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Mietrecht:Mieterhöhung nach Modernisierung

Nicht alle Kommunen erstellen einen Mietspiegel. Gibt es für den eigenen Wohnort keinen, muss der Vermieter drei vergleichbare Wohnungen oder Miet-Gutachten als Beleg anführen.

Wenn eine Staffel-, Index- oder Festmiete vereinbart wurde, ist die Vergleichsmiete unerheblich - Mieterhöhungen folgen dann einem festgelegten Muster oder sind, wie in letzterem Fall, ausgeschlossen. In stark umkämpften Wohnungsmärkten mit hohen Preissteigerungen wie München oder Hamburg können Index- oder Staffelmieten sogar von Vorteil sein - abhängig von der Einstiegsmiete. "Man weiß immerhin, was auf einen zukommt", sagt Franz.

Kappungsgrenze

Formal korrekt ist eine Mieterhöhung nur dann, wenn die Kappungsgrenze eingehalten wird: Der Aufschlag darf selbst bei vergleichsweise niedrigen Mieten nicht mehr als 20 Prozent in einem Zeitraum von drei Jahren betragen. Also auch, wenn die eigene Miete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, darf der Vermieter sie nicht auf einmal anpassen, sondern höchstens um 20 Prozent alle drei Jahre. Die Länder haben außerdem die Möglichkeit, die Kappungsgrenze bei Mangel an bezahlbarem Wohnraum für einen Zeitraum von fünf Jahren auf 15 Prozent zu senken. In München und Berlin gilt diese niedrigere Kappungsgrenze noch bis 2018.

Jahressperrfrist

Erhöht werden darf eine Miete erst, wenn der Mieter seit mindestens zwölf Monaten in der Wohnung wohnt beziehungsweise die vorausgegangene Mieterhöhung mindestens zwölf Monate zurückliegt.

Modernisierungen

Modernisiert ein Vermieter seine Immobilie, um Energie zu sparen oder die Wohnqualität zu verbessern, kann er elf Prozent der Modernisierungkosten über eine Mieterhöhung auf die Mieter umlegen. Der Vermieter muss mindestens drei Monate vorher die Arbeiten und die damit verbundene Mieterhöhung ankündigen. Der Mieter wiederum kann während der Modernisierungsphase die Miete mindern, sofern er in der Nutzung der Wohnung eingeschränkt ist - allerdings nicht in den ersten drei Monaten der Bauarbeiten. Diese BGH-Entscheidung gilt seit dem 1. Mai 2013. Gegen eine Modernisierung kann sich der Mieter kaum wehren, sie liegt in der Entscheidung des Vermieters. Eine Ausnahme bilden aber besondere Härten für die Bewohner und dazu können auch die daraus entstehenden Mietsteigerungen zählen. Betroffene sollten sich in einer Mietergemeinschaft mit möglichst vielen Hausbewohnern zusammenschließen und sich auf jeden Fall frühzeitig beraten lassen. Mietervereine oder -anwälte können in schwierigen Situationen wie diesen weiterhelfen.

Linktipp: Im Mietspiegelportal finden Sie die Mietspiegel verschiedener deutscher Städte. Bei einigen Mietspiegeln gibt es die Möglichkeit, die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre Wohnung online zu berechnen.