Mitarbeiterwohnungen Wohnen beim Chef

Bewährtes Konzept: Große Konzerne wie Volkswagen hatten in den Fünfziger- und Sechzigerjahren viele Werkswohnungen errichtet. Heute bauen auch kleine Firmen Häuser für Mitarbeiter.

(Foto: Volkswagen)

Immer mehr Unternehmen bauen wieder Wohnungen für Mitarbeiter. Vom Bäcker bis zum Großkonzern: Die Firmen setzen dabei auf ganz unterschiedliche Konzepte.

Von Berrit Gräber

Sie ist wieder da: die alte Idee, dass Unternehmen ihren Beschäftigten nicht nur einen Arbeitsplatz bieten, sondern gleich noch eine bezahlbare Bleibe dazu. Da Fachkräfte händeringend gesucht werden und Wohnraum in Ballungsräumen zur Mangelware geworden ist, haben viele Arbeitgeber das Modell der Werkswohnung wiederentdeckt.

"Ob Dax-Konzern, Bäckerei, Handwerksbetrieb oder kommunales Unternehmen: Konzepte fürs Mitarbeiterwohnen sind überall ein Riesenthema, nur neu und zeitgemäß interpretiert", sagt Simon Wieland, wissenschaftlicher Mitarbeiter des Berliner Forschungs- und Beratungsinstituts Regiokontext, das die Entwicklung seit geraumer Zeit untersucht, dokumentiert und Firmen berät.

Dass sich Firmen wieder aktiv um die Wohnsituation ihrer Belegschaft kümmern, ist schlicht aus der Not geboren. In Kliniken zum Beispiel fehlt Pflegepersonal. Handwerksbetriebe finden keine Auszubildenden. Stadtwerke, Hotels oder Logopädiepraxen können Stellen nicht nachbesetzen, weil potenzielle Bewerber keine bezahlbare Wohnung finden. In vielen Gegenden Deutschlands haben es Unternehmen immer schwerer, Mitarbeiter zu gewinnen - vor allem dann, wenn sie keine Riesengehälter zahlen. Potenzielle Bewerber können sich die hohen Immobilien- und Mietpreise in München, Köln, Frankfurt oder Berlin schlicht nicht leisten. "Wo immer diese Problemfelder aufeinandertreffen, fangen Unternehmen an, sich wieder mit dem Schaffen von Wohnraum für ihre Mitarbeiter zu beschäftigten", erklärt Wieland. Wer die Kombination "Job plus günstige Wohnung" bietet, hat die Nase vorn im Wettbewerb um neues Personal.

Viele Firmen haben sich dafür den Neubau eigener Wohnungen auf die Fahne geschrieben. "Sind alte Gebäude oder Grundstücke vorhanden, ist das ein großer Trumpf", erläutert Wieland. Auch kommunale Unternehmen beschreiten diesen Weg. Als einer der Vorreiter gelten die Stadtwerke Köln. Sie setzen bereits seit 2013 verstärkt auf eigenen Wohnraum und wollen bis 2025 unter anderem in eine Wohnungsbauoffensive investieren. Auch bei den Stadtwerken München tut sich viel. Zu den aktuell etwa 550 Bestandswohnungen, die zu vergleichsweise moderaten Preisen an Mitarbeiter vermietet werden, sollen bis 2021 gut 500 neue Werkswohnungen dazu kommen. Auf weiteren betriebseigenen Flächen sind in den kommenden zehn Jahren zusätzliche 2500 Wohnungen für alle Bevölkerungsgruppen geplant. Neuerdings will auch die Politik in Ballungsgebieten aktiv werden und dafür sorgen, dass Betriebe sich stärker um das Thema kümmern. In München zum Beispiel hatten Großunternehmen wie Siemens oder die Bahn früher große Wohnungsbestände. Heute ist davon fast alles verkauft. Oberbürgermeister Dieter Reiter fordert daher von den Unternehmen, sich wieder stärker zu engagieren.

Ende der Siebzigerjahre gab es noch etwa eine halbe Million Werkswohnungen. Heute sind es weniger als 100 000

Keine Nachhilfe braucht der Volkswagen-Konzern in Wolfsburg. Die VW-Immobiliengesellschaft, eine hundertprozentige Konzerntochter, hat in den vergangenen Jahren 160 neue Wohnungen gebaut, weitere 350 Einheiten werden bald entstehen - vorwiegend auf konzerneigenen Flächen zu Preisen ab zehn Euro je Quadratmeter netto-kalt, heißt es. Auch bei BASF wird der Fokus wieder verstärkt auf firmeneigene Angebote gelegt. Die Konzerntochter "Bauen und Wohnen" besitzt bereits etwa 6000 Wohnungen in Ludwigshafen und Umgebung, jährlich baut sie circa 40 neue Wohnungen dazu, zu einer Nettokaltmiete ab acht Euro pro Quadratmeter, für Mitarbeiter vom Azubi bis zur Führungsspitze. Die Miete wird in der Regel direkt vom Gehalt abgezogen. Mit dem Konzept ist BASF nicht allein. Auch Großunternehmen wie Bosch, Siemens oder Audi legen verstärkt Wert auf Immobilien für Mitarbeiter. "Nach unseren Erkenntnissen ist die Rendite für die Firmen zwar schmal, aber es ist auch kein Zuschussgeschäft", betont Wieland.

