Kommunalreferentin Gabriele Friderich stellte den Jahresbericht 2004 des städtischen Gutachterausschusses vor. Diesem unabhängigen Gremium, dem vor allem Sachverständige angehören, werden alle Immobilienverkäufe gemeldet. Der Bericht gilt als umfassendste und genaueste Marktanalyse.
Im vergangenen Jahr wurden 48 Prozent weniger Gewerbegrundstücke verkauft als 2003. Der Geldumsatz in diesem Segment ging um 14 Prozent zurück, Büroflächen in Randlagen verzeichneten sogar ein Minus von 62 Prozent. "Hier schlägt die Konjunktur voll zu", sagt Friderich. "Der Büromarkt liegt darnieder."
Ausnahme sind die hochwertigen City-Lagen mit einer Steigerung um 39 Prozent. "Diese Gebiete gehen immer noch." Das größte Geschäft, so Xaver Simmel vom Gutachterausschuss, sei im vergangenen Jahr der Verkauf des Areals des Süddeutschen Verlages für rund 105 Millionen Euro gewesen.
Der Immobilienmarkt bricht ein
Auf dem Wohnungsmarkt ist die Lage wesentlich stabiler, wenn sich auch dort das Preisniveau leicht abschwächte. Eigentumswohnungen etwa wurden durchschnittlich um 2,7 Prozent billiger. Am beliebtesten sind Wohnungen in gut erhaltenen, denkmalgeschützten Häusern in guter und sehr guter Lage, sprich: die typische Altbauwohnung im Lehel.
Dort zahlte für das teuerste Altbauobjekt des vergangenen Jahres der neue Eigentümer 7000 Euro pro Quadratmeter. Unter den neu gebauten Wohnungen gehen solche mit Dachterrasse oder Loft-Ambiente am besten. Wer dagegen eine Wohnung aus den sechziger oder siebziger Jahren verkaufen will, muss mit dem Preis runter, um einen Käufer zu finden.
Die Nachfrage nach Bauland für Doppel- und Reihenhäuser ist gestiegen, der Umsatz-Zuwachs beträgt bis zu 30 Prozent. Eingebrochen ist dagegen die Nachfrage nach Grundstücken für kleine, individuelle Eigentumswohnanlagen: minus 27 Prozent. Auch die Verkaufszahlen von neuen Eigentumswohnungen gingen um acht Prozent zurück, der Umsatz bei Grundstücken für individuelle Ein- und Mehrfamilienhäuser gar um 25 Prozent.
"Das ist ein Spiegel des Arbeitsmarktes und der wirtschaftlichen Entwicklung", so Friderich: Die Zeiten, da viele Menschen mit hoch dotierten Stellen an die Isar zogen, sind vorbei.
Trotzdem bewege sich München noch immer auf hohem Niveau: Für eine Eigentumswohnung wurde durchschnittlich 180.000 (Bestand) und 290.000 Euro (Neubau) gezahlt, das sind Quadratmeterpreise von 2570 und 3630 Euro. Die meisten Einfamilienhäuser liegen zwischen 400.000 und 650.000 Euro. Es gibt aber auch Ausreißer nach oben, etwa die Bogenhausener Altbau-Villa mit 550 Quadratmetern Wohnfläche. Sie wechselte für sieben Millionen den Besitzer.
Die Kommunalreferentin sieht für den Käufer neben den leicht sinkenden Preisen weitere positive Auswirkungen: "Die Qualität rückt in den Vordergrund." Auf die Bauträger wachse der Druck durch kritischeres Verhalten der Interessenten. Wer aber eine Immobilie erwerbe, könne künftig nicht mehr mit deutlichen Wertsteigerungen rechnen. Darunter dürfte auch der Mietwohnungsbau leiden.
Der Immobilienmarkt-Bericht ist in der Rathausinformation erhältlich (40 Euro).