Wenn der Mieter auszieht, muss er häufig Schönheitsreparaturen durchführen. Allerdings nur, wenn er dazu im Mietvertrag verpflichtet wurde. Viele Klauseln sind allerdings unwirksam. Zwar umfasst die Schönheitsreparaturklausel vor allem das Weißeln von Wänden und Decken. Grundsätzlich kann der Mieter auch verpflichtet werden, Türen und Fenster zu streichen - doch nur von innen. Bei Doppelfenstern ist also der innere Flügel von beiden Seiten und der äußere einschließlich der Zwischenräume nur von innen zu streichen.
Dasselbe gilt für die Wohnungseingangstür. Eine Klausel, die den Mieter ausdrücklich auch dazu verpflichtet, den Außenanstrich vorzunehmen, ist unwirksam. Ebenso eine Klausel, die generell das Streichen von Türen und Fenstern verlangt und dabei die Außenseiten nicht ausnimmt. Folge: Der Mieter muss gar keine Schönheitsreparaturen durchführen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 13. Januar 2010, VIII ZR 48/09). Kellertüren muss der Mieter ebenfalls nicht streichen, auch wenn es sich bei dem Mietobjekt um ein Einfamilienhaus handelt. Im Klartext: Wurde die Renovierungspflicht im Mietvertrag auch auf außerhalb der Wohnung befindliche Türflächen erweitert, ist der Mieter nicht nur vom Streichen dieser Außentürflächen, sondern von jeglicher Renovierungspflicht befreit.
Bestimmt die Klausel lediglich, dass der Mieter die Türen streichen muss, ohne dass zwischen Innen- und Außentüren unterschieden wird, kommt der Grundsatz im Mietrecht zum Tragen, dass Unklarheiten immer zu Lasten des Vermieters als Verwenders des Vertragsformulars gehen. Auch in diesem Fall ist die gesamte Regelung unwirksam.
Per Individualvereinbarung kann der Mieter aber sehr wohl zum Außenanstrich von Fenstern oder Türen verpflichtet werden. "Eine Individualvereinbarung liegt aber nur dann vor, wenn sie im Einzelnen zwischen den Vertragspartnern ausgehandelt wurde", erklärt der Münchner Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Martin Sauer. Nur wenn der Mieter tatsächlich die Möglichkeit habe, die Bedingungen zu beeinflussen, könne von einem Aushandeln ausgegangen werden (BGH, Urteil vom 19. Mai 2005, III ZR 437/04).
Allerdings muss der Mieter trotz wirksamer Renovierungsklausel nur dann streichen, wenn für Fenster oder Türen auch tatsächlich ein Renovierungsbedarf besteht. Selbst wenn im Vertrag genannte weiche und damit wirksame Regelfristen verstrichen sind, kann die Renovierungspflicht im Einzelfall entfallen. "Durch eine Individualvereinbarung kann dem Mieter die Renovierungspflicht aber auch unabhängig von einem tatsächlichen Renovierungsbedarf auferlegt werden", betont Mietrechtler Sauer.