Wer lange genug in einer Wohnung zu Hause ist, weiß: Irgendwann muss etwas gemacht werden. Teppiche sind abgenutzt, Rollläden defekt, Fenster undicht. Die Frage ist dann: Wer zahlt? Der Mieter? Oder der Eigentümer? Entscheidend ist die Unterscheidung zwischen Instandhaltung und Modernisierung. Eine Baumaßnahme, die lediglich den Wohnstandard erhält, muss der Vermieter stemmen. Bei einer Modernisierung dagegen kann auch der Mieter zur Kasse gebeten werden. Aber es gibt viele Grenzfälle.
Vor allem unsanierte Altbauwohnungen mit Einfachverglasung, Bädern mit moosgrünen Sanitärobjekten, Einzelöfen und alten Elektroleitungen sorgen häufig für Konflikte. "Wer solch eine Wohnung gemietet hat, kann vom Vermieter keine Modernisierungsmaßnahmen fordern", sagt Rechtsanwalt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin. Dem Mieter sei eine Wohnung übergeben worden, die über einen bestimmten Standard verfüge. Der Vermieter sei nur verpflichtet, den Standard zu erhalten. Gehe etwas kaputt oder es sei abgenutzt, müsse der Eigentümer aber Reparaturen durchführen.
Mieter dürfen nicht erwarten, dass die Wohnung auf den neuesten Stand gebracht wird
Eine vermietete Wohnung muss also nicht auf den aktuellen Stand von Architektur und Technik gebracht werden. "Aber auch im unsanierten Altbau darf die Elektroinstallation nicht gefährlich für die Bewohner sein", erklärt Inka-Marie Storm vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland in Berlin. Außerdem hat der Bundesgerichtshof (BGH) schon 2004 entschieden: In einer nicht modernisierten Altbauwohnung muss die Installation einem Mindeststandard genügen, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht (Az: VIII ZR 281/03t). Konkret heißt das: Es müssen zumindest, so Ropertz, ein größeres Haushaltsgerät wie eine Waschmaschine und weitere übliche Elektrogeräte wie ein Staubsauger zugleich laufen können, ohne dass der Mieter Angst vor einer Leitungsüberlastung haben muss.
Reparaturen und erhaltende Maßnahmen gelten nicht als Modernisierung. "Wenn etwas defekt ist oder durch normalen Gebrauch verschlissen ist, muss der Vermieter den Schaden auf eigene Kosten beheben", sagt Ropertz. "Dafür zahlt der Mieter mit seiner Miete." Manchmal müsse der Mieter allerdings die Kosten von Bagatellreparaturen übernehmen, wenn er laut Mietvertrag dafür zuständig sei, erläutert Ropertz. Hinzu kommen Reparaturen von mutwillig oder fahrlässig herbeigeführten Schäden. Auch Schönheitsreparaturen können Sache des Mieters sein.
"Hat der Mieter eine Wohnung mit Teppichboden gemietet und ist dieser durch normalen Verbrauch verschlissen, muss der Vermieter ihn ersetzen", nennt Storm ein Beispiel. "Der Vermieter haftet aber nicht, wenn der Teppich durch unsachgemäßen Gebrauch Schäden wie Brandlöcher oder Rotweinflecken hat." Sind andere Gegenstände wie Küche, Möbel und Geräte Bestandteil des Mietvertrags, darf der Vermieter Reparatur- und Instandhaltungskosten hierfür nicht auf die Mieter umlegen. Defekte Geräte müssen laut Storm beim Austausch durch gleichwertige ersetzt werden. Statt eines Ceranfelds beispielsweise dürfe der Vermieter nicht eine einfache Kochmulde in die Küche einbauen.
"Der Mieter kann verlangen, dass eine durch Gebrauch rau gewordene Badewanne repariert oder ersetzt wird", nennt Storm einen weiteren Klassiker für Streit. "Gefallen dem Mieter aber die Fliesen im Siebzigerjahre-Stil nicht mehr und sind diese aber noch in Ordnung, kann er nicht Ersatz nach seinem persönlichen Geschmack fordern." Modernisierungen lägen im Ermessen des Vermieters. "Von einer Modernisierung spricht man, wenn ein neuer Stand der Technik eingebaut wird und damit der Wert des Mietobjekts steigt", erklärt Ropertz.
Der Austausch alter Fenster wird für die Parteien zur Rechenaufgabe
Um eine Modernisierung handle es sich auch, wenn durch die Maßnahmen die Wohnverhältnisse nachhaltig verbessert werden oder auch eine wesentlich höhere Energieeffizienz des Gebäudes erreicht werde. Dies sei beispielsweise der Fall, wenn intakte Fenster gegen Schallschutzfenster oder doppelt beziehungsweise dreifach verglaste Fenster ausgetauscht werden. Dann liege eine Wohnwertverbesserung oder eine Energiesparmaßnahme vor - und damit eine Modernisierung. Hier entscheide der Vermieter, ob und wann die Fenster erneuert werden. Er ist dann berechtigt, elf Prozent der Kosten der Modernisierung, also des Fensteraustauschs, dauerhaft auf die bisherige Jahresmiete aufzuschlagen.
Immer wieder kommt es vor, dass Bewohner die erhöhte Miete nicht stemmen können und ausziehen müssen. Das Bundesjustizministerium erwägt daher, die Modernisierungsumlage von elf auf acht Prozent zu deckeln. Seit April 2016 liege dazu ein Referentenentwurf vor, sagt Piotr Malachowski vom Bundesjustizministerium in Berlin. Ob der Entwurf noch in dieser Legislaturperiode Gesetz werden könne, sei aber noch nicht absehbar. Am 24. September sind Bundestagswahlen.
Sind Fenster alt, morsch, wasser- und winddurchlässig, müssen sie ausgetauscht werden. Die Unterscheidung zwischen Instandhaltung und Modernisierung ist dann besonders schwierig. "Der Vermieter muss beachten, dass die Sanierungsarbeiten den Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) entsprechen", sagt Ulrich Zink vom Bundesarbeitskreis Altbauerneuerung in Berlin.
Werden morsche Fenster entsprechend EnEV oder besser saniert, liegt eine Mischform von Reparatur und Modernisierung vor. "Der Fachmann spricht hier von einer modernisierenden Instandsetzung", erklärt Ropertz. Denn die baulichen Maßnahmen oder Reparaturen sind zwar notwendig, um den Zustand des Hauses zu erhalten. Aber der Wohnstandard wird dabei auch zwangsläufig verbessert. In solchen Fällen müssen laut Ropertz von den Berechnungen der Modernisierungskosten und damit der Mieterhöhung fiktive Reparaturkosten für die morschen Fenster abgezogen werden. Kosten die neuen schalldämmenden isolierverglasten Fenster beispielsweise 5000 Euro und hätte eine Reparatur 1000 Euro gekostet, dann könne der Vermieter nur Kosten in Höhe von 4000 Euro als Modernisierungskosten ansetzen. Der Mieter müsse pro Jahr 440 Euro mehr Miete zahlen (11 Prozent von 4000 Euro).
