Mikroapartments: Darf es ein bisschen weniger sein?

Vor allem in München und in Berlin entstehen Häuser mit kleinen Wohnungen. Oft gibt es dafür große Gemeinschaftsflächen, etwa Dachterrassen.

(Foto: Johannes Simon)

In vielen Metropolen wie München oder Berlin entstehen Mikroapartments. Die Anbieter setzen darauf, dass die Größe einer Wohnung immer unwichtiger wird.

Die "Community" ist hier an der Köpenicker Straße in Berlin wichtig: In den Gemeinschaftsküchen toben sich die Hobbyköche aus, in der "Movie Lounge" laufen die neuesten Serien der Streaming-Anbieter oder eine Sportübertragung. Ruhe- und Lernräume gibt es auch, ebenso wie Waschküche und Fahrradkeller. Und wenn mal etwas sein sollte: Der "House Manager" hilft. Bis zu 212 Studierende finden im Wohnheim "The Fizz" in sogenannten "Single & Double Studios" eine Unterkunft. Die vollmöblierten Apartments inklusive Pantryküche, Dusche und WC sind zwischen 17 und 32 Quadratmeter groß. Früher hätte man wohl eher gesagt: winzig. Heute liegen Mikrowohnungen im Trend. Das Angebot wird immer größer.

Klein heißt nicht unbedingt billig. Die monatliche Miete im Fizz zum Beispiel beläuft sich inklusive aller Dienstleistungen je nach Wohnfläche, Etage und Ausstattung (zum Beispiel Balkon) zwischen 643 und 1020 Euro. The Fizz ist ein Konzept der International Campus Group. Die europäische Immobilienentwicklungs- und Betriebsplattform hat bislang in Deutschland, Österreich und den Niederlanden 3500 Apartments in der Vermietung. "Wir gehen europaweit in die großen Metropolen, wo neue Wohnkonzepte sehr gefragt sind, die kleine Apartments mit Angeboten verbinden, die man sich mit anderen teilen kann", sagt Andreas Malich, der für International Campus die Projekte in der Region Berlin entwickelt. Der Bedarf nach neuen urbanen Wohnkonzepten beschränkt sich mittlerweile nicht nur auf Studierende. Deshalb entwickelt das Unternehmen derzeit weitere Wohnformate in den Bereichen Co- und Microliving für Berufstätige.

Leben wie im Hotel: Fraglich ist, ob sich das so viele Mieter leisten können

Die wachsende Zahl der "Mobile Professionals" hat auch die Skjerven Group mit dem Projekt "Beautique" im Blick. In der Eisenzahnstraße, nahe des Kurfürstendamms, hat das Unternehmen in Berlin ein Wohnhaus aus den Siebzigerjahren komplett umgebaut. In dem Wohnkomplex sind nun auf 10 500 Quadratmetern 281 Mikroapartments untergebracht. Die ersten 180 Einheiten sind im Dezember für 8500 Euro pro Quadratmeter verkauft worden. Die Apartments sind zwischen 30 und 60 Quadratmeter groß. "Mit Kaufpreisen ab 255 000 Euro sind sie besonders für Kapitalanleger interessant", sagt Geschäftsführer Einar Skjerven. "Um die temporäre Vermietung der Wohnungen zu erleichtern, bieten wir auf Wunsch auch einen Einrichtungsservice an." Über eine eigene App können Hausmeisterdienstleistungen gebucht oder das Carsharing-Angebot in Anspruch genommen werden. Hinzu kommen Gemeinschaftsräume wie ein Barbecue-Platz oder Lounge-Bereiche. "Damit schaffen wir eine überfällige Ergänzung des Berliner Wohnungsangebotes", ist Skjerven überzeugt.

