: "Die Förderung reicht in keinem Bundesland aus, den Renditenachteil auszugleichen, der sich aus der niedrigeren Miete ergibt."

Seither hat sich viel geändert. "Die Förderprogramme haben sich verbessert, sie sind für Private attraktiver geworden", sagt Analyst Behrendt. So seien etwa Darlehen in Zuschüsse verwandelt worden. "In einigen Bundesländern gibt es kaum noch Renditenachteile gegenüber dem frei finanzierten Wohnungsbau" - etwa in Bayern, Rheinland-Pfalz oder Hessen. Mit einigem Glück lassen sich langfristig Erträge zwischen zwei und drei Prozent erwirtschaften.

"Wir halten die Wohnungen über die Bindungsfrist hinaus, wir sind keine Spekulanten."

Der Fonds von Industria Wohnen mit seiner Sozialquote stellt eine Ausschüttungsrendite von 3,75 Prozent in Aussicht. Etwa 300 Millionen Euro will Industria-Geschäftsführer Klaus Niewöhner-Pape bei Investoren einsammeln und damit innerhalb von drei Jahren ein Portfolio mit einem Volumen von 500 Millionen Euro aufbauen.

Die ersten Zusagen hat Niewöhner-Pape bereits eingeworben: "Im Grundsatz ist das Interesse an dem Fonds sehr hoch." Für institutionelle Anleger wie Pensionskassen sind sichere Einnahmen wichtig, zumal in Zeiten von Corona und Wirtschaftskrise - und Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum gibt es immer. Zudem ist der Anlagedruck groß, und wenn der Immobilienmarkt überkauft ist wie derzeit, werden auch Nischenprodukte interessanter.

Trotzdem stößt Niewöhner-Pape in zahlreichen Gesprächen auf Vorbehalte: "Viele Investoren assoziieren mit dem geförderten Wohnungsbau von heute den sozialen Wohnungsbau von früher" - Problemsiedlungen der 1960er- und 1970er-Jahre wie Köln-Chorweiler, Hasenbergl München oder das Märkische Viertel in Berlin. Heute sind die Projekte in der Regel kleinteilig und unterscheiden sich im Standard kaum von frei finanzierten Mietwohnungen - zumal, wenn sie zu einem Neubauquartier gehören, in dem ein Projektentwickler sämtliche Bauten realisiert. Doch Entscheider, die mit dem Segment wenig Berührung haben, ändern ihre Meinung nur langsam - die Branche ist konservativ.

"Kein Denkmalschutz, keine Hochhäuser, keine soziale Förderung: Das war über Jahrzehnte das Mantra institutioneller Anleger, um das Kapital für ihre Kunden bestmöglich gewinnbringend anzulegen", sagt Andreas Cordes, Abteilungsleiter Immobilien Portfolio der Basler Versicherungen am Standort Hamburg. Der Abwehrreflex hat nicht nur mit Vorurteilen zu tun. Die sogenannten Instis legen Wert darauf, dass sie ihre Beteiligungen bei Bedarf schnell verkaufen können - das dient der Risikobegrenzung. Deshalb bevorzugen sie Immobilien in besten Lagen, deren Werthaltigkeit sich auf den ersten Blick erschließt. Unter diesem Aspekt kommt der soziale Wohnungsbau schlecht weg: "Einen frei finanzierten Bestand zu veräußern, ist einfacher, als wenn ein Käufer erstmal Förderrichtlinien prüfen muss", sagt Cordes. Damit trifft er einen wunden Punkt: die Bürokratie. Seit 2006 sind allein die Länder für den sozialen Wohnungsbau zuständig, und da hat jedes seine eigenen Richtlinien. Viele Kommunen, Großstädte zumal, ergänzen mit Programmen und Fördermodellen. Was der Politik Spielräume eröffnet, bedeutet für Investoren Zusatzarbeit. Experte Behrendt spricht von einem "enormen Aufwand", besonders für unerfahrene Investoren.

Manche machen daraus ein Geschäftsmodell. Commerz Real hat sich beim Kauf der Wohnimmobilien für Hausinvest der Unterstützung der Münchner Wertgrund versichert, eines Mietwohnungsspezialisten. Wertgrund-Vorstand Thomas Meyer sieht die Hürde als Chance: "Es gibt deutlich weniger Wettbewerb um die Projekte." Der Bürokratie gewinnt er sogar gute Seiten ab: "Ja, es ist kompliziert und macht unglaublich viel Arbeit. Aber es ist eine Regulierung, die versucht, Vorhaben möglich zu machen. Das Produkt ist politisch gewollt." Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum ist schließlich ein Dauerthema.