Was jetzt plötzlich wieder modern ist, hat eine lange Geschichte. Schon im 19. Jahrhundert bauten Arbeitgeber aus eigenen Mitteln Wohnungen für ihre Fabrikarbeiter und deren Familien. Der Bedarf an Arbeitskräften war groß, Wohnraum Mangelware. In den Nachkriegsjahren bauten Konzerne wie Krupp, Thyssen, BASF oder Volkswagen, aber auch staatliche Unternehmen wie Bundespost und Bundesbahn oft ganze Siedlungen, in denen ihre Beschäftigten zu günstigen Preisen lebten. Noch in den 70er-Jahren gab es laut Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) etwa 450 000 Werkswohnungen in Deutschland. Danach wurden sie zum Auslaufmodell. Die Firmen verkauften sie im großen Stil, unter anderem an Investoren wie den heutigen Immobilienkonzern Vonovia. Auch der Bund trennte sich von rund 100 000 Eisenbahnerwohnungen. Dass sich private und öffentliche Unternehmen stark zurückzogen, hat die heutige Wohnungsmisere in vielen Gegenden mit befeuert. Heute gibt es deutlich weniger als 100 000 Mitarbeiterwohnungen, wie der GdW schätzt.

Jetzt scheint es an der Zeit, die Lücken wieder zu füllen. Heute fehlen mehr als eine Million Wohnungen in Deutschland, beklagt der GdW. Vor allem Wohnraum für Haushalte mit mittleren und kleinen Einkommen. Doch nicht jede Firma hat die Mittel, in Neubauten zu investieren, Flächen anzukaufen, Hausverwaltungen aufzuziehen.

"Für modernes Mitarbeiterwohnen gibt es noch viele andere Lösungen", sagt Wieland. So manche kleinen Unternehmen schließen sich zusammen, um mit Baugenossenschaften Neu- oder Umbauten umzusetzen. Oder sie initiieren gleich eigene Genossenschaften, damit die Angestellten gemeinsam bauen können. Auch das Anmieten und Vermitteln von Bestandswohnungen liegt im Trend. Ein Möbelhaus in Süddeutschland gestaltete beispielsweise einen ehemaligen Bauernhof so um, dass es neuen Mitarbeitern 17 Einzelapartments zur Verfügung stellen kann. Die Verträge sind befristet, bis die Einsteiger in Ruhe eine dauerhafte, bezahlbare Bleibe gefunden haben. Eine Verwaltungsgesellschaft von über 40 Altenpflegeheimen wird bei jeder Sanierung auch Wohnungen für die Mitarbeiter einplanen. Ähnliche Konzepte gibt es für Hotels, die expandieren oder umbauen.

Auch ein Unternehmer in Berlin wusste sich zu helfen. Zusammen mit zwei Partnern kaufte er ein ganzes Wohnhaus mit 33 eher kleinen Wohnungen, ganz in der Nähe des Firmenstandorts. Bei jedem Mieterwechsel dürfen die eigenen Beschäftigten einziehen. Weil der Personalmangel schon ihre eigene Existenz bedroht, ist eine Logopädin mit großer Praxis in München gerade auf der Suche nach Wohnungen, die sie anmieten und an Mitarbeiter vermitteln kann. Schick wohnen zu fairen Preisen - mit diesem Angebot hofft sie bei künftigen Einstellungsgesprächen punkten zu können.

"Der Trend hin zum Mitarbeiterwohnen wird zunehmen", ist Wieland überzeugt. Allerdings kann das Modell durchaus auch seine Tücken haben. Wer etwa den Job wechseln will, muss sich unter Umständen auch von seiner Bleibe trennen. Beschäftigte sollten stets klären, ob sie bei einem Arbeitsplatzwechsel aus der Betriebswohnung raus müssen, gibt Lukas Siebenkotten zu bedenken, Direktor des Deutschen Mieterbunds in Berlin (DMB). Unangenehm kann es auch werden, wenn es Ärger im Mietverhältnis gibt. Ein Streit um Haustiere, Mietminderungen oder Schönheitsreparaturen ist immer auch ein Streit mit dem eigenen Arbeitgeber. Nicht jeder mag sich außerdem darüber freuen, dass manche Kollegen auch noch Nachbarn sind.

Ist die Miete günstiger als auf dem freien Markt, müssen Mieter zudem damit rechnen, einen geldwerten Vorteil bei der Steuer abgezogen zu bekommen. Kommt der Arbeitgeber dafür nicht auf, etwa in Form einer Gutschrift, ist unterm Strich finanziell nicht viel gewonnen. Nur wenn es sich um Sozialwohnungen handelt, gibt es keinen zu versteuernden Vorteil. In extrem angespannten Märkten dürften viele Mitarbeiter allerdings froh sein, dass sie überhaupt eine Wohnung haben.