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Pfusch am Bau:Hauptsache billig

Haus- und Wohnungsbau

Beim Hausbau kann jede Menge schiefgehen. Experten empfehlen daher, das Immobilienprojekt von Sachverständigen begleiten zu lassen.

(Foto: Armin Weigel/dpa)

Schlechte Abdichtung, Mängel beim Brandschutz oder der Gebäudehülle: Fehlerhafte Arbeiten gibt es in vielen Bereichen. Oft steckt dahinter der Versuch, Kosten zu sparen.

Das Thema Pfusch am Bau hat Konjunktur. Trefflich schimpfen lässt sich über Pannen bei Prestigeprojekten, etwa beim Berliner Flughafen oder der Hamburger Elbphilharmonie. Die meisten Baumängel aber treffen private Bauherren. Die Fehler nerven die Betroffenen, verschwenden Zeit und Geld - und werden immer häufiger vor Gericht ausgefochten.

Kein Wunder, dass Praktiker und Wissenschaftler Risiken und Pfusch am Bau genauer unter die Lupe nehmen. Die Hochschule Mainz veranstaltet jedes Jahr einen Immobilientag, dieses Mal unter dem Motto: Faktor Mensch, Murks und Qualität bei Bau und Immobilie. Moderator Ulrich Bogenstätter, Professor im Fachbereich Technik, belässt es nicht beim Diskutieren. Er will ein Manifest erarbeiten, die Aufstellung der wichtigsten Thesen wider den Murks - das Lutherjahr lässt grüßen. Und da kommen eine Menge Thesen zusammen. Der Bauherr soll qualifiziert und kompetent sein, der Bedarf richtig geplant werden, Planer und Bauherr müssten besser kommunizieren, der Bedarf solle messbar, kontrollierbar sein, alle Berufsbereiche müssten professioneller werden.

Viele Berufe sind beim Bau involviert, und sie sind sich selten einig. Gerold Reker, Präsident der Architektenkammer Rheinland-Pfalz, erinnert daran, dass Planung und Ausführung strikt getrennt werden, um möglicher Vetternwirtschaft und Korruption keinen Raum zu geben. Er bezeichnet die Architekten und Ingenieure als Mittler zwischen Bauherr und Handwerkern. Beim Bau müssten immer wieder Gegensätze überwunden werden. Wolle man mehr gestalten oder wirtschaftlicher bauen? Gründlicher oder schneller? Fehler, Murks und Pfusch lauerten in so einigen Bereichen. Es gebe zufällige Fehler bei Maßen, Werkstoffen, Mischungen. Es gebe systematische Fehler bei Vereinfachungen und Annahmen. Es gebe nahezu unvermeidliche Fehler, wenn Facharbeiter nicht genügend ausgebildet seien. Wirklich gepfuscht werde, wenn jemand dumm, bequem, fahrlässig oder mit Vorsatz handele. Nicht selten stehe dahinter der Versuch, rigoros Kosten zu sparen.

Es kommt bei Schuldzuweisungen immer auf den Standpunkt an. Reker klagt, die Bauherren bürdeten den Architekten zu viel Verantwortung auf, etwa mit dem Satz: "Machen Sie mal, Sie wissen doch, wie das geht". Jörn von der Lieth, Geschäftsführer der Berliner Hilfswerk-Siedlung, dagegen fordert von den Architekten eine einfache und verständliche Planung, die am Nutzen ausgerichtet sein müsse. Die Architektenschulen lehrten die falschen Dinge. Man dürfe nicht von der Fassade her denken, sondern vom Bedarf der Bewohner her. Für Lieth ist Bauen ein Rendezvous mit der Realität. Damit meint er bezahlbaren Wohnraum, ausgerichtet auch am Portemonnaie von Rentnern oder Alleinerziehenden. Die könnten sich nur knapp 40 Quadratmeter leisten. Das ginge, wenn es die Architekten richtig planen und umsetzen würden.

