Mietverhältnisse Beben nach dem Tod

Wenn der Bewohner stirbt, endet der Mietvertrag nicht automatisch. Wer welche Rechte und Pflichten hat.

Von Stephanie Schmidt

Sogar einen kleinen Wintergarten hat die Wohnung, in der die ältere Dame und ihr Ehemann 20 Jahre lang gemeinsam gelebt haben. Sie ist barrierefrei, hell und noch dazu günstig. Nun aber ist der Mann gestorben, und die Seniorin belastet nicht nur ihre Trauer, sondern die Sorge, ob sie in ihrem Zuhause bleiben darf. Denn im Mietvertrag steht nur der Name ihres Mannes. Doch sie braucht sich darüber keine Sorgen zu machen. Etliche Menschen betrifft das Thema, aber viele sind sich der Tatsache nicht bewusst: Ein Mietverhältnis endet nicht mit dem Tod des Mieters. Es wird automatisch mit mindestens einer Person fortgesetzt. Das kann Vorteile haben, aber Vertragspartner auch gewaltig in die Bredouille bringen.

Wer wohnen darf

Als Ehegattin, die schon lange in der Wohnung lebt, hat die alte Dame besondere Rechte. Ihr steht zu, den Mietvertrag zu übernehmen. "Der Gesetzgeber hat das soziale Umfeld des Mieters in hohem Maße geschützt. Entscheidendes Kriterium ist hier, wer auf Dauer in demselben Haushalt mit dem Verstorbenen gelebt hat", erläutert Rechtsanwalt Alexander Schmitz-Elsen. Er führt eine Kanzlei in der Nähe von Bonn und hat sich auf Gesellschafts- und Immobilienrecht spezialisiert. Schmitz-Elsen verweist auf Paragraf 563 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), der eine Rangordnung für den Eintritt in den Mietvertrag festschreibt. Die entsprechenden Regelungen gelten für Wohnungen, nicht für gewerbliche Räume.

An erster Stelle der Rangordnung steht der Ehepartner, an zweiter Stelle stehen die in der Wohnung lebenden Kinder des Verstorbenen. Je nach familiärer Konstellation kann es Auseinandersetzungen darüber geben, wer künftig die Wohnung nutzen darf. So wird die auswärts wohnende Tochter und Alleinerbin eines Verstorbenen nicht in dessen Appartement einziehen können, wenn die Lebensgefährtin des Mannes dort wohnen bleiben will.

Und wenn der Vermieter eigene Pläne mit der Wohnung hat? Die durchzusetzen, ist schwierig, wenn es Menschen gibt, die mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Haushalt geführt haben. Von dem Zeitpunkt an, an dem er erfährt, dass eine bestimmte Person in den Mietvertrag eintritt, hat der Vermieter für einen Monat ein Sonderkündigungsrecht - während dieses Zeitraums gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende. Hegt der Vermieter dem Mieter gegenüber eine Antipathie, reicht das nicht aus: "Der Vermieter kann nur kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt. Er muss beispielsweise schlüssige Argumente dafür haben, dass der Mieter in Zahlungsverzug geraten oder die Mietsache beschädigen wird", erklärt Gerold Happ, Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht bei Haus & Grund Deutschland in Berlin. Mieter können ebenfalls von diesem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. "Auch sie können innerhalb eines Monats mit der gesetzlichen Dreimonatsfrist kündigen, müssen aber keine Gründe nennen", sagt Schmitz-Elsen. Personen, die zum Eintritt in den Mietvertrag berechtigt sind, daran aber kein Interesse haben, sollten dies unmissverständlich kundtun. Denn sonst kann der Vermieter bei ihnen anklopfen, damit sie zum Beispiel für Schäden aufkommen, die der Verstorbene verursacht hat.

Die frühere Wohnung von Astrid Lindgren ist heute eine Besucherattraktion. Dass die Möbel Verstorbener einen größeren Wert haben, kommt aber nur selten vor.

(Foto: Julia Wäschenbach/dpa)

Rechte und Pflichten der Erben

In manchen Fällen ist derjenige, der in den Mietvertrag eintritt, und der Erbe des verstorbenen Mieters ein und dieselbe Person. Das ist aber keineswegs immer so. Nur wenn es keine Mitmieter gibt und wenn keine Familienmitglieder oder Haushaltsangehörigen in den Vertrag einsteigen, geht der Mietvertrag automatisch auf die Erben über - mit den entsprechenden Rechten wie Pflichten. Das geschieht häufig dann, wenn der Mieter alleinstehend war. "In der Praxis kann man oft beobachten, dass der Erbe oder die Erben aus allen Wolken fallen, weil sie keine Ahnung hatten, dass sie nun für den Mietzins aufkommen müssen", sagt Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbunds in Berlin. Erben haben ebenfalls einen Monat lang Zeit, das Mietverhältnis zu kündigen. Wenn nun zum Beispiel ein in einer anderen Stadt lebender Neffe nach dem Tod seines Onkels diese Frist versäumt, kann es sein, dass er länger als nötig für seinen Verwandten Miete zahlen muss. Auf jeden Fall könne er immer noch mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn es für das Sonderkündigungsrecht bereits zu spät sei, sagt Ropertz.

