Süddeutsche Zeitung

Nachverdichtung:Eins aufs Dach

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Viele Hochhäuser aus den Sechzigerjahren müssen modernisiert werden. In Singen hat die Baugenossenschaft ihren Bestand altersgerecht umgebaut und Penthäuser aufgesetzt - ein preisgekröntes Projekt.

Von Ingrid Weidner

Die fünf Hochhäuser mit ihrer verblassten, lindgrünen Fassade wirkten, als hätten sie sich am liebsten hinter den Bäumen versteckt. "Optisch waren sie trist", räumt Axel Nieburg, Vorstand der Baugenossenschaft Hegau in Singen ein, wenn er über die achtgeschossigen Gebäude aus den 1960er-Jahren spricht. Zwar waren die 200 Wohnungen vermietet, doch einige der Flachdächer waren marode und die Fassaden benötigten mehr als einen neuen Anstrich.

Deshalb schickte die Baugenossenschaft Hegau fünf Architekturbüros in einen Wettbewerb, den das Stuttgarter Büro Hermann + Bosch Architekten gewann. Der Bauherr hatte seine Wünsche klar formuliert: Die fünf Punkthochhäuser sollten die Umgebung aufwerten und optisch ein modernes Erscheinungsbild abgeben. Außerdem war der Genossenschaft wichtig, dass die meisten Barrieren für ältere Bewohner verschwinden, denn die Eingangstür und der Aufzug waren beispielsweise nur über eine Treppe erreichbar. "Besonders ältere Menschen sollten sich in ihren Wohnungen wieder freier bewegen können", sagt Nieburg.

Die Idee, aufzustocken, entstand aus der Not heraus. Die Dächer ließen sich nicht mehr reparieren

Die Architekten verpassten den Hochhäusern ein modernes Gesicht, indem sie in die horizontale Bänderung die Fenster und Balkone einbezogen und ein neues Farbkonzept entwickelten. "Das Erscheinungsbild wirkt ruhiger", sagt der Architekt Kai Feseker, der an den Planungen mitwirkte. Die Baugenossenschaft Hegau nutzte die Sanierung auch, um neuen Wohnraum zu schaffen: Alle Hochhäuser erhielten eine neunte Etage. Diese Idee entstand auch aus der Not heraus, denn alle Versuche, die löchrigen Flachdächer zu reparieren, waren gescheitert. Nieburg nennt die Aufstockung "eine intelligente Dachreparatur, die den Gebäuden eine Krone aufsetzte".‟ Die Architekten ersannen ein gefaltetes Dach. In den Wohnungen gibt es daher keine geraden Decken. "Die Penthäuser sollten sich absetzen und ein optisches Highlight bilden", sagt Feseker.

Die großzügigen Dachwohnungen mit mehr als 100 Quadratmeter Wohnfläche plus 60 bis 100 Quadratmeter großen Dachterrassen zogen auch wohlhabendere Mieter an, für die eine der Bestandswohnungen unattraktiv gewesen wäre. "Viele Interessenten wollten die Wohnungen kaufen, doch wir vermieten nur. Wir wollen weiterhin alleiniger Eigentümer bleiben", sagt Nieburg. Alle Wohnungssuchenden in München, Frankfurt oder Hamburg reiben sich vermutlich verwundert die Augen, wenn sie hören, dass diese zehn Dachwohnungen für einen Quadratmeterpreis von rund 8,35 Euro zu haben waren. "Wir hatten keine Vermietungsschwierigkeiten", sagt Nieburg. Die neuen Mieter einer Penthouse-Wohnung mussten nur 18 Genossenschaftsanteile zu 160 Euro erwerben. Auch das ein Gewinn, denn diese Anteile verzinsen sich jährlich mit vier Prozent.

Wartelisten führt die Baugenossenschaft Hegau nicht, dafür sei der Bestand von rund 2000 Wohnungen in Singen zu klein. Erst wenn es freie Wohnungen gibt und eine Vermietung ansteht, müssen die Interessenten Anteile erwerben. Die älteren Bewohner in den sanierten Gebäuden in Singen freuen sich über ihre neue Freiheiten, wie Nieburg betont. Eine ältere Dame habe dort eine Wohnung gemietet, anstatt ins Pflegeheim zu ziehen. Gerade weil Schwellen am Eingang, in der Wohnung und zum Balkon entfernt wurden, könnten auch ältere Menschen wieder komfortabler dort leben. Die Architekten schnitten die alten Balkone ab, ersetzten sie durch neue, größere und integrierten dort auch Abstellfläche, die in den Wohnungen fehlte.