Auch die Erlanger GBI, ein Projektentwickler, wurde vergleichsweise früh auf dem Feld aktiv. "Ursprünglich war es ein ungeliebtes Nebenprodukt der Bauträger", erinnert sich GBI-Vorstandssprecher Reiner Nittka, "wir haben deren Förderkontingente übernommen und diese dann gebaut." Heute übernimmt die GBI die komplette Planung und Realisierung von Projekten. Insgesamt 300 geförderte Wohnungen hat der Entwickler in den vergangenen zwei Jahren fertiggestellt. 320 sind derzeit in Bau, weitere 500 projektiert.

Einige Bestände übernimmt die Muttergesellschaft der GBI, die gemeinnützige Moses Mendelssohn Stiftung. Andere werden verkauft, in der Vergangenheit vor allem an Wohnungsunternehmen, Family Offices, Stiftungen oder kirchliche Träger. Jetzt registriert auch Nittka das Interesse von Fonds: "Das ist eine neue Entwicklung."

Befördert wird sie durch die Europäische Union, die künftig mehr Transparenz in puncto Nachhaltigkeit verlangt: Von März 2021 an müssen Kapitalverwaltungsgesellschaften - auch Immobilienfonds - auf ihrer Website beschreiben, wie sie ESG-Kriterien berücksichtigen. ESG steht für Environment (Umwelt), Social (Soziales) und Governance (gute Unternehmensführung). Wer sich darum nicht schert, muss begründen, weshalb. "Das kommt einer Negativ-Auszeichnung gleich", sagt Martina Herwig, Partnerin der Steuerberatung Baker Tilly. "Das Gros der Fondsanbieter wird das Thema ESG in seine Strategie integrieren müssen." Eine Möglichkeit ist, in Sozialwohnungen zu investieren.

An Gelegenheit mangelt es nicht. Immer mehr Kommunen sind dazu übergegangen, bei größeren Neubauvorhaben Quoten für geförderte Wohnungen festzulegen. In München beispielsweise passiert das über ein Instrument namens Sozialgerechte Bodennutzung. Führt ein Bebauungsplan absehbar zu Bodenwertsteigerungen, werden 30 Prozent der Neubauten für den geförderten Wohnungsbau reserviert, weitere zehn Prozent für den preisgedämpften. Schreckt das Investoren ab? Nein, sagt Ulrike Klar, Stadtdirektorin im Referat für Stadtplanung und Bauordnung: "Das Interesse ist stetig gestiegen."

Dabei können die Eigentümer nicht einmal darauf spekulieren, dass die Bestände nach dem Auslaufen der Bindung schnell die gleiche Rendite bringen wie im frei finanzierten Wohnungsbau. Während die Instandhaltungskosten ungefähr die gleichen sind, verhindern gesetzliche Regelungen wie die Kappungsgrenze schnelle Mieterhöhungen. Und selbst moderate Anhebungen lösen in der Öffentlichkeit schnell einen Aufschrei aus. Das müssen Investoren aushalten - oder sich den Verzicht leisten können. Trotzdem sagt Stadtdirektorin Klar: "Das ist für die eine super Geldanlage."

Worauf sie anspielt: Je attraktiver der Standort, desto wertvoller wird die Investition in der Zukunft. In Branchenkreisen kursieren Beispiele wie dieses aus einer deutschen Großstadt, wo der Anlageausschuss eines Finanzdienstleisters strikt gegen den Erwerb einer Sozialsiedlung war - bis er sich das Areal näher ansah: unverbaubare Lage, direkt am Wasser, die Bodenpreise der Umgebung schon jetzt im Aufwärtstrend.

Ist also ausgerechnet der soziale Wohnungsbau ein Weg, um an begehrte Grundstücke zu kommen? Die Fondsmanager betonen ihre langfristige Orientierung. "Wir halten die Wohnungen über die Bindungsfrist hinaus", betont Commerz-Real-Fondsmanager Mario Schüttauf, "wir sind keine Spekulanten." Klar ist allerdings auch: Ein Immobilienfonds hat nichts zu verschenken. Ausschlaggebend für Entscheidungen sind die Interessen der Anleger. Kritisch für Mieter wird es vor allem dann, wenn die Sozialbindung ausläuft. Während kommunale Wohnungsunternehmen oder Genossenschaften die Miete dann gar nicht oder kaum erhöhen, haben manche private Investoren vor allem die Rendite im Blick - und gehen mit der Miete bis an die höchstmögliche Grenze. Weil dringend mehr bezahlbare Wohnungen gebraucht werden, begrüßt der Verband der sozial orientierten Wohnungsunternehmen Bayern (VdW) grundsätzlich mehr Investitionen. Es müssten alle finanzielle Kräfte gebündelt werden, sagt Verbandsdirektor Hans Maier, stellt aber auch klar: "Wir brauchen keine Spekulanten, sondern sozial orientierte Unternehmer." Also solche Investoren, die Wohnungen behalten und an Miete nur nehmen, "was für den Betrieb, die zukünftige Instandhaltung und behutsame Modernisierung notwendig ist".

© SZ vom 15.08.2020

Lesen Sie mehr zum Thema

Zur SZ-Startseite