Recht so: Werbungskosten und Baulärm

Wer verhindern will, dass die Wärme durch Fenster und Mauern entweicht, muss dämmen. Das geschieht meist mit Dämmstoffplatten aus Polystyrol.

(Foto: Jens Wolf/dpa)

Eine Mieterin verwüstet eine neue Eigentumswohnung - wer für den Schaden aufkommen muss und was das Finanzamt dazu sagt. Und wann Krach beim Sanieren zu dulden ist.

Werbungskosten: Vermieter können die Ausgaben für die Beseitigung von Schäden, die ein Mieter verursacht hat, als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Dies gilt auch dann, wenn die Schäden kurz nach dem Kauf der Wohnung entstanden sind und hohe Reparaturkosten anfielen. Das entschied das Finanzgericht Düsseldorf (Az.: 11 K 4274/13 E). "Der Vorteil: Die Kosten können direkt abgesetzt werden und müssen nicht über viele Jahre abgeschrieben werden", erläutert Isabel Klocke vom Bund der Steuerzahler.

Im verhandelten Fall ging es um eine vermietete Eigentumswohnung, die sich beim Kauf in einem mangelfreien Zustand befand. Kurze Zeit später gab die Mieterin die Wohnung in einem verwüsteten Zustand zurück. Um die Schäden zu beheben, musste die Eigentümerin 20 000 Euro aufwenden. Das Finanzamt berücksichtigte die Ausgaben aber nicht als Werbungskosten, sondern als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Danach sind Reparaturkosten, die innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb der Immobilie anfallen und 15 Prozent des Kaufpreises übersteigen, über die Nutzungsdauer abzuschreiben.

Das Finanzgericht Düsseldorf schlug sich hingegen auf die Seite der Klägerin: Die Richter bewerteten die Reparaturkosten als sofort abziehbare Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Gegen das Urteil hat das Finanzamt allerdings Revision beim Bundesfinanzhof eingelegt (Az.: IX R 6/16). "Vermieter sollten solche Ausgaben dennoch als Werbungskosten angeben", rät Klocke. "Akzeptiert das Finanzamt dies nicht, kann mit Hinweis auf das anhängige Revisionsverfahren ein Einspruch eingelegt und das Ruhen des Verfahrens beantragt werden."

Baulärm: Bei Modernisierungsarbeiten muss der Mieter Baulärm in der Regel hinnehmen. Das gilt jedenfalls dann, wenn die vom Vermieter beauftragte Firma die Arbeiten nach üblichen Verfahren durchführt. Das berichtet die Zeitschrift Das Grundeigentum (Heft 9/2016). Sie bezieht sich auf einen Beschluss des Landgerichts Berlin (Az.: 63 T 2/16). In dem verhandelten Fall brachte die Firma an der Außenwand eines Wohnhauses eine Wärmedämmung an. Ein Mieter wollte die Arbeiten mit einer einstweiligen Verfügung verhindern. Die Richter befanden, der Mieter müsse den Lärm und die Arbeiten als ortsüblich hinnehmen.