München: Das teuerste Haus

Mitten in der Pandemie kommt eine Luxusvilla auf den Markt. Für 38 Millionen Euro. Doch die Nachfrage ist groß.

In der virtuellen Welt ist schon alles da. Der Pool auf der Dachterrasse mit Blick auf die Isar, die Wellness-Landschaft mit ihrem glitzernden LED-Himmel im Untergeschoss, die hohen Räume mit Kaminen, Ledergarnituren und Designer-Tischen. Wer eine Virtual-Reality-Brille auf der Nase hat, kann in dem Neubau virtuell herumspazieren. Noch gibt es all den Luxus nur digital, doch bald soll tatsächlich gebaut werden - sofern sich ein Käufer findet. Das allerdings ist vielleicht nicht ganz so einfach. Denn die Villa am Münchner Isarufer ist eine der teuersten Immobilien, je nach Rechenweise vielleicht sogar das teuerste Haus Deutschlands.

Eine Villa für 38 Millionen Euro auf den Markt bringen, mitten in Corona-Krise und Rezession? Für den Makler Oliver Herbst, der mit seinem Büro Immovision die Immobilie verkauft, ist das kein Widerspruch. "In Krisen gewinnt die Immobilie an Bedeutung", sagt Herbst, "und in dieser Krise ganz besonders". Der Makler vertritt damit eine in der Immobilienbranche weit verbreitete These, dass die Erfahrung mit der Pandemie die Wertschätzung für das eigene Zuhause erhöht, zumal wenn die Immobilie eine adäquate Grünfläche hat, einen Garten mit Isaranschluss zum Beispiel. Während die Homeoffice- und Lockdown-geprägten Normalverdiener irgendwo in den Umlandgemeinden ein Zuhause mit kleinem Garten suchen, kaufen die Superreichen in Zukunft kein Penthouse im Zentrum, sondern nun wieder lieber eine Villa mit Garten - so jedenfalls das Kalkül. "Hinzu kommt die Angst vor einer Inflation", sagt Herbst. Wer sehr viel Geld habe, wolle es irgendwie in Sicherheit bringen. "Die Nachfrage nach Luxusimmobilien ist in den vergangenen Monaten deutlich gestiegen", sagt Herbst.

Eine Villa an der Isar als sicherer Hafen für die Geldanlage? In den vergangenen Jahren sind die Rechnungen von Bauträgern und Investoren, die mit steigenden Preisen spekuliert haben, meist aufgegangen. Irgendwann aber, sind sich die Experten sicher, ist damit Schluss. Dann haben jene Projektentwickler ein Problem, die ein Grundstück zu teuer eingekauft haben. Und man kann davon ausgehen, dass die Fläche, auf der das vielleicht teuerste Haus entstehen soll, nicht gerade billig war. "In unsicheren Zeiten spielt die Lage einer Immobilie eine noch größere Rolle als sonst", sagt Herbst. Und die ist, in der ersten Reihe an der Isar mitten im Münchner Herzogpark, mit Blick auf den Englischen Garten, sicher nicht schlecht. Oder, wie es der Makler sagt: "Es ist das schönste Grundstück Münchens." Und die Gegend, in der das Haus entstehen soll, ist die teuerste Lage der Stadt: Im Münchner Herzogpark haben früher Künstler und Schriftsteller wie Thomas Mann gewohnt, heute trifft man dort eher Angestellte des FC Bayern.

Der Projektentwickler, der die Villa bauen, aber anonym bleiben möchte, bezieht sich lieber auf den alten Glanz als auf aktuelle Fußballspieler. Das gilt auch für das geplante Haus selbst, das zwar mit dem ganzen Sortiment moderner Haustechnik ausgestattet werden, aber architektonisch eher historischen Mustern folgen soll. Drei Meter hohe Räume, Stuck, Mansarddach: Auf dem Grundstück soll eine Villa entstehen, wie man sie vor mehr als hundert Jahren gebaut hätte. Und das ist ungewöhnlich. Wird in den teuersten Lagen an der Isar ein altes Haus abgerissen, entsteht dort meist ein minimalistisches, kubisches Gebäude im Bauhaus-Stil, wie man es als moderne Tatort-Kulisse kennt. Das sei manchmal "so offenherzig und verstörend transparent, dass man von der Straße aus problemlos die freistehende Badewanne im Badezimmer sehen kann", sagt der Villen-Bauherr, "und der Garten schrumpft oft auf ein grünes Handtuch".

So ergeht es dem Quartier wie vielen anderen Stadtteilen in den Metropolen: Die Nachverdichtung verändert schleichend den Charakter der Wohngegend. "Gerade der Herzogpark lebt aber von seinen herrschaftlichen Villen und Gärten", sagt der Projektentwickler, der daher aus "vollster Überzeugung etwas dagegensetzen und einen klassischen Bau realisieren" will.

Minimalismus, Historismus, oder eine Mischung aus beidem: Worüber Architekten lange und leidenschaftlich diskutieren können, wird am Münchner Isarufer am Ende die Nachfrage der Kunden entscheiden. Denn der Eigentümer könnte sich auch vorstellen, nur das Grundstück zu verkaufen. Kaufpreis etwa 22,5 Millionen Euro für 1357 Quadratmeter Grund, Baugenehmigung für etwa 1200 Quadratmeter Wohnfläche inklusive. Eine andere Möglichkeit: Die ganze Villa geht für gut 38 Millionen Euro an einen Käufer. Die dritte, vom Eigentümer favorisierte Variante, ist die Aufteilung des Hauses in drei Wohnungen: Erdgeschoss, Belle Etage und Dachgeschoss. Je nach Ausstattung müssten Käufer dann mit mindestens 29 000 Euro pro Quadratmeter rechnen.

Wer sich das leisten kann? "Wir haben für alle Varianten Interessenten", betont Herbst. Vom russischen Oligarchen bis zu deutschen Musikern: Der Makler hat in den vergangenen Jahren viele Immobilien an zahlungskräftige Kunden verkauft. Sehr groß sei die Nachfrage derzeit bei "family offices", also etwa sehr wohlhabenden Unternehmerfamilien. "Die wollen eine Villa dann nicht nur als Geldanlage, sondern auch tatsächlich darin wohnen", sagt Herbst.