Schönheitsreparaturen:Frisch gestrichen

Kalk, Leim oder Latex? - Diese Farben gehören an die Wand

Malern ist meist Vermietersache - selbst dann, wenn laut Vertrag eigentlich der Mieter streichen müsste.

(Foto: Kai Remmers/dpa-tmn)

Der BGH hat in jüngster Zeit viele Klauseln verworfen. Mieter können sich das Malern oft sparen.

Von Andrea Nasemann

Mieter müssen beim Auszug aus der Wohnung immer seltener zu Pinsel und Farbtopf greifen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in vielen Urteilen Klauseln in Mietverträgen kassiert, die den Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet haben.

In diesem Jahr sind weitere Urteile hinzugekommen, die Vermieter schlechter stellen. War die Wohnung etwa beim Einzug renovierungsbedürftig, dürfen Mieter nicht dazu verpflichtet werden, beim Auszug die Schönheitsreparaturen zu übernehmen. In einem Fall hatten Mieter im Mietvertrag unterschrieben, die Renovierungsarbeiten bei Mietbeginn selbst zu übernehmen. Nach ihrem Auszug sollten sie erneut malern. Doch der Bundesgerichtshof (BGH) schob dieser bisher gängigen Praxis einen Riegel vor: Die Mieter müssen demnach nur Abnutzungen beseitigen, die sie selbst verursacht haben. Im entschiedenen Fall hätten sie aber die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgeben müssen, als sie sie beim Einzug vorgefunden hatten. Darin sahen die Richter des BGH eine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Deshalb ist die Klausel unwirksam - der Vermieter muss also die Schönheitsreparaturen durchführen. "Mieter können auch während des laufenden Mietverhältnisses vom Vermieter verlangen, dass dieser notwendige Schönheitsreparaturen nach Ablauf der Fristen vornimmt", erklärt Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes (DMB). Anders ist es nur dann, wenn die Mieter beim Einzug dafür, dass sie renovieren, einen angemessenen Ausgleich bekommen haben. "Dann kann die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen auch bei Einzug in eine unrenovierte Wohnung Bestand haben", sagt der Solinger Rechtsanwalt Hans Reinold Horst. Eine halbe Monatsmiete als Ausgleichszahlung aber sei zu wenig, befand der BGH.

Aber war die Wohnung beim Einzug überhaupt renovierungsbedürftig? Diese Frage ist nicht immer leicht zu beantworten. Unrenoviert sei eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie völlig abgewohnt sei, entschied der BGH (Urteil vom 18. März 2015, VIII ZR 185/14). Maßgeblich sei, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweise. Keine Rolle spielen dabei Gebrauchsspuren, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es komme letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermittelten. "Somit wird künftig dem Übergabeprotokoll eine noch größere Bedeutung zukommen", sagt Rechtsanwalt Horst. Vermieter sollten darauf achten, dass sie - falls sie die Wohnung renoviert haben - dies auch entsprechend dort vermerkten.

Zieht ein Mieter vor Ablauf der Renovierungsfristen aus, muss er grundsätzlich nicht streichen

In einem weiteren Fall kippte der BGH die sogenannte Quotenklausel (Urteil vom 18. März 2015, VIII ZR 242/13). Während sich Mieter früher bei einem Auszug vor Ablauf der Renovierungsfristen anteilsmäßig an den Kosten der Schönheitsreparaturen beteiligen mussten, entfällt dies nun gänzlich. Auch hier sahen die Richter des BGH eine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Sie liege darin, dass der auf den Mieter entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden könne und für den Mieter bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich sei, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukomme. Quotenklauseln seien deshalb generell unwirksam. "Mieter können jetzt vor Ablauf der Renovierungsfristen immer ausziehen, ohne irgendetwas bezahlen zu müssen, unabhängig davon, ob sie die Wohnung renoviert oder unrenoviert übernommen haben", erläutert Mietrechtsexperte Ropertz.

Nur in dem Fall, in dem die Renovierungsfristen abgelaufen sind und die Wohnung bei Vertragsbeginn vom Vermieter frisch geweißelt übergeben wurde, kann der Vermieter also noch die Renovierung vom Mieter fordern. Und: Mieter müssen in jedem Fall die Wohnung weißeln, wenn sie die Wände mit bunten Farben bemalt oder die Wohnung unfachmännisch gestrichen haben.

Viele Vermieter überlegen sich nun, künftig die Wohnung immer unrenoviert dem Mieter zu übergeben und es diesem selbst zu überlassen, ob er die Räume bei seinem Einzug streicht. Klauseln im Mietvertrag, die den Mieter zur Anfangsrenovierung auf seine Kosten verpflichten, sind in jedem Fall unwirksam. Renoviert der Mieter freiwillig und auf eigene Kosten, ist dies natürlich zulässig. Der Vermieter kann auch eine Anfangsrenovierung bezahlen, zu der er den Mieter vertraglich verpflichtet hat. Das Entgelt dafür muss angemessen sein. "Eine solche Regelung ist sehr streitanfällig", warnt Horst. Übrigens: Hat ein Mieter in der irrigen Meinung, er sei zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, die Wohnung auf eigene Kosten geweißelt, kann er seine Ausgaben sowie seine Arbeitszeit dem Vermieter in Rechnung stellen. Viel Zeit für diese Nachforderung hat er aber nicht. Die Verjährungsfrist beträgt nur sechs Monate.

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