Der Vermieter hat entfernt lebenden Erben gegenüber ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht. Es gilt auch einen Monat. Die Frist beginnt, sobald er weiß, wer Erbe ist und in den Vertrag eintritt. Hier gelten andere Regeln als bei Personen, die im Haushalt des Verstorbenen leben. "Wenn er den außerhalb der Wohnung lebenden Erben kündigt, muss der Vermieter innerhalb dieser Monatsfrist keinerlei Gründe für die Kündigung anführen", betont Rechtsanwalt Happ den zentralen Unterschied. Die Kündigung müsse schriftlich erfolgen und alle Erben einbeziehen. "An sich reicht es, wenn eine Seite schriftlich kündigt. Doch wenn die Kündigung ein Anliegen des Vermieters ist, empfehle ich, dass er sich nicht auf die Aussage der Erben verlässt, dass diese ihm ein Kündigungsschreiben schicken. Er sollte selbst eines absenden, am besten per Einschreiben." Abgesehen davon rät er Vermietern, sich den Erbschein zeigen zu lassen.

In vielen Fällen haben indes der Vermieter und die auswärts lebenden Erben das gleiche Interesse: Sie wollen das Mietverhältnis so schnell wie möglich abwickeln. Beide Parteien sind dann in der Regel dazu bereit, Kompromisse zu schließen. "Dann kann man mit den Erben einen Aufhebungsvertrag machen und sich zum Beispiel einigen, dass die Erben die Wohnung bis zu einem bestimmten Termin in naher Zukunft räumen und sie die Wohnung im Gegenzug nicht renovieren müssen", erläutert Immobilienrechtsexperte Happ. Am besten vereinbare man mit den Erben einen persönlichen Übergabetermin.

Schwierige Suche nach Erben

Wohnungseigentümer stellen aus gutem Grund aufwendige Nachforschungen an, um die Erben aufzutreiben. Um seine Wohnung neu vermieten zu können, braucht der Eigner einen Adressaten, dem er die Kündigung des bestehenden Mietvertrags übersenden kann. "Man kann nach dem Tod eines Alleinstehenden im Krankenhaus nachfragen, sich bei den Nachbarn erkundigen. Kommt man da überhaupt nicht weiter, dann sollte man sich an das zuständige Nachlassgericht wenden", rät Rechtsanwalt Gerold Happ von Haus & Grund. Um auf der Suche nach Erben im Nachlassgericht Akteneinsicht zu erhalten, muss man den Mietvertrag vorzeigen. Erfolg wird man dabei nur haben, wenn der Mieter ein Testament gemacht hat, und es dort hinterlegt wurde. Auf keinen Fall dürfe der Vermieter eigenmächtig in die Wohnung eindringen, in welcher der verstorbene Mieter lebte und dort nach Hinweisen auf Erben suchen, sagt Happ. Das sei Hausfriedensbruch. Eine Kündigungserklärung gegenüber einem unbekannten Erben ist nicht praktikabel. Wenn der Vermieter also niemanden aufspürt, der seinen Mieter beerbt, muss er beim Nachlassgericht eine Nachlasspflegschaft beantragen (Paragrafen 1960 und 1961 BGB). Der Wohnsitz des Verstorbenen ist ausschlaggebend dafür, an welches Nachlassgericht man sich wendet. Nachdem es einen Nachlasspfleger bestellt hat, erhält der Vermieter den benötigten Ansprechpartner. An den Nachlasspfleger als Repräsentanten des Fiskus kann er nun die Kündigung adressieren und ihm gegenüber Forderungen geltend machen. Mit dem Nachlasspfleger kann der Vermieter auch vereinbaren, in welchen Fällen er Zugang zu seiner Wohnung erhält. Stephanie Schmidt

Immer wieder stellt sich die Frage, wer für Schäden oder Schulden aufkommen muss. Grundsätzlich haften die Erben gemeinsam mit demjenigen, der in den Mietvertrag eintritt, für die Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Tritt niemand in den Vertrag ein, haften die Erben allein. So manche Erbschaft entpuppt sich da als eine Art von Danaergeschenk: Die Erben müssen die Wohnung räumen und eventuell renovieren, für Mietschulden und Betriebskostennachzahlungen aufkommen. Dafür werden Ersparnisse des Verstorbenen verwendet. "Die Erben können ihre Haftung aber auf den Umfang des Nachlasses beschränken, das heißt, sie müssen nicht mit ihrem persönlichen Vermögen für den Verstorbenen geradestehen", sagt Schmitz-Elsen und verweist auf das BGH-Urteil vom 23. Januar 2013 (VIII ZR 68/12). Damit dürfte vielen Erben ein Stein vom Herzen fallen.