Die Größe der Wohnung scheint bei den Zielgruppen der Anbieter nur eine kleine Rolle zu spielen. "Die junge Generation Y weist dem Wohnraum nicht mehr die gleiche Wertigkeit zu", sagt Mathias Giebken, Vorstand der Aviarent Invest AG. Die Fondsgesellschaft hat allein in Frankfurt am Main drei Mikroapartmenthäuser im Portfolio. Im Jahr 2030 werde es deutlich mehr Privathaushalte geben, so Giebken. "Die Ursache für diese Entwicklung liegt vor allem in dem Trend zu kleineren Haushalten, der seit Ende der Fünfzigerjahre beobachtet wird."

In München gibt es etwa 6200 privatwirtschaftlich initiierte Mikroapartments, rund 2900 weitere befinden sich im Bau oder in der Planung. Das ergab eine Studie, die das Beratungsunternehmen Bulwiengesa erstellt hat. Eine große Nachfrage gibt es in München von Studierenden. Laut Bayerischem Landesamt für Statistik sind aktuell mehr als 110 000 Studierende an den Münchner Hochschulen eingeschrieben, hinzu kommen noch mehr als 23 000 Studierende im Landkreis. Dennoch ist die Anzahl an Studierenden verglichen mit der Gesamtmenge der Einpersonenhaushalte eher gering; so liegt deren Anzahl in München mit rund 451 000 etwa um das Vierfache höher. Nicht jeder Einpersonenhaushalt ist auch ein Kandidat für ein Mikroapartment. Senioren gehören zum Beispiel eher nicht zu den Zielgruppen der Anbieter.

Immer größer wird dagegen die Anzahl an Geschäftsleuten, die nur für einen bestimmten Zeitraum in einer Stadt leben. Sie müssen regelmäßig an verschiedenen Arbeitsorten sein, pendeln zwischen der Familie und dem Job in der Metropole, haben nur eine befristete Stelle, sind in Probezeit oder sind Projektbeschäftigte. Auch Berufsanfänger gehören zu jenen, deren Leben oft vergleichsweise mobil ist, die sich noch nicht dauerhaft irgendwo niederlassen wollen. Diese Gruppen suchen häufig eher kleinere Wohnungen, nehmen gerne die Serviceleistungen in Anspruch und wollen sich nicht lange binden.

Weil das Angebot mit der Nachfrage nicht mithalten kann, ist das Interesse von institutionellen und privaten Investoren im Segment Mikroapartments bereits seit einigen Jahren hoch. "Der gegenwärtige Nachfragedruck hat sich mittlerweile verstetigt", berichtet Felix Embacher, Bereichsleiter für Masterplanungen und Sonderwohnformen bei Bulwiengesa. Für private Anleger ist das Konzept der Mikroapartments unter anderem attraktiv, weil die Objekte zumeist zentral verwaltet werden und aufgrund der geringen Fläche zu überschaubaren Preisen angeboten werden. "Mit 100 000 Euro zum Beispiel ist man da oft schon dabei", so Embacher. "Unabhängig von der Apartment-Art sind standortbezogen Mietrenditen von drei bis fünf Prozent zu erwarten." Die Vermietungsquoten seien in der Regel überdurchschnittlich, Leerstand sei selten ein Problem und bei Anlegerobjekten in der Regel über Mietpools für die Anleger weitgehend abgesichert.

Ob es nun Pendler sind oder Mitarbeiter, die durch die ganze Welt jetten und alle paar Wochen mal in der Stadt sind: Diese Klientel ist oft in der Lage, eine hohe Miete für ihre Unterkunft zu zahlen - wenn das Angebot stimmt. Embacher gibt aber zu bedenken: "Anleger, die diese Chance nutzen wollen, sollten genau prüfen, ob das Angebot renditeseitig auch wirklich attraktiv ist und der Betreiber beziehungsweise Verwalter ein nachgewiesener Experte ist, der auch in einer schwächeren Marktphase durchhält". Den Luxus, wie im Hotel zu wohnen, müssen sich trotz der wenigen Quadratmeter schließlich erst einmal genügend Menschen leisten können.