Heute zahlen die Mieter, die schon vor der Sanierung dort lebten, eine Nettokaltmiete von 5,25 Euro bis 5,50 Euro je Quadratmeter. Sanierte Wohnungen kosteten für neu einziehende Mieter im Jahr 2015 rund 5,95 Euro pro Quadratmeter, heute zahlen Mieter für eine neu bezogene Wohnung 6,25 Euro pro Quadratmeter. Investiert hat die Baugenossenschaft Hegau rund 933 Euro je Quadratmeter.

Mit den neuen Dachwohnungen kamen 1220 Quadratmeter Wohnfläche hinzu, sodass die fünf Gebäude heute über 12 745 Quadratmeter Wohnfläche verfügen. Die behutsame Sanierung, die neue Gestaltung und der altersgerechte Umbau würdigte die Jury des Bauherrenpreises im Dezember 2015 mit einem Preis in der Kategorie "Sanierungen".

Neuer Wohnraum auf den Dächern von Mehrfamilienhäusern ist eine vergleichsweise einfache Möglichkeit, mehr Wohnraum zu schaffen. Vor allem, weil in Großstädten und Ballungsräumen bezahlbarer Wohnraum und Bauland knapp sind. Bis zum Jahr 2020 müssten deutschlandweit jährlich mehr als 350 000 Wohnungen gebaut werden, um den erwarteten Bedarf zu decken, hat das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) errechnet. 2014 wurden 245 000 Wohnungen fertiggestellt. In vielen Städten fehlen Grundstücke, um neue Mehrfamilienhäuser zu planen. Die Idee, bestehende Gebäude aufzustocken ist nicht neu, doch eine Studie der TU Darmstadt und des Pestel-Instituts liefert auch Zahlen. Die Forscher fanden rund 580 000 geeignete Mehrfamilienhäuser, zwischen 1950 und 1989 gebaut, in Gegenden mit einem angespannten Wohnungsmarkt. Diese ließen sich um eine oder zwei Etagen aufstocken. Damit könnten 1,1 Millionen neue Wohnungen mit einer Wohnfläche von 84 Millionen Quadratmeter entstehen, so die Hochrechnungen.

Die Argumente für eine Aufstockung liegen auf der Hand: Die Suche nach neuen Grundstücken entfällt und es werden weniger Flächen versiegelt. Außerdem existieren in den Gebäuden bereits Infrastrukturleitungen für Wasser, Strom und Heizung. Anders als ein Neubaugebiet auf der grünen Wiese entfallen die Erschließungskosten für Straßen und Nahversorgung. Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft in Köln fordert, gesetzliche Vorgaben wie die Zahl an Stellplätzen und den verpflichteten Bau von Aufzügen zu lockern, um es Bauherren zu erleichtern, ungenutzte Dächer auszubauen. Staatliche Hilfen für diese Baumaßnahmen seien seiner Meinung nach keineswegs nötig, denn gerade in attraktiven Lagen lassen sich die Kosten über die späteren Mieteinnahmen finanzieren.

In Singen zeigt sich, dass selbst in die Jahre gekommene Gebäude aus den 1960er-Jahren Qualitäten haben, die mit einer durchdachten Sanierung zum Vorschein kommen. Die neu gestalteten Balkone, barrierefreien Eingänge und das stimmige Farbkonzept setzten einen neuen Akzent im Quartier. Nach oben hin bilden die zehn Penthouse-Wohnungen mit Dachterrasse einen interessanten Abschluss. "Aufstockung ist die sinnvollste Art der Nachverdichtung‟, sagt Architekt Kai Feseker. Die Hochhäuser in Singen zeigen, dass selbst in gewachsenen Quartieren neue Zukunftsperspektiven schlummern.

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Quelle:
SZ vom 27.05.2016
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