Der Bauherren-Schutzbund hat anhand der Analyse von Rechtsstreitigkeiten beim Wohnungsbau herausgefunden, dass mehr als jeder zweite Fall Bauträger und Generalunternehmer betrifft, weniger die Architekten und Handwerker. Prinzipiell trage aber das Verhalten aller Baubeteiligten zur Steigerung der Schäden und deren Kosten am Bau bei. Vor allem mangele es an Koordination und Kommunikation. Wie dramatisch die Zahl und Höhe der Schäden steigt, zeigen die Untersuchungen über einen Zeitraum von zehn Jahren. Die Kosten für den durchschnittlichen Bauschaden habe sich von 2002 bis 2013 auf 67 000 Euro verdoppelt.

Weil das Bauen immer komplexer wird, sind meist mehrere Bauteile betroffen. Die Fehler im Ablauf haben also Auswirkungen auf gleich mehrere Gewerke. Zu den Mängeln bei der Gebäudeabdichtung, bei Brand- und Schallschutz, bei der Luftdichtigkeit der Gebäudehülle kommen immer mehr diejenigen der Wärmedämmung und der Haustechnik hinzu. Als Ursachen werden Planungsfehler, Fehler der Bauleitung und vor allem bei der Ausführung ausgemacht. Nur Materialfehler gebe es kaum. Aber schon die Bauverträge enthielten Fallstricke wie unvollständige Beschreibungen, fehlende Bauzeiten.

Nach Angaben des Verbandes Privater Bauherren (VPB) müssen Bauherren im Durchschnitt 24 200 Euro zusätzlich zahlen, wenn sie ihren Hausbau nicht von einem Sachverständigen betreuen lassen. Dabei handelt es sich um die - durchschnittlichen - Kosten zur Beseitigung von Baumängeln, die durch Nachlässigkeit und mangelnde Baukontrolle entstanden sind. Viele Bauherren vertrauten beim schlüsselfertigen Bauen allzu sehr dem firmeneigenen Bauleiter, statt sich einen unabhängigen Sachverständigen zu nehmen, heißt es beim VPB. Der Bauleiter aber stehe im Dienste des Bauunternehmers - nicht des Bauherrn. Entsprechend gering sei sein Interesse, durch häufige Kontrollen den Bau zu verzögern. Viele kleine Mängel blieben beim schlüsselfertigen Bauen unentdeckt und offenbarten sich erst nach Jahren - mitunter erst nach Ende der Gewährleistungsfrist.

Der Verband stellt auf seiner Homepage das ABC möglicher Probleme auf. Da heißt es etwa zum Thema Terminabsprachen: Zu den größten Ärgernissen für Bauherrn zählen ungenaue und nicht eingehaltene Terminabsprachen. Damit es nicht zu Unstimmigkeiten und teuren Verzögerungen kommt, sollte jeder Vertrag einen detaillierten, chronologischen Bauablaufplan mit genauen Terminvereinbarungen beinhalten. Das neue Bauvertragsrecht, das im Januar in Kraft tritt, kann hier schon Abhilfe schaffen.

Was aber sind die gravierendsten Mängel? Bei der Auswertung der VPB-Umfrage rangiert das Problem der Abdichtung weit vorne. Manche Schlüsselfertiganbieter sehen kein Baugrundgutachten vor. Die Bodenverhältnisse sind dann also nicht bekannt. Aber die sind entscheidend dafür, wie der Keller gegen Feuchtigkeit geschützt werden muss. Mangelhaft ist an vielen Neubauten auch die Luftdichtigkeit. Selbst klassische Bauaufgaben wie das Mauern sind auf der Mängelliste. Ungeschulte Arbeitskräfte hinterließen Fugen mit wenig Mörtel oder sie verwendeten Bauschaum. Häufig überlappten sich die Steine nicht ausreichend, was die Standfestigkeit der Mauer gefährde. Auch Installateure, die Mauern nach Belieben schlitzten und Rohre wie Leitungen mit Bauschaum fixierten, sorgten für Instabilität. Bis diese Mängel offenbar werden, dauert es. Aber sie sind da, und die Schäden kommen garantiert.