Zwangsräumung

Wenn der Verstorbene Schulden hatte oder kaum etwas hinterlässt, wird der Vermieter wahrscheinlich auf manchen Kosten sitzenbleiben. Dies passiert auch dann, wenn die Erben sich nicht um die Räumung der Wohnung kümmern, und es im Zuge eines Rechtsstreits zu einer Zwangsräumung kommt. In der klassischen Variante läuft sie so ab, dass der Gerichtsvollzieher den Besitz des Verstorbenen von einem Umzugsunternehmen abtransportieren und in einem Lager unterbringen lässt. "Dieses Prozedere kann richtig teuer werden", stellt Gerold Happ fest. Der Vermieter muss für die Räumung in Vorleistung gehen. Allein die Räumung könne durchaus auch mehr als 1000 Euro kosten, je nach Größe der Wohnung und Umfang des Hausstandes. Bewährt habe sich in jüngster Zeit das "Berliner Modell", weil es deutlich kostengünstiger sei. Der Rechtsanwalt skizziert, wie es funktioniert: "Der Gerichtsvollzieher dokumentiert gemeinsam mit dem Vermieter ganz genau die in der Wohnung vorhandenen Gegenstände. Der Besitz des Verstorbenen bleibt vorerst in der Wohnung, sodass die Kosten für Abtransport und Einlagerung entfallen. Die Schlösser werden ausgetauscht, sodass der Vermieter sein Eigentum wieder betreten kann." Nach der Frist von einem Monat dürfen die Einrichtungsgegenstände laut Happ "verwertet" werden. Aber nicht nach Belieben. Sie würden bei einer Versteigerung veräußert, das sei die Regel. Damit das Berliner Modell angewandt werden könne, müsse der Wohnungseigentümer bereits im Zuge der Räumungsklage einen entsprechenden Antrag stellen.

Wenn es keine Erben gibt

Nicht immer lässt sich ohne Weiteres feststellen, wer überhaupt die Erben sind. Wer zahlt dann die Miete weiter? Wer renoviert und räumt die Wohnung? Wer kommt letztendlich für Schäden am Eigentum des Vermieters auf, die dadurch entstanden sind, dass ein Toter wochenlang unentdeckt in seiner Wohnung lag? Ein Fall, den Alexander Schmitz-Elsen als "Albtraum" des Vermieters bezeichnet, weil die Rechtsordnung Letzterem keine eindeutige Lösung offeriere, sondern ihn in den Wirren der allgemeinen Rechtsvorschriften alleine lasse. Insbesondere beim Tod eines alleinstehenden Mieters kann es schwierig werden, weil in diesem Fall oft aufwendige Recherchen notwendig sind, um die Erben aufzuspüren. Nicht nur für private Vermieter sei dies ein Thema, sondern auch für Senioreneinrichtungen, die Wohnungen an alleinstehende Menschen vermieten, sagt Schmitz-Elsen.

Lassen sich partout keine Erben auffinden, dann "erbt das Land, in dem der Erblasser zur Zeit des Erbfalls seinen letzten Wohnsitz oder, wenn ein solcher nicht feststellbar ist, seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Im Übrigen erbt der Bund", heißt es in Paragraf 1936 BGB. Für den Vermieter bedeutet dies, dass er eine Nachlasspflegschaft beantragen muss, um wieder Zugriff auf sein Wohneigentum zu bekommen (siehe nebenstehende Information).

"Endlich weiß ich, an wen ich mich wenden muss", dürfte sich so mancher Wohnungseigentümer erleichtert denken, nachdem er die Nachlasspflegschaft in die Wege geleitet hat. Damit ist die Sache aber noch nicht ausgestanden. Zwar darf der Staat hier nicht tun, was zum Beispiel Verwandte dürfen - die Erbschaft ausschlagen. Doch ähnlich wie bei Familienangehörigen, die erben, kann der Fiskus seine Haftung auf den Nachlass beschränken. In einer solchen Situation wird jeder Vermieter heilfroh sein, wenn er ein gut gefülltes Sparschwein sein Eigen nennt.