Zum 1. Januar 2019 tritt das Mietrechtsanpassungsgesetz in Kraft. Damit gelten bei Mieterhöhungen nach Modernisierungen und bei der Mietpreisbremse neue Regelungen. Julia Wagner von Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland erklärt, was die Änderungen für Vermieter bedeuten.
SZ: Frau Wagner, sind Sie mit den neuen Regelungen einverstanden?
Julia Wagner: Tendenziell führen die Neuregelungen mit Ausnahme des vereinfachten Verfahrens bei kleinen Modernisierungen dazu, dass das Vermieten immer aufwendiger wird.
Die Modernisierungsmieterhöhung wird von elf auf acht Prozent abgesenkt. Ist das eine spürbare Änderung für Vermieter?
Sicherlich ist dies ein erneutes deutliches Signal an die Vermieter. Zwar haben insbesondere private Vermieter in der Vergangenheit die Miete gar nicht oder nur geringfügig aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen erhöht. Grundsätzlich muss man nun aber davon ausgehen, dass Modernisierungen unwirtschaftlicher werden für Vermieter. Schon eine nur geringfügige Steigerung der Zinsen hat zur Folge, dass Modernisierungen für Vermieter unrentabel sind. Dies wird sich auf die Modernisierungsquote auswirken, es werden vermutlich künftig weniger Vermieter modernisieren als bisher.
Dafür sind kleine Modernisierungen aber künftig einfacher umlegbar.
Das ist eine gute Sache. Bei kleinen Modernisierungen - pro Einheit bis maximal 10 000 Euro - können Vermieter jetzt pauschal 30 Prozent für den Erhaltungsaufwand abziehen. Das ist gerade für kleine Vermieter, die häufig nur nach und nach renovieren können, eine große Erleichterung. Die bisherige Regelung ist äußerst kompliziert und führt dazu, dass Vermieter häufig gar keine Modernisierungen umlegten beziehungsweise gar nicht modernisierten.
Dafür können Vermieter aber nach einer solchen kleinen Modernisierung fünf Jahre lang keine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB mehr geltend machen.
Das ist richtig. Dafür wurden aber jetzt noch zwei Ausnahmetatbestände von dieser Sperrfrist ins Gesetz aufgenommen: Bei einer Modernisierung aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung kann der Vermieter auch innerhalb der fünf Jahre eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB geltend machen. Das gilt auch für Modernisierungen aufgrund eines WEG-Beschlusses, der frühestens zwei Jahre nach Zugang der Mieterhöhungserklärung beim Mieter gefasst wurde.
Was halten Sie denn von dem neuen Bußgeldtatbestand des Herausmodernisierens?
Da dies keine Praktiken privater Vermieter sind, hat diese Neuregelung keine großen Auswirkungen. Damit sollen vor allem Praktiken großer Investoren bestraft werden.
Was bedeutet die sogenannte einfache Rüge für Vermieter?
Wenn sich der Vermieter nicht auf eine der Ausnahmen der Mietpreisbremse bezieht, kann der Mieter die Miethöhe ins Blaue hinein rügen. Dann muss der Vermieter darlegen, dass er nicht gegen die Mietpreisbremse verstößt. Das ist vor allem in Gebieten, in denen kein Mietspiegel vorliegt, äußerst schwierig. Vermieter werden dann faktisch gezwungen, die ortsübliche Vergleichsmiete gerichtlich feststellen zu lassen.