Süddeutsche Zeitung

Mietrecht:Wie kann ich eine Mietminderung durchsetzen?

Mieter dürfen die Miete mindern, wenn Schäden oder Mängel die Nutzung der Wohnung einschränken. Wer dabei aber über das Ziel hinausschießt, riskiert die Kündigung. Ab wann die reduzierte Zahlung möglich ist, welche Beträge angemessen sind und welches Vorgehen dem Mieter hilft, zu seinem Recht zu kommen.

Von Sabrina Ebitsch

Viele Mieter meiden die Auseinandersetzung mit dem Vermieter. Dabei ist es ihr gutes Recht, die Miete zu mindern, wenn der Vermieter seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Bei der Entscheidung, wie viel Reduzierung angemessen ist, sollten sich Mieter vorab von einem Anwalt oder Mieterschutzverein beraten lassen. In jedem Fall müssen bestimmte Bedingungen erfüllt sein.

Voraussetzung für eine Mietminderung ist vor allem, dass der Mieter den Schaden nicht selbst verursacht hat. Außerdem muss der Vermieter sofort schriftlich und nachweisbar - also per Einschreiben oder durch persönliche Übergabe - zur Behebung des Schadens aufgefordert werden. Anrufe bei der Hausverwaltung oder dem Wohnungseigentümer genügen nicht. Dem Vermieter muss eine angemessene Frist zur Behebung des Schadens gesetzt werden. Wie lange, ist von Fall zu Fall verschieden: In der Rechtsprechung fallen darunter je nach Situation drei Tage bis drei Monate. In der Regel sind es aber etwa 14 Tage, bei weniger zwingenden Reparaturnotwendigkeiten wie einer klemmenden Tür auch länger - bei einer ausgefallenen Heizung im Winter dagegen nur 24 Stunden , bei einer verstopften Toilette unter Umständen sogar noch weniger.

Das heißt aber nicht, dass der Mieter seine Miete erst dann mindern darf, wenn die Frist nicht eingehalten wird. Sobald der Vermieter informiert ist und solange der Schaden besteht, muss der Mieter nicht die vollen Wohnkosten zahlen. Der Mieter muss eine Minderung weder ankündigen noch beantragen. Sie sei bereits ab dem Tag möglich, an dem der Vermieter Kenntnis von dem Mangel habe, erklärt Dietmar Wall, Jurist beim Deutschen Mieterbund.

Allerdings muss die Höhe der Minderung dem Schaden angemessen sein. "Wer die Miete unberechtigt mindert und dabei eine Schuld von mehr als einer Monatsmiete ansammelt, dem droht im schlimmsten Fall die Kündigung", sagt Wall.

Tropfender Wasserhahn und zwitschernde Vögel

Außerdem muss eine wirkliche Beeinträchtigung vorhanden sein - ein tropfender Wasserhahn oder eine kaputte Glühbirne im Hausflur genügen nicht. Zwitschernde Vögel an der mit Efeu bewachsenen Hausfassade sind einem Urteil des Amtsgerichts Berlin Köpenick zufolge kein Grund zur Mietminderung. Auch der Lärm von spielenden Kindern auf einem Bolzplatz ist als Begründung für eine Mietminderung nicht ausreichend, hat der BGH entschieden (Az.: VIII ZR 197/14). Wichtig ist es, mit Fotos oder per Protokoll zu dokumentieren, wie sehr man als Mieter unter dem Schaden tatsächlich zu leiden hat.

Je nach Art des Schadens und den damit verbundenen Beeinträchtigungen kann der Mieter die monatlichen Überweisungen entsprechend reduzieren - von einigen wenigen Prozent bis zur vollen Höhe. Berechnungsgrundlage sind die Bruttomiete und der Zeitraum, in dem der Mieter tatsächlich mit dem Schaden leben musste.

Miete unter Vorbehalt bezahlen

Die Mietminderungstabelle des Berliner Mieterschutzvereins, eine Sammlung von Gerichtsurteilen zum Thema, bietet Anhaltspunkte, welche Reduzierung angemessen ist. So rechtfertigte zum Beispiel ein ausgefallener Aufzug über einen längeren Zeitraum eine Mietkürzung von etwa 20 Prozent, ein Schädlingsbefall je nach Art und Ausmaß eine um 10 bis etwa 25 Prozent geringere Monatsmiete. Verbindlich und übertragbar sind die hier aufgelisteten Minderungen aber nicht.

Mietervereine helfen dabei, den im jeweiligen Fall angemessenen Betrag zu berechnen. "Es ist alles von einem bis 100 Prozent möglich, es kommt auf die Beeinträchtigung an", sagt Anja Franz vom Deutschen Mieterbund. Wenn beispielsweise bei starkem Schimmelbefall Gesundheitsgefahr besteht oder der Vermieter einen umfassenden Umbau durchführt und die Wohnung damit unbewohnbar wird, muss der Mieter solange nichts mehr zahlen, bis der Schaden behoben ist. Er kann dann auch fristlos kündigen. Selbst bei Schmierereien im Treppenhaus könne man theoretisch Mietminderung geltend machen. "Aber das ist Quatsch, der Ärger ist dann immer größer als der Nutzen", sagt Franz.

Elegante Variante der Mietminderung

Tritt ein Schaden auf, sollte die Miete zunächst weiterhin, aber nur noch vorbehaltlich überwiesen werden. Das heißt, der Mieter zahlt wie bisher, erklärt aber gegenüber dem Vermieter mit Berufung auf den Schaden, dass er die Miete künftig nur noch unter Vorbehalt zahle. Sobald der Schaden behoben ist, kann der Mieter den Minderungsbetrag zurückfordern und auch einklagen. Ernst Dill, Mieteranwalt in München, empfiehlt diese Vorgehensweise als die elegantere und sicherere Variante gegenüber der Minderung im Voraus.

Bestehen die Mängel trotz allem fort, kann der Mieter auch noch einen Schritt weitergehen. Betroffene haben Dill zufolge ein Rückbehaltungsrecht: Sie reduzieren ihre Mietüberweisung um eine höhere Summe als den Minderungsbetrag, um so den Druck auf den Vermieter zu erhöhen. Dieses Geld wird dann aber tatsächlich nur zurückbehalten. Nach Behebung des Schadens muss es an den Vermieter überwiesen werden, die Mietminderung bleibt davon unberührt. Außerdem kann der Mieter den Schaden auf Kosten des Vermieters beheben lassen und/oder den Vermieter auf Mängelbeseitigung verklagen.

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