Sonstige Kosten: Versteckte Posten

Was hinter "sonstigen Betriebskosten" steckt.

Im Laufe der Zeit können in der Betriebskostenabrechnung neue Positionen hinzukommen. Das kann etwa der Fall sein, nachdem die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Modernisierung beschlossen hat, die zusätzliche Betriebskosten mit sich bringt. Derartige neu entstandene Betriebskosten dürfen in die Abrechnung, betonen die Seminarleiterinnen Birgit Noack und Martina Westner - als Exempel dient zum Beispiel das Kabelfernsehen. Ein weiteres Beispiel: Der Einbau von Rauchmeldern ist eine Modernisierung. Die Wartungskosten für die Rauchmelder kann man auf die Mieter umlegen.

Die Referentinnen raten zu einer sogenannten Vorbehaltsklausel im Mietvertrag. Sie schreibt fest, dass im Laufe der Zeit neu entstehende Betriebskosten umgelegt werden dürfen. "Dabei handelt sich um eine Vorsichtsmaßnahme für Vermieter, eine Sicherheit", erklärt Westner. Außerdem gibt es "sonstige Betriebskosten", die nicht in Paragraf zwei der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind. Es reicht aber nicht, im Mietvertrag den Begriff "sonstige Betriebskosten" zu nennen. Man darf sie nur dann dem Mieter aufbürden, wenn die einzelnen Positionen explizit im Vertrag aufgeführt sind. Dabei handelt es sich zum Beispiel um die Kosten für die Reinigung von Dachrinnen, wenn diese in regelmäßigen Abständen erfolgt. Oder für die Wartung von Blitzschutzanlagen für Hochhäuser. Doch die Tücken stecken im Detail, und nicht jede Regelung erscheint logisch.

Grundsätzlich sind Kosten für die Funktionsüberprüfung von Fenstern als "sonstige Betriebskosten" umlagefähig. Ob die Fenster-wartung tatsächlich unter "sonstige Betriebskosten" verbucht werden darf, hängt vom Einzelfall ab. "Denn der Vermieter muss sich an das Gebot der Wirtschaftlichkeit halten", betont Westner. Mitunter kann es kostengünstiger sein abzuwarten, bis eine kleinere Reparatur anfällt, als Fenster regelmäßig umfassend zu überprüfen. In einem solchen Fall kann der Mieter argumentieren: "Die Wartung ist unwirtschaftlich." Eine Vielzahl von Wartungsverträgen abschließen und die Kosten in die Abrechnung schreiben, das dürfen Vermieter jedenfalls nicht.

Im Bereich der "sonstigen Betriebskosten" gibt es einander widersprechende Gerichtsurteile. Die juristische Bewertung bei Gegensprechanlagen ist aber eindeutig: Die Kosten für deren Überprüfung auf den Mieter umzulegen, verstößt gegen eben dieses Gebot der Wirtschaftlichkeit.

Und wenn man es versäumt hat, bestimmte Positionen, die unter die Rubrik "sonstige Betriebskosten" fallen, im Mietvertrag konkret zu benennen? Diese Aufwendungen darf man dem Mieter nicht im Nachhinein auferlegen, betonen die Referentinnen. Westner fügt eine für Vermieter beruhigende Information hinzu: "Das sind aber keine horrenden Kosten, wenn man's vergisst."