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Recht:Wohnrecht oder Nießbrauch

Wer seine Immobilien verkauft, kann sich zusichern lassen, im Haus wohnen bleiben zu dürfen. Worauf Verkäufer dabei achten sollten.

Wer seine Immobilie gegen eine Leibrentenzahlung verkauft, kann sich ein Nießbrauchsrecht einräumen lassen. Folge: Er kann die Immobilie entweder selbst bewohnen oder sie vermieten und die Miete einziehen. Meist enthält der Übergabevertrag Regelungen darüber, wer die Lasten und Kosten der Immobilie trägt. Fehlt eine vertragliche Regelung, hilft das Gesetz. Danach übernimmt der Nießbraucher die gewöhnlichen, der Eigentümer die außergewöhnlichen Unterhaltungskosten. Gerichte haben entschieden, dass es Sache des Nießbrauchsberechtigten ist, Verbrauchskosten wie Strom, Wasser oder Heizung zu übernehmen. Dies gilt auch für Grundsteuer, Brandversicherung, kleinere Reparaturen und Schönheitsreparaturen.

Der Eigentümer ist dagegen für umfangreiche Instandhaltungsmaßnahmen zuständig, für die Sanierung des Treppenhauses, Stromanlagen, Erneuerung der Wasserrohre, Wärmedämmung oder Modernisierung der Heizung, Erschließungskosten und Tilgungsanteil bei der Grundschuld. Allerdings kann der Eigentümer solche Kosten dann nicht steuerlich absetzen, da er keine Mieteinnahmen hat. Das Nießbrauchsrecht erlischt mit dem Tod des Nießbrauchers, ist also nicht vererblich.

Der Eigentümer eines Hauses kann dieses auch gegen ein lebenslanges oder zeitlich befristetes Wohnrecht verkaufen. Ein solches Wohnrecht mindert die Leibrente, da es den Wert der Immobilie senkt. Die Vereinbarung eines zeitweiligen oder lebenslangen Wohnrechts muss im notariellen Kaufvertrag festgehalten werden. Im Unterschied zum Nießbrauchsberechtigten darf der Wohnrechtsinhaber die Räume nur selbst nutzen, aber nicht vermieten, es sei denn, der Notarvertrag gestattet dies ausdrücklich.

Das Wohnrecht bleibt auch bestehen, wenn sich der Berechtigte nicht mehr dauerhaft in den Räumen aufhalten kann. Der Hauseigentümer kann die Löschung aber nicht einseitig veranlassen, wenn eine Rückkehr des Berechtigten zum Beispiel aus Gesundheits- oder Altersgründen nicht mehr in Betracht kommt (OLG Saarbrücken, Beschluss vom 05.08.2010, 5 W 175/10-65). Die Löschung bedarf stets der Einwilligung des Berechtigten, die meist nur gegen eine entsprechende Entschädigung erteilt wird.

Anders als beim Nießbrauch kann das Wohnrecht auch an einzelnen Räumen bestehen. Der Wohnrechtsinhaber trägt nach der gesetzlichen Regelung die üblichen Unterhaltungskosten, zum Beispiel für Müll, Wasser und Strom, sowie die Kosten für laufende Reparaturen. Dagegen muss der Eigentümer umfassendere Instandhaltungen und Erneuerungen übernehmen. "Im Notarvertrag sollte man klar und eindeutig regeln, an welchen Räumen das Wohnrecht besteht, wer welche Kosten trägt und ob der Begünstigte nur mit seiner Familie dort wohnen oder auch die Räume anderen Personen überlassen darf", führt die Münchener Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und für Steuerrecht, Kathrin Gerber aus.

Besteht an einer Eigentumswohnung ein Nießbrauchs- oder Wohnrecht, hat nur der Eigentümer das Stimmrecht. Soll der Nießbraucher oder Wohnrechtsinhaber die Eigentümerversammlung besuchen und dort abstimmen können, braucht er eine Vollmacht. Behält sich der Übergeber an der Immobilie ein lebenslanges Nießbrauchs- oder ein Wohnrecht vor, kann dies die Steuer erheblich senken. Denn die Bemessungsgrundlage für die Schenkungssteuer ist dann der Wert der Immobilie abzüglich des Kapitalwertes des Nießbrauchs.